【お客様の声】~Brillia Tower大崎ご購入・コロナ禍状況下でのお住み替え~ O様ご家族様
今回ご紹介するのは、墨田区の賃貸マンションから品川区の大崎の分譲マンション「Brillia Tower大崎」にお住み替えされたO様ご夫妻。お子様2人との4人家族でいらっしゃいます。
大崎の分譲マンションへのお住み替えについてお話を伺いました。
Brillia Tower大崎
・売出価格 ：5,880万円
・物件種別 ：分譲マンション(定期借地権付き)
・広さ ：60.01㎡/2LDK
・築年数 ：13年
・場所 ：JR山手線「大崎」駅 徒歩4分
・コロナ禍状況下でのお住み替え
渕ノ上：コロナ禍の状況下の中でも大崎のマンションにお住み替えをなされた理由について教えていただけますでしょうか？
O様ご夫妻の娘様と弊社代表渕ノ上
O様ご夫妻：はじめはコロナ禍の影響で物件価格が下がると思っていました。
しかしながら東京都内の人気の高い地域の物件価格は変わらないという情報を事前に聞いており、この状況下で見学に行く人は限られていると思いましたので、むしろチャンスと思い物件を積極的に探していました。
O様ご夫妻と息子様
渕ノ上：現在売出し中の物件数が少なくなり、物件価格については上がりつつある状態です。
またコロナ禍が長期化して、若干常態化しつつある状態になり、これからさらに物件価格が上がるのではないか？というのが皆様の予想となっております。
ベンチマークは「賃料」ですのでそこを見ていただければ、おおよその物件価格の動向がわかります。
・ハザード、液状化に関する考え方
渕ノ上：今回お住み替えされるにあたり、ハザードマップや液状化について気をつけられたことはありましたでしょうか？
O様ご夫妻：ハザードについてはハザードマップを調べるぐらいでした。
渕ノ上：そうなのですね。また詳しく調べなくても大丈夫だと思った理由はございますか？。
O様ご夫妻：東京都内の鉄筋コンクリート造のマンションに住んでいても水害で大きな被害を受けてしまうような状況になれば、もはや東京全体が水害で大変な状況になっていると思いますので、そこまでの被害の可能性を考えてもしょうがないと思いました。
渕ノ上： 行政の発表以上のことが起きるのであれば、東京全体が大変な状況になってしまうため、場合によっては物件の選択肢が無くなってしまいますね。
・金融機関の選び方
渕ノ上：今回ご検討された金融機関について差し支えない範囲で教えていただけますでしょうか？
O様ご夫妻：思いのほか会社の提携先の金融機関の金利が良かったです。
その他ネットで調べると0.4パーセント台の低金利の金融機関もあるのですが、意外と事務手数料等のイニシャルコストが高いところが多かったです。
その反面、会社の提携先の金融機関では金利が0.8%ですが事務手数料・保証料は”ゼロ”だったので、金額面では圧倒的にお得でした。
渕ノ上：ちなみに今回は固定金利でしたが、変動金利と固定金利で「どちらがよい」等はございますでしょうか？
O様ご夫妻：この低金利の時代ですと変動金利一択かと思います！
手持ちの現金をいかに使わないで長く借りられるかが重要ですね。
自己居住用のマイホームとはいえ不動産投資ですから、金利の安いところからお金を借りて実際物件を運営していくという観点からすると当然変動金利が良いというのが結論でした。
渕ノ上：残債が多い借り始めに金利が安いということは、それだけ受けるメリットが大きいですね。
ちなみに変動金利は今後上がる可能性はどれぐらいあると思いますでしょうか？
O様ご夫妻：5年ぐらいは上がらないのではないかと思います。
渕ノ上：私も現在の政策金利を勘案すると、信用収縮等異常事態が大きく発生しない限り、大きな金利上昇は発生しにくいと思います。
・賃貸と購入の比較
渕ノ上：賃貸と購入の比較で、ご自身のロジックをお持ちであると存じますので、、是非お聞かせいただきますでしょうか？
O様ご夫妻：なぜ今回マンションを購入しようと思ったのかと言うと、スペックが高くかつ駅からの距離が近いマンションを賃貸で住もうとすると、結構な金額を毎月支払わなければなりません。
一方購入を考えた時に、ローンや修繕費や管理費等トータル的に結構な金額になると思いますが、実際に賃貸と購入のどちらがお得か比較する為にきっちりと計算してみました。
計算した内容は、仮定として賃貸では月16万円の家賃の家に10年間住み、その間に3回引っ越しすることを想定して発生する費用と、家を購入して発生する諸費用や毎月支払うローンを合算して、10年後に売った場合にかかる費用とを比較してみました。
渕ノ上：購入した方がお得だったのでしょうか？
O様ご夫妻：そうですね！もちろん10年後に私達の”希望通りの金額で売れる”という前提はあるのですが！・・・。
また私達は共働きですので、2人分の住宅ローン控除を受けられるメリットもあり、結果的に買った方がお得と考え、物件購入に至りました。
渕ノ上：今回は、相場の下がりにくいエリアをあえて選ばれたのでしょうか？
O様ご夫妻：はい！ やはり売り出し価格が下がってしまうとプランニングが厳しくなるので・・・
今は変動金利が0.4パーセントの為、おおよそ1パーセントの住宅ローン控除が使える為、年率2パーセント下がらなければ10年後に家賃を払わなくて済むぐらいの計算になります。
これ以上の売却益を求めるとややこしくなりますし、リスクも高くなりますね。
渕ノ上：おっしゃる通りですね。
売却益を狙いにいくと次にさらに高額物件へとホッピングするケースが多いので、どんどんローンが嵩んでしまう場合がございます。おっしゃっている考え方がベストかと思います。
・定期借地権物件の考え方
渕ノ上：是非伺いたいのが定期借地権の考え方ですが、どのようにお考えになられましたでしょうか？
O様ご夫妻：定期借地権の物件は多くの皆様が敬遠されますが、じっくり金額を見てみると1割5分から2割ぐらい物件としては安く私達としてはそのことが特に魅力的でした。
ただしリスクもあり、次住む人にバトン(所有権)を渡せるかが気がかりでした。
一番初めに見学した物件は残存期間が20年未満だったので、私が10年間住んだ場合、次に住む人が借入する金融機関の住宅ローン承認を受けられないだろうと思いました。
尚、借地期間が私が購入する時点で、残存期間が”40年から50年”残っていれば、次に住む人が借入する金融機関から30年から35年の長期ローンが組めるだろうと思いました。
また賃貸で高額な金額で貸せる人気のあるエリアの定期借地権付きマンションは特に問題ないと思いました。
渕ノ上：今回は大崎エリアということで固い選択をされましたね。
O様ご夫妻：そうですね、今回定期借地権付きの為、実際周辺のマンションの価格と比べて2割以上の価格差がありました。
実際住んでみてエリア全体を観察してみるとグレードの高いマンションが多いですね。
渕ノ上：エリア的な視点から見ても、当該エリアでは借地権の残存期間に気をつければ、定期借地権付きのマンションを選んでも問題ないかと思います。
O様ご夫妻：定期借地権は普通の所有権ではないので、購入するライバル数も少ない傾向があります。
また私達の条件に合う物件が多くかつ購入できる可能性が高い為、トライする価値があると思いました。
・「囲い込み」について
渕ノ上：囲い込み事例の経験はいかがでしたでしょうか？
O様ご夫妻：噂では聞いてましたが、実際露骨だなあと思いました・・・。
また不動産の情報で知っている人と知らない人との差が激しく、勉強をしていればすぐ「囲い込み」と見破れますが、勉強していなければ分からないと思います。
渕ノ上：私達は「すみませんご案内ができません・・・」と言って直接売主様側エージェント様でのご見学をご提案いただいてますが、情報の非対称性としてそのことをお伝えしないケースもございますので、そこは買主様にとって不利であると思います。
O様ご夫妻：時代とともに情報が透明化になっていく中で、囲い込みという昔ながらの習慣を変わらずそのスタンスを続けていくことは今後不動産業界がどうなるのかな心配になりました。
・最後に
渕ノ上：今までの購入するまでの過程で大変だったこと、等はございますでしょうか？
O様ご夫妻：物件を購入する時は不動産全般の知識をしっかりと勉強した方が良いと思います。
万が一物件購入で失敗した場合、その後の生活の基盤が緩んでしまう可能性もあります。
不動産は想像以上に奥が深く色んなトラップがありますので、普段の仕事以上に真剣になっていいと思います（笑）。
その為には、いつでも貸せて、いつでも売れることができる選択肢の多い資産価値の高い物件を購入することが重要だと思います。
渕ノ上：おっしゃる通り、何十万円、何百万円、物件によっては何千万という差がでてくるものですので、そこは真剣にならざるを得ないと思います。
またYouTube等のメディアを見ても様々な情報が発信されてますがその辺りはいかがでしょうか？
O様ご夫妻：不動産購入に関しては、子供の有無や、共働きかどうかでも変わってきますので、これが正解というロールモデルは無いですね。
その為自分達に合った物件を頑張って探す必要があります。
渕ノ上：皆様にとって非常に有益な情報を沢山頂戴し、御礼申し上げます。
O様ご夫妻：今後不動産仲介会社様の提供しているサービスの差が大手から小さい会社まで無くなってくると思っています。
今回御社を通して、仲介手数料が半額になることはすごいメリットだと思いますし、だからといってサービスの質が下がっているわけではなく、むしろ私達の足りないところをきちんとサポートしていただいて、私達は嬉しかったです。
特に渕ノ上さんの紹介する物件は私達が購入を検討する基準をクリアしていることもあり、コロナ禍の状況では多くの物件を見学に行かなくて済み大変助かりました。
渕ノ上：そう言っていただきありがとうございます。
最後になりますが大崎・五反田エリアに住み替えた理由の総括お願いできますでしょうか？
O様ご夫妻：墨田区に住む以前は目黒区の目黒駅の近くに住んでいまして、妻は近隣の大田区の西馬込に住んでいたこともあり、五反田・目黒近辺には土地勘がありました。
また現在子供が1歳と3歳になるのですが、将来のことを考え公立小学校の質も重視しました。
ここは芳水小学校の学区で、隣に境入学も考えると御殿山小学校も選択できます。
実際双方の学校に見学に行ってみると、他区の小学校と比べて校舎も綺麗で全体的な質も良く安心して入学を迎えられると思いました。
最後に重要なポイントですが、物件の価値が下がりにくいエリアを調べると周辺エリアになりますが大崎も入っていました。
確か品川・六本木・東京駅の三角形の中にあるエリアは60%から70%ぐらいの割合の法人があるということをデータで拝見しました。
その為、この三角形の中に入っていると賃貸需要も下がりませんし、物件価格も落ちないだろうと想定し、そのエリアの周辺にある大崎を選びました。
品川・六本木・東京駅とブリリアタワー大崎
渕ノ上：おっしゃるとおり、オフィスがどこに集中しているのかが重要ですね。
O様ご夫妻：毎日ゲートシティ大崎を通って通勤していますが、早朝からすでにオフィスには人がいますし、土日でも周辺のカフェが混雑しており、人の行き来が多いことを感じました。
その為、建物等のメンテナンスにも頻繁に手を入れられますし、万が一お店が退去してもすぐに次のお店が入り、人の行き来が途絶えないエリアであり続けると思いました。
実際毎日の通勤で感じてみて、ここのエリアは物件の価値が下がりにくいのでは！と確信しました。
ゲートシティ大崎
渕ノ上：まさにコロナ禍においてますます二極化が激しくなっていく一事例ですね。
この度は貴重なお話をお伺いでき何よりでございます。
是非今後ともよろしくお願い申し上げます。
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