Q&A｜第2回セミナーへのご参加ありがとうございました！
第2回セミナー終了いたしました！
皆さま、こんにちは！
白パン社長こと、株式会社365LIFEの古橋です。
先日10月2日(月),3日(火)の2日間、無料セミナーシリーズ第2回を開催させていただきました。
ご参加いただいた皆さま、ありがとうございました！
第2回は「今、管理会社スタッフに必要な能力とは？空室を魅力的に変えるデザイン思考」というテーマでお話しいたしました。
不動産オーナーから物件をお預かりし管理業務を代行する管理会社さんにとって、非常に重要な業務である空室対策。
その中でもリフォーム・リノベーションは、物件の競争力維持と向上という面でとても効果的な対策です。
ただし実現には「内装デザインをどうするか？」「不動産オーナー様へのご提案はどうするか？」など、いくつかのハードルが待ち受けています。
どのようにしてこのハードルを乗り越えていけば良いのでしょうか？
大切なのは"考え方"
まずデザインは自分でする必要はありません。管理会社のスタッフさんにはもっと大切な役割があります。
セミナーでは、不動産オーナー様へのご提案から入居者に刺さるデザインを対象のお部屋にインストールするまでの、重要な考え方をお伝えしました。
空室を魅力的に変えるデザイン思考とは？
第1回目のセミナーの内容も関連してきますが、我々は短期スパンでの情緒的価値の更新により競争力維持をすることがこれからの賃貸管理では有効な手段だと考えています。
そこで重要なのが不動産オーナー様への提案の仕方。キーワードは「デザイン思考」です。
デザイン思考を用いてデザインをお部屋にインストールすることにより、費用対効果の高いリフォーム・リノベーションを行うことが可能となると考えています。
では以下から、いただいた質問に回答したいと思います！
Q&A｜いただいた質問にご回答します！
Q.営業スタッフの中には、結果的に白が間違いない！という意見もあるのですが、どう伝えていくのがいいかご教授ください。
A.デザイン思考を用いた考え方でご提案をする
まずデザイン思考とはデザインをすることではありません。ユーザー視点に立って考えるマーケティング的な思考のことを指しています。
今回のセミナーでは、具体的にどのような項目について検討していけばよいかをご紹介しました。
その中の1つ「エリアごとの在庫回転数の把握」は、不動産オーナー様へのご提案時に所有物件が空室対策としてリフォーム・リノベーションが有効であるということについての説得力を高めるために活用ができます。
1ヶ月あたりのエリア別在庫回転数は、ある特定の期間の「エリア空室数÷エリア申込数」で算出することができます。
例えばエリアAが以下のような状況だったとします。
・7〜9月の3ヶ月間の賃貸物件契約数：60戸
・10月1日時点の賃貸物件空室数：60戸
これを先ほどの数式に当てはめると以下のようになります。
60戸÷(60戸÷3ヶ月)=３
つまりこのエリアAでは在庫回転数が3、60戸の空室が埋まるのに単純計算で3ヶ月かかるということです。
この在庫回転数が2.5以上(空室が埋まるのに2.5ヶ月以上かかる)エリアでは、効果的な空室対策を打つ必要があるという目安になります。そのエリアでは賃貸物件の需要に比べ供給が多いため、入居者に選ばれるための対策・物件の競争力の維持や向上を検討すべきだというご提案ができます。
「なぜあなたの物件には費用を掛けリフォームやリノベーションが必要なのか」を具体的に数値に落とし込んでから不動産オーナー様にご提案することで、納得いただけるようにお伝えをすることができます。
Q.周辺環境が悪く、新築ですら空いてしまう不人気で家賃相場の低い学生エリアにはどのような対策をすればよいでしょうか。学生向けのデザインをしても親の意見が優先されることも多く、リノベーションをするには不安が大きいです。
A.親御さんのこだわりポイントをクリアした上で＋αの対策を打つ
学生が多い街は転入と転出が同じタイミングで起こり、それ以降は客付けが難しいという問題を抱えています。またご質問者様の仰られるように、学生向けの賃貸は親御さんが決めることが多く、学生当人の意見が取り入れられにくいのも事実だと思います。
ただし親御さんがこだわるポイントはある程度決まっています（私の娘も去年大学生になったので実体験です）。以下をクリアしていない物件は初見で排除される確率が高いです。
・家賃の価格帯
・セキュリティーや防犯性
・学校への近さ
・周辺環境（スーパーやコンビニ）
つまり上記をクリアした上で何ができるかという観点になります。
例えば…
例１：365Design Marketのパースを使い、特典として入居者がデザインを選べるというアプローチをする。
例２：3月までに入居が決まらなかった物件はターゲットを変える。
例えば事業用（個人エステやサロンなど）向けにする、思い切ってマンスリーにする、恒常的に空室がみられる場合は共有スペースにして付加価値を上げる、など。
※どんな対策が有効かはエリアや物件の状態にもよりますので、上記はご参考までにご覧いただければと思います！
Q.365Design Marketの実例はありますか？
A.テストマーケティングにて複数件実施済みです
今回もこちらの質問をいただきました！
複数の管理会社さんに365Design Marketのデザインと素材品番シートを使用したリノベーションを実施し、賃貸募集をしていただきました。
結果としてよい反響を獲得されています。
・仲介店さんからの「いつもと違うデザインじゃない？」「すごくいいね！」という声
ある管理会社さんは、これまで自社の物件担当者がリノベーションのデザインをしていました。そのためデザインに偏りがある、センスが正直あまりよくない、などの課題を抱えられていました。
そこで365Design Marketのデザインで施工されたところ、仲介店さんからのポジティブなお声が多々得られたとのことです。
・募集後すぐに申込が入った！
イメージパースを使って施工前から募集をしていただくことももちろん可能ですが、今回は施工のタイミング等によりリノベーション完成後から募集が開始となりました。
すると掲載後すぐに反響があり1件目の内覧で申込が確定となったそうで、大変お喜びいただきました。
以下いくつかの実例を掲載しています。
今後のセミナー
次回第3回は、10月30日(月),31日(火) 14:00〜を予定しています。
テーマは「空室対策リフォーム営業成功の鍵：オーナーの心をつかむ営業手法とは」です。
申込がスタートしたら、またお知らせいたします！
第5回までのそれぞれの内容と日程はこちら。
最後に
セミナーについてや弊社についてお問い合わせがありましたら、こちらよりご連絡ください！（ご希望いただいた方のみ限定で、第2回セミナーの動画配信も行っています。）
それでは、第3回以降のセミナーでお会いできるのを楽しみにしております！