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2020年12月の記事一覧
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (27)
第三章 マンション完成を目指して
3.コロナ禍の建替組合理事会の活動 建替組合設立以後、理事会では権利変換手続き、居住者の退去と建物解体工事の着工、地下工事及び地上工事の開始、建築工事の監査、新マンションの管理規約の作成、新マンションの管理費及び修繕積立金の確定、オプションの設定、組合所有の保留床(1R住戸2戸）の販売、事業収支の精査、及び、それらに関連する事項の討議が主な活動内容になった。
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (26)
第三章 マンション完成を目指して2. 権利変換計画の認可と居住者の完全退去まで1）2019年6月末の退去期限
建替反対の権利者よりの反発を覚悟で建替決議の見通しも立たぬ段階の2016年12月から賃借人の円満な退去のため、賃貸契約を定期借家契約に変更する様に勧め、また、説明会等で機会あるごとに退去を円滑に進められる様に法的措置を含めアドヴァイスをして来た。その効果もあり、殆どの区分所有者が引っ越
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (25)
第三章 マンション完成を目指して１．建替決議から建替組合結成まで1） 催告書の発行
建替決議承認の後、建替反対者もしくは決議棄権者に対し、建替に参加するかどうかを問う為に催告書を配送した。権利返還をせずに転出を希望される人も建替に賛同し、転出補償金を受け取る必要がある。
建替に賛同しない人には権利の売り渡し請求ができる。最初は3名の権利者から建替に同意を得られなかった。1人は逝去されており
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (24)
第二章 建替決議承認まで１1. 区分所有者の意向の変化 上表（単位％）は2016年9月の建替推進委員会の第一回状況説明会の時に実施した要望調査以来の区分所有者の意識の変化を表したものである。2018年７月の建替実施計画案の説明会の前には建替賛成者が８割を超えていた。ただし、依然として態度保留者も１割を超えていた。
7月の実施計画案説明会には悪天候にも関わらず過去最高の１４１名（４９.６％）区分所
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (22)
第二章 建替決議承認まで 7. 施設計画の変更と事業収支の改善5）2018年7月 実施計画案
(事業収支上の問題点）
アスベスト除去費
実施計画原案段階（2018年3月）ではアスベスト除去費は金額が確定せず、算入できなかった。その後、公募により９社から選考の結果、アスベスト除去及び地上部解体工事を東京ビルドに発注した。その費用が２.９億円に確定した事（アスベスト除去工事のみでは１.０６億円）、
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (21)
第二章 建替決議承認まで7. 施設計画案の変更と事業収支の改善１）2016年9月 建替提案、今後の進め方説明会
コンペ参加者の建替提案の建物の形状は殆どが、正方形に近い形状になって居たが、東京建物は長方形で、そのため、東西の中住戸は間口が広く、行灯部屋の無い良い間取りが期待できそうであった。西側にエレベーター空間が設けられ、そのために西側の開口部が犠牲になっている。これは西側に高速道路があるた
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (20)
第二章 建替決議承認まで6. 従前資産及び従後資産評価について
ー不満の最小化と言う基本理念の誕生ー１）従前資産評価について
マンション建替に於ける従前資産評価の方法は下記の２通りがある。
①建物の価値を認めず土地のみを評価しそれを専有面積の割合で分割する。評価額は階層、向きに関わらず、専有面積の大きさにより決まる。
②各住戸の個別評価をする。評価額は階層、住戸の向きに左右される。
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (19)
第二章 建替決議承認まで5. 各種調査と行政協議 これらの業務は主に事業者側が分担し調査を行い、または外部に調査を発注し、その結果をもって行政と交渉を重ね、総合設計制度の認可が確実に取得できる段階まで進めて頂いた。
事業協力者側から提案のあった当初の建替決議に至るまでの予定表では予想より時間がかかるなと言う思いがあり、スケジュールにかなりの余裕を見ているのではないかと言う印象を持っていた。しかし
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語(18)
第二章 建替決議承認まで4. 経済条件の見直し (転出率低下に対応)4）権利床の概念の変更
これまで権利床は中低層階で従前面積の100％と言う抽象的な概念でしかなかった。しかし、建物の設計が進んでおり1階の専有面積の大きさが固まりつつある。今後、計画を具体的に進めて行くには単純な合計面積ではなく、権利床が存在する階数を決め、階数により権利床面積が決定されるという発想の転換が必要になった。また、
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (14)
第二章 建替決議承認まで2. 割増容積を取得できる開発手法の確認 新しい推進委員会で最初に確認したかった事は、容積率の上限である。建替え提案コンペに参加した全てのデヴェロッパーが総合設計制度を活用し、３００％の容積割増を受け７００％の容積率で計画を立てている。しかし、容積率の向上により事業採算が大幅に改善されれば、増床費用も０になる可能性も十分にある。同じ竹芝地区にありながら、道路を一つ隔てた敷地
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