#0031【建築法令等】割安で取得できる再建築不可物件とは？

テレビの情報番組を観ていて、再建築不可物件を取得してリフォームして貸し出している投資家を紹介していました。その投資家の方は再建築不可物件なので、割安に物件を取得でき、高利回りで運用できているという紹介のされ方でした。ポータルサイトで物件情報（販売図面等）を見ているとたまにこの再建築不可の物件を目にすることがあります。今回は、再建築不可物件とはどういうものか説明します。

【再建築不可物件とは】
これは、現在の建築物（戸建て住居、アパート等）を利用するのは問題ないが、建て直したいと思ってもできない物件のことです。関連してくるのは建築基準法の第４２条と第４３条です。第４２条は道路について定義しています。原則として、道路と言えるためには、道路の幅が４メートル以上ないといけないとされています。法律の言葉では幅員（フクイン）４メートル以上と定義されています。次に第４３条において、敷地等と道路の関係を規定しており、原則として道路に2メートル接道していないといけないとされています。

【具体例】
典型的によく見るのが、通称、「旗竿地」（はたざおち）と呼ばれる形状の土地です。路地の奥に建物が建てられているケースで旗の部分が建物を建てる敷地、道路（通路）の部分が竿の形に見えることからそのように呼ばれています。なぜ、旗竿地が再建築不可物件となるかです。先に説明したとおり、①敷地の前面道路が４メートルあるか、②道路と敷地が２メートル以上の間口で接道しているかの２つの要件のうちいずれか１つでも満たさないと建物が建てられないわけですが、旗竿地は、いずれかを満たしていないことがあり、再建築不可となります。
　例えば、間口が１．８メートルの旗竿地の場合、２つ目の要件の２メートル以上に道路に接道する要件を満たさないため、新たに建物を建てることができません。

【再建築不可物件は投資対象となるか？】
再建築不可物件の典型である旗竿地に現在、建っている建物は、築年数が古い木造の物件でがあることが多いです。昭和初期から中期に建築された建物は木造建築が主流だったためです。そのまま貸せるのであれば、高利回りが期待できます。しかし、築年数が古く木造の耐用年数２２年以上が経過している物件の場合、建て直しはできないわけなので、古いまま修繕をして利用し続けるしか選択肢がなく、収益性は高くても現状の土地単独では取り組みの難易度は高いと考えます。従って、投資対象となりえますが、初心者は控えたほうがよい物件と考えます。テレビの番組でもやっているように建物の土台と柱と梁を残してリフォームをすることで既存の建物を活かして収益物件として再生する余地はあります。また労力を要し、可能性は低いですが隣地を取得して接道義務を充たせる土地にする余地はあります。

【最後に】
インターネット等で物件を探していて、木造のアパートなんかで割安な物件、結果として利回りも高い物件はこの再建築不可の物件であることが多いです。販売図面にわかりやすく記載されていることもあれば、注意深く読み解かないとわからないような表現で記載されていることもあります。興味をもって問合せをしたら、「実は再建築不可の物件となります。」とマイナスとなる情報を初期検討で絞り込まれないようにするために伏せている場合もあります。初心者は避けたほうが無難な物件ですが、慣れてきたらチャレンジしてみるのもいいかもしれません。今回は、再建築不可物件についてまとめました。最後までお読みいただきありがとうございました。