AU メルボルンで空き家が多い理由
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Victoriaで移民が増えて住宅供給が足りていないにもかかわらず空き家が多いのはなぜなのか？
2023年、メルボルンには約10万戸の空き家または利用率の低い住宅が存在することが新たな報告書で明らかになった。
Prosper Australiaの投機的空室報告書は、水道メータ使用データを調査し、2023年に2万7400戸、つまりメルボルンの全住宅の1.5%が完全に空家になっていることを明らかにした。 年間を通じて1人当たりの平均消費量の4分の1未満の水道使用量を記録した住宅を含めると、さらに7万400戸の住宅が昨年は大幅に利用率が低く、合計で約10万戸、つまり市内全住宅の20戸に1戸が空家となった。
「これは2年半の新築工事に相当し、ビクトリア州の公営住宅待機リストに載っている全員を2倍以上収容できる数だ」と、Prosper Australiaの調査・政策担当ディレクターであるTim Helm氏は述べた。
オーストラリア人が数十年にわたる住宅危機の最新の深刻な段階を経験している中、なぜ不動産所有者は家を放置して放置し、土地を無期限に空けることができるのだろうか？
「賃貸危機の間にこれほど多くの住宅が空になっているのは衝撃的な無駄であり、これらの数字が上昇し続けていることは不平等な状態を示している。 「しかし、投機的な資産所得を賃貸収益よりも優先する税制の結果として予測可能なことであることも認識する必要がある。 「資本利得に低課税し、生産活動に過剰課税することで、これが可能になる。多くの投資家が空屋の柔軟性を好むのは驚くことではない」と彼は述べた。
報告書はまた、空家と「ランドバンク」との関連性を指摘している。ランドバンクとは、開発業者が実現可能なプロジェクトを遅らせ、将来のより高い収益を期待して意図的に販売を遅らせるために価格を設定することである。
「空家を解決することは重要だが、住宅供給を増やすためには、あまりにも頻繁に見過ごされたり軽視されたりするランドバンクにも取り組まなければならない」とヘルム博士は述べた。「どちらも同じインセンティブと税制の歪みから生じている」と彼は述べた。
「投機的」空室とは何か？
2007年以来、Prosper Australiaシンクタンクは投機的空室報告書で空家を測定し、メルボルン都市圏における無人の住宅の範囲とその土地や住宅市場に関する情報を明らかにしてきた。
メルボルンでは、ヤラバレーウォーター、サウスイーストウォーター、グレートウェスタンウォーターのメルボルンの3つの水道小売業者からのデータを使用して、住宅空室率を測定している。
同社は、メルボルンのほぼすべての住宅ユニットが個別に計量されており、他の州都とは異なっているため、データが存在するだけだと述べている。
低い賃貸空室率は何を意味するのか？
空家税は住宅危機の解決に役立つだろうか？
Prosperは、空家を「投機的」空室と呼ぶ。なぜなら、空にする理由にかかわらず、結果は同じだからである。資産が人々に住まわせたときにのみ社会的価値を提供する場合、未使用のままではその可能性を無駄にしている。 収益ではなく資本利得のために資産を保有することは「投機」と呼ばれるため、この用語は住宅サービスを生み出さない住宅に拡張される。
この投機的空室報告書（シリーズ第11弾）は、2019年から2023年までの空家住宅を調査し、COVIDロックダウンとその後の期間をカバーしている。
水道メータデータは、メルボルン都市圏を構成する31の評議会地域の93%の住宅用不動産をカバーする233の郵便番号レベルの、水道接続（つまり請求）のある住宅数を網羅している。
Prosperは、休暇用の住宅に対応する33の郵便番号をデータから除外している（約8万5000戸の住宅で、その大部分はモーニングトン半島地方自治体からのものである）。 したがって、この研究はメルボルン都市圏の200の郵便番号に焦点を当てており、水道接続のある188万戸の住宅をカバーしている。
空家：暦年を通じて1日あたり0リットル使用 利用率の低い住宅：暦年を通じて1日あたり0〜50リットル使用
Prosperは、メルボルンの1人世帯の平均水使用量が1日あたり200リットルであることを考えると、1日あたり50リットル（LpD）は利用率の低い住宅の適切な代理指標であると述べている。 同社は、1日あたり50リットル未満の水使用量は、完全に空いている住宅で水漏れが発生している場合や、庭に水をやっている場合に発生すると述べている。
調査結果は？
2023年の暦年において、メルボルン都市圏の2万7408戸の住宅で水使用量がゼロであった（188万戸の1.5％）。 さらに7万453戸の住宅（全住宅の3.7％）が1日あたり0〜50リットルの水を使用した。
荒廃した住宅は住宅不足に加わる
地方自治体や不動産弁護士は、空家を強制的に使用することは、オーストラリアの明白な住宅不足に対する解決策の一部となり得ると主張している。
合計で9万7861戸の住宅が1年間空または利用率が低かった。 これは、メルボルン都市圏の全住宅の5.2％、つまり20戸に1戸に相当する。
「これらの空家は、生産的に使用されていない貴重な資源の巨大なプールを表している」と報告書は述べている。 「平均世帯規模で25万人以上を収容できる」
報告書は、メルボルンの空家在庫の規模を示すために、次のように述べている。
ビクトリア州の社会住宅待機リストには4万8620世帯の申請世帯がいる。メルボルンの空家（9万7861戸）は、待機リストにいる全員を2倍以上収容できる メルボルンには54万戸の賃貸物件がある。すべての空家を賃貸に出せば、賃貸在庫はほぼ20％増加する 毎年約3万7000戸の新築住宅が建設される。つまり、空家（9万7861戸）の数は2年半以上の新築工事に相当する
パンデミック期間中の空室率
報告書によると、投機的空室数はパンデミック中に急増し、2019年から2021年の間に51％増加した。 2023年には、空家と利用率の低い住宅の数は、これらのCOVID-19ピークからわずかに減少しただけなので、依然として高い水準にある。
「賃貸価格は2019年より32％上昇しているが、空家数は2019年より25％上昇しており、空家または利用率の低い住宅数は43％上昇している」と報告書は述べている。
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