～相続登記が義務化になったことで売却を考える〜初めて知る「既存不適格建築物」とは？？

本日4月1日より、相続登記義務化がスタートしました。

相続登記義務化とは？については、下記の投稿を是非ご覧ください！

早速だが、タイトルの「既存不適格建築物」について書いてみたいと思う。
～既存不適格建築物とは！？～
法令改正によって、改正後の新しい規定に適合しないものをさします。
すなわち、建築（完成時）の旧法（規定）の基準で合法的に建てられた建築物であり、その後に法令改正や都市計画変更などにより「現行法に対して不適格な部分が生じた建築物」のことを言います。

そのため、違反建築物と混在しないように受け止める必要があります。
～違反建築物とは！？～
建築当初から、または増改築工事や用途変更をおこなったことにより、法令に適合しない建築物のことをさします。
要するに、ルールを守らずに建築しているもののこと。


建ペイ率や容積率がオーバーしているといったケースが一般的に多いケースではなかろうか。
更に建築物の安心や信頼性を担保する為の書類として、建築確認書（確認済証）や検査済証といったものは、所有者の手元に無いことが多いのも現状である。

金融機関としては、そのような物件に住宅ローンの担保評価を出せないため、不動産(建物)としての商品価値は厳しいものとなるのが現実的な話しです。
※一部の金融機関では、一定の基準を満たした場合に住宅ローン融資が可能。不動産会社や金融機関、専門家などに相談してみてください。

さて、なぜこのような話しをnoteに書こうと思ったのか、、、

それは、相続登記義務化により相続で取得した所有不動産のことを[真剣に]考える方や調べる方も、少なくないだろうと思ったからです。
今日まで空き家、空き地として放置をしていた場合でも、いざ当事者となると、、、

不動産会社から「既存不適格建築物」や「違反建築物」の説明を受けた際にも、すぐに信じない、または他社なら良い方法が見つかるもといった行動をされることもあるでしょう。

まず、大前提として「相続で取得する不動産」の時代背景から、大工さんに建築を依頼し建築中に仕様変更することや間取りを変更したり、または完成してから数年後、子供が大きくなってきたからといって、知り合いの大工さんに増改築工事をしてもらうなどといったことは珍しい話しではないこと。

現代に比べて「審査基準」や「書類の重要性」は低かった。そして、住宅業界に関わらずコンプライアンスといった価値観もなかった。
言葉を選ばずに言えば「いい加減な時代」だったということでしょう。

〜まとめ〜
◉売却することを検討する場合
1、都市計画「建ぺい率、容積率」は現行の数値に収まっているのかどうか
※都市計画図は、インターネットで誰でも見れます。
2、「耐用年数」「建築時の書類等」「法務局備え付けの測量図、建物図面等」「境界の有無」など、建物・土地を総合的に調査をする必要性がある
3、空き家特例や相続対策などの視点も必要

◉貸すことを検討する場合
「空き家はそのままで貸せる！！」みたいなキャッチフレーズがSNS上で増えてきているように思う。
確かに、古くても、ボロボロでも貸せる？と聞かれたら貸せます、と答える。なぜなら、賃料とエリア、ターゲット層が見合えば借りる方はいます。

しかし、道義的な責任について軽んじてはならないと思っている。人様の生活や命、人生に密接に関わるのが「大家業」です。
建物の状態を把握するには、建築士などに相談することも一つの手です。

かぼちゃの馬車、スルガ問題などは記憶に新しいと思うが、不動産投資において「不動産で儲かる物件はプロの不動産会社が買っています」は鉄則です。
また、不動産会社が購入しない場合は、普段から売り買いを頻繁にしてくれているベテラン投資家へ先に「情報を出す」ものです。

インフルエンサー？や先輩投資家？？を安易な考えで信じ切らないよう、慎重に判断してほしいと思っています。


引き続き、住宅業界の現場視点で書いていきます

〜～　企業情報　～～
社名:株式会社bluebird
住所:東京都立川市若葉町1-17-1
メール: susaki@bluebird-akiya.com

築56年の空き家・空き店舗を職人と一緒になって作り上げたオフィス兼アトリエ。
画家の妻と夫婦でシェアをしています。

<業務内容>
⚫︎古家、自宅・土地の査定
⚫︎空き家、自宅、実家の売却や住み替え
⚫︎介護保険を活用したバリアフリー工事の相談/住宅改修工事
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⚫︎屋根・外壁塗装、防水工事など
⚫︎相続対策、老後生活プランの相談
⚫︎生前整理、遺品整理、建物解体工事、庭木剪定などの相談、見積もり
⚫︎不動産、リフォーム、工事トラブルや境界問題など、住まいに関する相談業務全般

<エリア>
東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県(応相談)
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