ドバイ不動産投資 - 現地エージェントを使うべき３つの理由と意義
今回は、ドバイ不動産投資を始める、不動産を購入する際に、ドバイ現地でライセンスを持つ不動産エージェントを使うべき理由をお伝えします。私がエージェントですのでポジショントークになりがちですが、なるべく客観的な視点で記事にしたいと思いつつ、私の持論もお伝えしたいと思います。
この記事はこんな人におすすめです
✅ ドバイ不動産投資を検討中
✅ ドバイの居住ビザを取得したい
✅ ドバイ不動産で騙されたくない
ドバイの不動産仲介業者とエージェントとは
ドバイと日本では、不動産仲介業を営む会社と会社で働く社員では、形態が異なります。
ドバイの不動産仲介業、つまり日本でいう宅建業者となるためには、法人を設立する他に「ブローカーライセンス」の取得が必要です。このブローカーライセンスが、日本でいう宅建業免許のようなものです。ライセンスは、細かく分かれています。例えば、日本では宅建免許を取得することで、売買・賃貸の仲介ができます。一方、ドバイでは、売買仲介、賃貸仲介をそれぞれアクティビティとして取得します。
この会社で働く不動産に詳しいエキスパートとして、個人で資格を持つ社員がいます。日本では、宅地建物取引士と呼ばれる資格を持つ人です。ドバイでは、RERA登録エージェントがこれに当たります。RERA登録エージェントになると、売買や賃貸仲介業務ができるようになります。
ドバイのエージェントの認定試験は、日本の宅建試験とは比べものにならないくらい形式的なものです。日本の宅建試験の合格率は15%から17%程度ですが、ドバイは自宅で試験を受けられるオンライン型の選択式のテストのためほぼ100%合格できます。
ドバイの仲介業者では働き方が異なります。日本のように正社員でフルタイム勤務するのではなく、エージェントとしてその会社に所属し、個人事業主に近い形で働きます。そのため、固定給ではなく取引が成立した際の手数料で収入を得ます。
本来のエージェントの仕事は何か
先ほど説明した通り、ドバイの不動産エージェントは固定給ではなく完全歩合制です。そのため、物件を売らなければ生活ができません。この仕組みをとっている以上、「どんな物件でも手数料が多くもらえる物件を売りたい」というインセンティブが働きます。
多くのエージェントは、デベロッパー（物件の売主）との関係性を築き物件を売るために宣伝活動をしています。EMAARのこの物件は素晴らしい、SOBHAは質がよくて最高、Ellingtonは一番良いのように、全てを最高なものとしてプレゼンします。
実際、日本でのドバイ不動産セミナーで「日本初〇〇デベロッパーが来日」と謳っているイベントをよく見かけるようになりました。この記事を読んでいる方は、見たことがある方も多いと思います。
デベロッパーを日本へ連れて行き、プロジェクトについて知ってもらうことは非常に素晴らしいことですし、日本ではなかなか直接話す機会がないので、そういう意味で良いイベントだとは思います。
しかし、本来それはデベロッパーの仕事であって、仲介業者はそのデベロッパーのセールスではありません。私は、特定のデベロッパーのみ贔屓にしているエージェントは、本来の仲介エージェントとしての役割を勘違いしているのではないかと感じています。
私は、お客様のニーズやお客様が持つ経験を考慮して、最適な物件やデベロッパーを繋ぐことが、本来のエージェントの仕事であり、役割だと考えています。「Ellingtonは良い」「Aziziはダメ」「DAMACは良くない」とかそういう話ではありません。逆に、過去にどんな投資をされているのか、ドバイ不動産の投資は初めてなのかなど、お客様のニーズを聞かなければお繋ぎすることができません。
ドバイ不動産でエージェントを使う理由
この記事では、日本に居住されている方が、ドバイ不動産エージェントを使う理由を整理します。
① 情報スピードと優良物件の確保
不動産売買をよくされている方なら常識ですが、ネットワークを持つ仲介は性質上、情報が集まりやすい立場にあります。
ドバイの場合、デベロッパーからオフプラン物件を購入する海外投資家が多いです。オフプラン物件は、人気物件の場合は販売前に90%以上の部屋が売れてしまっていることがよくあります。デベロッパーからいち早く情報をもらい、良い部屋を抑えたい人は、エージェントを使わなければ難しい状況です。
「販売前なのになぜ売れているんだ」と思われる方にご説明すると、
新しいオフプラン物件の情報は、まずデベロッパーのセールスから、お得意先の顧客や、大きなネットワークを持つ仲介会社のエージェントに伝えられます。この時点では、まだ情報は内密で、公に出ることはありません。
エージェントは、この段階でお客様に連絡することができ、すぐにお部屋の予約を依頼することができます。そのため、超人気物件はこの段階で全て売れてしまうこともしばしばあるということです。
大口顧客からの注文が終わった後、情報は一般に解禁されます。
この段階が一般的にローンチパーティーなどがおこなわれ、プロジェクトの詳細が発表されます。大口顧客が買わなかった物件が、売られることになります。
極端なことを言えば、どのエージェントからでも同じ物件を購入することができます。しかし、どのエージェントが早く情報を得られているか、その情報を持って部屋を抑えられるのかが、ドバイ不動産のオフプラン物件投資が成功するかどうかのカギとなります。その意味で、エージェントを選ぶ意味はあります。
② 現地の交渉と問題回避
UAEやドバイという地域は、その場で議論して決める方が圧倒的に話がはやく進む国です。先進的なイメージがあるので、ついオンラインでスムーズにことが進むと思いがちですが、人と人が対面でいないと物事がうまく進まない面が多くあります。
ドバイ不動産市場は日本よりもスピードが速いので、現地時間ですぐに電話ができるエージェントの方が取引しやすいことは確かです。
また、デベロッパーが必ずしも信用できるとも限りません。
「ドバイの法律はしっかりしているから大丈夫」と思って不動産を購入する日本人のお客様がいらっしゃいますが、法律はあくまでも法律であるという考え方を持つ必要があります。実際、不動産購入代金の返金やデベロッパーの説明責任を追求したいとき、どのようにコンタクトをとり、和解や裁判までおこなうのか、誰が助けてくれるのか、など実務上の課題によって問題に対処できないこともあります。
こうした事態は、起こってからでは対処が難しい国です。できるだけ、事前に起こらないようにエージェントによるチェックが必要だと思います。
③ マーケット外の物件情報
日本の不動産業界には、REINSと呼ばれる宅建業者が見ることができる物件データベースがあります。REINSによって、今どんな物件がマーケットに出ているのかチェックできます。
一方、ドバイ不動産市場には政府が用意する業者用のデータベースは存在しません。マーケットのデータは、民間のポータルサイトに掲載されているものを見るしか方法がありません。そのため、ポータルサイトに載せていないマーケット外の物件情報は、仲介エージェントもしくは仲介会社のみが持っている状態です。
投資家からすれば、ポータルサイトの物件が本当に売られているのかわからない（一応、ポータルサイト側が独自でおとり広告を排除する機能があります）という点と、エージェントが持つ未公開物件にはアクセスできないという点を解決する意味で、エージェントを使うメリットがあります。
不動産エージェントが不要な人
必ずしも全ての投資家にとってエージェントが必要ではないとも思っています。
例えば、デベロッパーから直接オフプラン物件のみを買いたいという投資家の場合、ドバイに来てデベロッパーのセールスと関係性を深めることができれば、エージェントではなく直接セールスから情報をもらうこともできる可能性があります。
とにかく、オフプラン物件をデベロッパーからたくさん買いたい場合は、エージェントを使わずに、関係構築していくのも手の一つでしょう。
しかし、エージェントを使ったとしても、デベロッパーからオフプラン物件を購入する際は、仲介エージェントに手数料を支払わない（0%）ことが通常です。
コストという意味では変わらないので、エージェントを使う方が手続きややりとりのコストが減る分、むしろ使うべきだと思っています。
以上、ドバイ不動産エージェントを使うべきかどうか、エージェントの意義と理由についてまとめました。
今回は、私の主観的な主張も多く含まれていますが、参考になれば嬉しいです。ドバイ不動産、ドバイでのビジネス進出のご相談は、公式LINEからご連絡ください。
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