【空き家問題シリーズvol.1】当社が考える空き家問題って？
こんにちは！
空き家買取専科 子育て広報の三輪です。
空き家買取専科は不動産会社ですが、noteでは意外と空き家の現状についてや、空き家買取専科が空き家再生をしてどんな社会を目指しているのかなど書いてきていなかったなと・・・！
そこで今回は、空き家問題の現状や、空き家買取専科が空き家再生をすることにより生まれる「四方良し」やSDGsへの取り組みについて数回に分けてお話しさせていただこうと思います。
空き家問題の現状
最近のニュースで「空き家」にまつわるニュースを目にする機会が増えてきたと思います。法改正のタイミングや、国会での審議などで注目ワードになっていますね。
空き家が増え続けているとは聞くけれど、実際空き家の数はどのくらいあるのでしょうか。総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年時点で空き家は約849万戸あると言われています。住宅総数に占める割合は13.6%に達し、およそ7戸に1戸が空き家という水準にまで達しています。
空き家の増加で財政破綻！？
空き家率が30％を超えると都市の破綻につながる可能性があると言われています。2007年に破綻した夕張市は空き家率が33％あり、2013年アメリカのミシガン州デトロイト市も29.3％となっていました。どちらも30％前後の空き家率で財政破綻が発生しています。そして、野村総研によると、2033年には日本の空き家率は30.2％になると推計されています。（参考：野村総合研究所）
【空き家の種類】
空き家と言っても、大きく分けると４種類あります。まずは種類をご説明します。
種類① 賃貸用
賃貸用とは、人に貸しているマンションやアパート・一戸建てのうち、入居者がいない物件のことです。
種類② 売却用
売却用とは、文字通り、空き家の中でも売却を目的とした空き家です。
売りに出すということは、基本的には既にその家に人が住んでいないため、次に誰かが買って引っ越してくるまでは空き家のままです。
種類③ 二次的住宅
二次的住宅とは、別荘やリゾートマンション・セカンドハウスなど、普段は人が住んでいない家を言います。
賃貸用・売却用は、常に人が住んでいない状態の家が空き家として分類されますが、二次的住宅は使う期間とそうでない期間が分かれます。
種類④ その他の住宅
その他の住宅とは、これまで挙げた3種類の空き家とは別に、人が住んでいない家のことを指します。
例えば、相続したけどそのままになっている実家や、一人暮らしの高齢者が長期入院をしたり介護施設へ入所したり、転勤や出張で長期間不在となっている家や、老朽化により建て替えをするため取り壊し予定になっている家も、この種類に当てはまります。
その他の住宅とされる空き家は、特定の用途が定まらないために、管理が行き届かず、放置されるケースが多いとされています。
その結果、近隣地域に安全・治安・衛生・景観などの面で悪影響を及ぼす「特定空き家」に指定されることも少なくないため、特に問題視されている背景があります。
このように、地域の空き家問題となってしまう可能性が高いと言われるその他の住宅ですが、最新の「住宅・土地統計調査」では、その割合は空き家全体の41.1％にものぼっています。
弊社では、このその他の住宅をなんとか減らしていきたいと考えています。
【空き家の課題】
課題① 空き家はなぜ増えるのか
▼背景
・少子高齢化、人口減少により総住宅数が総世帯数を上回っている
・戦後、高度成長期の人口増加に対応するため、質の高くない住宅の供給により２５～３０年の短期間での使い捨てをする一般的住宅建設をしてきた
・日本人の新築志向が高い
・核家族化から独居世帯の高齢者の施設入居や亡くなることから空き家に
・古屋を解体し更地にすると固定資産税が６倍になってしまうため、使われない空き家も放置されてしまう
・所有者不明や所有者死亡のため取り壊しや売却ができない
・核家族化から親の住んでいた実家の引き取り手がなく空き家に
このような理由が挙げられます。
ここ数年で、法改正で空き家に関する法律が変わってきますので、空き家を取り巻く環境も変わってきそうですね。次回ご紹介しますね。
課題②空き家にしたままのリスク
・通常の家の１０倍のスピードで劣化してしまうと言われている（換気不足 給排水管・ガス管の劣化 害虫発生・雨漏りなど）
・不審者が住み着く 火事など 治安の悪化につながる
・空き家は資産ではなく負債になってしまう
課題③ 日本の住宅市場
・日本では新築志向が高い
・中古市場が欧米では７０～９０％程度を占めるのに対し、日本では１０％代半ばである
・資源の少ない日本では主に海外から膨大な資源やエネルギーを輸入して家を建てている
課題④ 中古住宅を選ばない理由は？
新築住宅の取得者に対するアンケートでは、中古住宅を選択しなかった理由として
・隠れた不具合が心配だった
・耐震性や断熱性など品質が低そう
・給排水管などの設備の老朽化が懸念
などの回答が挙げられており、中古住宅の品質が明らかでないことが中古住宅の購入のネックになっています。
住生活基本計画（平成２８年３月１８日閣議決定）によると 建物状況調査（インスペクション）を受けて既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の既存住宅流通量に占める割合は 8.2％（Ｈ29）と大変少ないのが現状です。
逆を言えば、約92％の中古住宅は建物の調査をされないまま、または、保険に加入されないまま市場に流通していることになります。
インスペクションとは
専門的な知見を有する者が 建物の基礎外壁等の部分毎に生じているひび割れ,雨漏り等の劣化現象及び不具合事象の状況を目視 計測等により調査するもの。
瑕疵保険とは
既存住宅の構造体力上主要な部分や雨漏り水漏れ等の不具合が生じた場合の保険。保険金額の範囲内で保証。
空き家買取専科の販売物件について
空き家買取専科では、必要に応じて水回りなどの設備の入れ替えや、現代生活に合わせた間取り変更や耐震補強などを行なったリフォーム・リノベーション済の物件を販売しています。
インスペクションの活用や瑕疵保険に加入し、２年間1000万円の保証をつけています。（一部条件に合わない物件は除く）安心して、中古住宅を購入し住んでいただけるような物件作りをしております。
今回は、空き家をとりまく現状について少し知っていただけましたでしょうか。今後は、空き家に関する法律の変更や空き家買取専科が空き家を再生することにより、どんな社会を目指しているのかお話ししていきたいと思います。
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