マンション購入検討開始！セカニチさんの不動産記事を読んでみた🏦✨
こんばんわ、AJOです。
36歳独身女子ですが資産形成とか全然考えないで生きておりました。
セカニチさんのinstagramをきっかけに
家賃補助もないのに賃貸住んでお金をどぶに捨てていること
サラリーマンの低金利でローンが組めるというメリットを享受しないで生きていることに気づきました。
よってマンション購入を本格検討することに！！
とはいえ、大事な、そして大きな買い物なので、
まずは私にきっかけをくれたセカニチさんの記事を全部読んでみました。
自分の考えを整理するためにセカニチさんが現在不動産についてあげている9つの記事を自分の現状と照らし合わせたらどうなるか書いてみました。
結論、これやってよかったです。アウトプット意識してインプットするのとだらだら読むのじゃ頭の入り方全然違うのでぜひ試してみてください✨
※セカニチさんのnoteが追加されたらこのnoteも追加していく予定です🎵
(もちろん私は、この記事以外にも友人に相談したり、不動産行ったりして勉強してますがベース何かしら知識があると学びのスピードが違う＆noteの内容がとてもわかりやすいから誰でも理解できる！投資、不動産購入している方はこの記事読むの本当におすすめします！)
①不動産の極意【必読】を読んで
私の場合、下記条件に該当するため
絶対住む用の家買った方がよい、なんなら投資用も買ってよい
└年収700万以上／家賃補助なし／一人暮らし／勤続2年以上／CICもOK
住宅用不動産購入の場合、ここは必ず候補に入れる
・東急リバブル
・野村不動産
・三井のリハウス
※5社以上100件取り寄せ、20件内覧
以下3点を明確にして、物件探しを依頼する
①月々の支払い総額
②譲れない点
③諦められる点
利益を生み出す黄金の歪み
・銀行の審査は「人」と「建物」。
・建物は「築年数」で見られているが、築年数古くても修繕積み立て費貯まっていれば新築に化ける可能性もあり
悪徳不動産の特徴
・営業うざい
・セミナーうざい
・契約うざい
・節税と言ってくる
└節税をしようと、経費計上しまくって年収を下げると、自分が住む用の住宅ローンに悪影響
②2年間で+1300万円の利益が出た物件を読んで
頭金について
・30万ミニマムだが中古物件なら選択肢拡大の為に100万は想定する
・必要以上に払うことはない、それならS&P500にぶっ込む方が良き
リスクについて
▼「豪雨」リスク
・雨に弱いエリア避ける
・1階はゴキブリリスク / 泥棒リスク / 騒音リスクなどで人気ないからNG
「ハザードマップ」の濃いエリアはなし！
▼「火災」リスク
義務。
条件は各社違うので保証内容は必ず確認。
全焼のとき全額返ってくるのか、半焼だとどうなのか。5社は比較する。
▼「地震リスク」
地震保険は不要。
新耐震基準ならおおごとにはならない。
東日本大震災の倒壊は津波起因。
※昔、震災のボランティアで私も宮城県に行ったが、新耐震基準の建物は水浸しになった以外はちゃんと綺麗に残ってた。
無視でいいもの
・住宅ローン控除
・仲介手数料ゼロ
※全部不動産に上乗せされてるから意味なし
住宅ローンを組む銀行も問い合わせまくって比較！！
③投資用不動産を探している方へを読んで
マンションレビューやマンションマーケットなど
ネットの不動産情報はむやみに信じない
└会員登録させるのが目的なので釣り情報の可能性が高い
└本当の物件価格はレインズにしかない、レインズにも全ての情報が載っているわけじゃない
サブリース提案してくる不動産屋は問答無用でダメ！
└その条件をつけないと売れない
└家賃を一年ずつ下げてくる
└サブリース付は売却に苦労する、資産価値が30-40%下がる
└メンテナンスや入居者管理などは管理会社に任せる
予算感は毎月の家賃の半分程度が年間の管理費用
※安すぎる1000円とかのは管理が杜撰な可能性あるので危険
※セカニチさんは3000円でおすすめがあるそう
不動産投資で1番大事なことは信頼できるパートナー選び！！
└信頼できる不動産業者を見つける
私は面倒くさがりで時間もないのでリノベは自分ではやらない
投資用ローン組むと住宅ローン組みにくいということでもない
└住宅ローンで組みたい物件の金額次第・面積次第・築年数次第
└投資用ローン組んだ後、確定申告で経費計上しまくって年収を下げすぎると信用が落ちてローン組めなくなる
└これ以上確実に不動産ローン購入しないと断言できるなら経費計上して税金少なくするもよしだが脱税NGなので確定申告前に不動産屋や税理士に必ず相談する！
不動産投資は早ければ早いほどいい、40代がギリ
└36歳の私は一刻も早く始める
REIT(リート)はやらない
└新コロのダメージを受けている不動産ばかり
└投資用不動産は銀行から融資を受けて人間が住む用の物件を買うことだから一緒にしたらダメ
└私の場合、そもそも最優先は住宅用だからな尚のこと無視。
※REITとは不動産投資信託で金融商品の一種。集めたお金でホテルや商業用施設などの不動産を購入し、その賃貸収入や売却駅で投資した人に収益を分配するもの
南さんの物件の購入ポイント(参考にする、角部屋高そうだな、、、)
└壁が厚いこと・防音を重視、なおかつ角部屋
ローン組むならペアではなく、1人で！
└ペアローンはいろいろ手続きが面倒らしい
※そもそも私は独身なので1人一択！！！
④バランスシートとは？借金(ローン)＝資産を読んで
負債＝資産！
正しい借金をしてお金を生むマシンを早く手に入れる！
財務三表
└損益計算書:：PL 利益。いくら稼いだか？を表す。売価から原価や費用を引いたもの
└貸借対照表：BS 資産。いくら持っているかを表す。左は右を同じ大きさ。純資産と借金の割合もわかる。
資産(流動資産、固定資産):借方＝負債(社債、借入金)＋純資産(資産-負債):貸方
└キャッシュフロー計算書：CF お金の流れを表す。収入と出費。向上の投資などの考え型。株の配当金も。
銀行から融資を受けられるのはすごいことだと考える。
下記４点を認められないと融資を受けられない。
・返済する能力
・未来を計画する力
・投資先の資産価値
・過去の実績
正しい借金をすれば時間を味方にしてお金を稼ぐ機会を早めに作ることができる。
⑤「不動産のキホン」知っておきたいリスクとはを読んで
リスク＝危険→×
リスク＝不確実性→〇
一番気を付けるべきは「行動しないリスク」
経済学者のトマ・ピケティは「新・資本論」で
・投資から得られるお金（ r ）
・労働から得られるお金（ g ）
を比較すると必ず r＞g になると証明してる
天災と老朽化はリスクではない
老朽化は修繕積立金が正常に貯まっていればむしろ利益が出るチャンス！！
修繕積立費はみんなでコツコツ集めた元気玉。
古くなったマンション全て壊して、新築のマンションに化けたりする。建設中の引っ越し費用や家賃もその元気玉から出される。
天災リスクは①の記事で書いているので割愛
⑥初心者でも良い物件を買うコツ。を読んで
既に良い物件は売れているといのは思い込み、比較の努力をさぼっている
└自分への戒めになる言葉
色んな所に住みたいなら、住む用の不動産を買ってはいけない
└私はそんなことはないので、住む用不動産を買う
詐欺1LDKに注意する
└LDKと洋室の入口がただの引き戸
フラット35適合証明ありを購入する
└適合しないと売りにくいらしい
大規模改修・管理組合で気をつけるポイントは？
・大規模改修：修繕積立金が貯まっているか？
・管理組合：廊下 / ゴミ捨て場 / 駐輪場が綺麗か？
事故物件になる事を恐れて行動しないのは、交通事故にビビって家から１歩も出ないのと同じ
└自分への戒めになる言葉
一軒家とマンションの違いはは流動性（＝買いやすさ＆売りやすさ）
└マンションは供給数が多い。売買される部屋が多く、値段が想定しやすい。ローンの審査も通りやすい。
└一軒家は供給数が少ない。全く同じ物件がないので、値段が想定できない。売り主の「言い値」になるから判断が難しい。
南さんの気になっている再開発
・高輪ゲートウェイ＆品川 → JR東日本/京急
・渋谷 → 東急/メトロ/JR東日本
・虎ノ門＆神谷町 （麻布台）→ 森ビル/森トラスト
・日本橋＆東京駅 → 三井不動産
└現状のお値段的に私が狙える住宅用物件は品川近辺かな、、、、
インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）はどちらも重視する
日本の不動産はローリスク・ローリターン。
日本の不動産価格に最も関係があるのは日本銀行の金利。
新卒は3年間。転職は2年間働かないとローン組めない。
ローン上限は年収の約8倍。
住まいのサブスク→売れ残り物件の福袋
└検討から間違いなく外す
⑦『円安』は不動産投資のチャンスを読んで
世界中がインフレ中、モノの値段が上がっている
物価⇧ ＝ お金の価値↓
「投資した人」と「投資しない人」で格差が生まれる
モノの値段が上がる中で、不動産も右肩上がり
円安で日本の不動産は海外に大人気
・空室リスクが低い
・すぐ売れる（流動性が高い）
・観光客も集まる
└リモート内覧も進んでいるから買いやすい
不動産は長期的視点で価値が上がる
富裕層の海外投資家はマンションごと・ビルごとまとめて買う
爆買いによって供給が減り→市場全体の不動産価格が上がる
日本のインフレは世界に比べて遅れてるからこれから日本の不動産インフレはじわじわと進む
インバウンドにより外国人から日本は投資する価値があると思われている
不動産は必ず長期で持つ
金利は変動でも固定でもよし、大きな金額組めるのは固定金利
└私あｈどっちがいいのかまだ答えが出てないです！
⑧生命保険は要らない。「団信」とは？を読んで
生命保険は不要、今すぐ解約※死んだら当たりの宝くじ
└私は生命保険も入っているし、年金保険もはいっている涙
└ローン組めたら生命保険は解約しようと思います、、、年金保険ももう解約して現金化して不動産買う費用にあてようかな(´;ω;｀)
不動産ローンを組める人であれば、
【団体信用生命保険】という最強の仕組みがある
└自分が死んだらローンの残債が0円になりタダで物件が手に入る
団信は不動産の「購入時」しか入れない。
途中で解約することはできるから、絶対に入っておいたほうがよい
└絶対入る、どうやら団信の内容も金融機関によって違うらしいからよく調べる
高額療養費制度があるため医療保険もいらない
└保証内容あとでちゃんと勉強する。女性の病気とかもカバーしてくれるのか？？
⑨《ハザードマップ》とは？ を読んで
ハザードになりやすい場所は 川・海が近いエリア。
「津波リスク」や「川の氾濫リスク」がある。
サーフィンの名所は絶対だめ。
濃い色のハザードは値上がりしない
└私の住まいが近い江東区は真っ赤、、、、、絶対違うところで買う
しかし、例外あり。
港区の一等地であれば、薄い色のハザードがあっても都会の一等地で需要があるから問題無し
└良いなぁ、港区の物件が買いたい、、、
液状化現象
└浦安と武蔵小杉は過去液状化しているがその原因は下記
・ハザードマップの色が濃い
・歴史が浅い、もともと埋立が割と最近
└港南や芝浦はハザードの色は薄い。埋め立て後、110年以上の歴史が経過しているから問題なし
└良いなぁ、この間、港南の物件が悩んでたら売れてしまったので悲しい、、、
いったん以上です！
めちゃくちゃ勉強になりました✨
頑張っていい不動産に出会えるように精進します！！
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