海外不動産投資で成功する考え方 & 市場トレンドの読み方
今回は、海外不動産投資で成功するための考え方、市場トレンドの読み解き方を整理し、ドバイ不動産投資において、キャピタルゲイン狙いを狙えるエリアを5つに絞って解説します。
この記事はこんな人に向いています
✅ ドバイ不動産投資で失敗したくない人
✅ 海外不動産投資を考えている人
✅ キャピタルゲインを狙った投資をしたい人
海外不動産投資で失敗する原因
不動産投資は上手くできれば大きなキャピタルゲインを得ることができる投資です。しかし、世の中には失敗している人が多くいます。価格が上がったとしても、不動産という資産は流動性が低く、すぐに市場で売却して現金化できるわけではありません。
まずは、不動産投資における失敗の原因を理解し、失敗しないための方法を理解しましょう。
不動産投資で失敗する要因はいくつか考えられます。
① ファイナンスの失敗
② 購入価格が割高
③ 情報格差
海外不動産投資の場合はさらに、
④ 仲介者、管理者選びの失敗
⑤ 法律、商習慣の理解不足
⑥ 土地勘のなさ
主にこれらの要因が考えられます。
ドバイ不動産に限って言えば、①ファイナンスの失敗は、あまり起こりづらいでしょう。これは、多くの投資家がローンを使わずに投資をするためです。そのため、②〜⑥までの失敗要因を克服する対策をとることが重要です。
海外不動産投資で成功するための考え方
海外不動産投資の場合「情報格差」が国内以上に大きく、情報の質とスピードは非常に重要です。多くのプレーヤーが気づいている事実・情報だけでは少ない資本で不動産投資で成功することが難しくなります。
海外投資家が、海外不動産で失敗しないために重要なポイントは、大穴狙いで勝とうとしないことです。
インターネットが発達した現代でさえ、情報の伝達スピードには格差があり、特に不動産は市場に全ての情報があるとは限らない業界です。なぜなら、情報を公にするインセンティブがなく、仕組み上それを作ることも難しいためです。
情報格差が存在する前提で、海外不動産投資をおこなう必要があります。この場合、誰も気づいていない情報で大穴を当てに行くことは不可能です。そうではなく「市場の平均点を確実に取ること」が有効な戦略の一つです。
つまり、着実に全体が成長しているエリアで平均点の物件を買うことができれば、少なくともエリア全体が成長している限り、所有物件の価格も平均だけ上昇することになります。その意味で、ドバイは、世界的に見ても投資対象として適した都市と言えます。
資本力に自信がない方は、国内よりも立地やエリアをよく理解し、市場全体のトレンドを見極める必要があるということです。
市場トレンドの読み解き方
ドバイ不動産投資で失敗しないように「市場の平均点を取る」ために、市場全体の動きを読み解く一例を解説します。
ドバイの不動産市場全体としては、下記のように推移しています。
アパートメントおよびヴィラの物件の、面積あたりの価格中央値の推移グラフです。2020年のCovid-19による低迷から、約1.5倍に上昇しています。仮に2020年にドバイに"普通"のアパートメントを購入していたら、大体1.5倍くらいにはなっているということになります。
オフプラン物件と完成物件の推移からわかること
オフプラン物件と完成物件に分けて価格推移を見てみます。
一般的に、オフプラン物件は先行投資として価値があると見なされており、その期間中の経済成長や不動産市場の発展を反映して高価格で取引されていることが示唆されます。一方で、完成物件の価格は市場の現状をより直接的に反映しており、その時々の経済状況や実需に左右されやすいです。
オフプラン物件は、将来の期待値や建設コストを反映しています。
完成物件は、実需として需要と供給、経済実態を反映しています。
この前提で、2つのグラフを見ると、ドバイのオフプラン価格は2022年から2023年は少し減少しており、値上がりの期待値は少し小さくなったと言えます。また、完成物件は上昇トレンドが続いており、人口増加に伴って実際に住みたい需要が増えていることがわかります。
面積あたりの価格と取引価格の推移からわかること
次に、面積あたりの価格と取引価格の推移グラフを見てみます。
面積あたりの価格は、2020年から上層トレンドが続いています。一方、物件価格は2022年をピークに、2023年はほぼ横ばいになっています。面積あたりの価格は上昇しているが、物件価格は横ばいであるという状況から読み取れることは、いくつかあります。
物件の面積が小さくなっている
特に都市部でよく見られる現象で、住居スペースの効率化や土地価格の高騰により、より小さな住宅やアパートが建設されることが原因です。ドバイの都市部の土地が埋まってきているということかもしれません。高価格帯の物件の影響が大きい
面積の縮小と同時に、高価格帯の高級物件が増えていることも考えられます。エリアの格差
特定の地域で価格が上昇しているが、他のセグメントでは価格が安定しているまたは下落しているため、全体としての取引価格は横ばいの可能性もあります。
データからこのような考察ができます。これを確かめるためには、もっと細かいデータを見るか、実際にドバイにいるエージェントに聞くしかありません。経験則や定性的な評価ができる人物としてエージェントが重要な役割を果たします。
海外不動産で失敗する要因である③情報格差を埋めるためには、④仲介者、管理者選びが重要になるのは、データで見えない部分を補うためでもあります。
キャピタルゲイン狙いのおすすめエリア5選
これまで海外不動産投資で成功するための考え方、よくある市場データからトレンドを読み解く方法を解説してきました。この前提を踏まえて、中期的にキャピタルゲインを狙えるエリア、つまり、市場の平均点が取れれば失敗しづらいエリアをご紹介します。
ラシッド・ヨット&マリーナ
このエリアは、ヨットハーバーを中心としたEMAARが開発するコミュニティです。レジデンスだけでなく、港街として設計されています。海沿いのEMAARのコミュティは、期待値・人気が高いプロジェクトです。ドバイ・クリーク・ハーバー
こちらもEMAARが開発するエリアで、次のダウンタウンと呼ばれる場所です。タワー建設、メトロも開通予定で、商業、文化、住宅などあらゆるエリアで構成されます。ドバイ・アイランド
ドバイの人工島開発で有名なNAKHEELが開発する島です。ビーチリゾートーや住宅、商業施設の建設が予定されており、まさにドバイのライフスタイルを叶える立地です。ディストリクト・ワン
開発するメイダンは、ドバイ政府の傘下になりました。立地はダウンタウンにも近く、メトロの開通も計画されています。ラグーンが特徴的なコミュニティで、高級なウォーターフロント物件の価格上昇が期待できます。ザ・オアシス
オアシスという名の通り、内陸の砂漠に開発されるラグーンのコミュニティです。内陸部ですが、生活がしやすく広いヴィラを好む富裕層にとってはピッタリのコミュニティです。
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