不動産投資初心者が気付きにくい諸費用と評価額

区分マンションを購入するときに、意外と見落としがちな「諸費用」と「評価額」について今回はお伝えします。

前回は、”はじめて不動産投資物件を購入する時の3つの段階の確認法”について話をしました。

まだ読んでいない方は、是非読んでみてくださいね。
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気付きにくい諸費用

不動産を購入した後に、必ず毎年かかってくるものに、「諸費用」があります。

諸費用は、何年経ってもずっとかかり続けるものですので、この諸費用部分を確認して高額であれば、物件を購入をしないというのも選択の一つです。

特に、区分マンションは購入する物件によって、マンションの管理組合や規約で決められている金額が違います。

検討している物件が、同じ間取りや広さだからといって、どの物件も同じ金額とは限りませんので、注意するようにしましょう。

必ずかかるものとして、どのようなものがあるのかをみていきたいと思います。

気付きにくい区分マンションの「管理費・修繕積立金」

一般的には、新築時は修繕積立金が低く抑えられていますが、築年数が進むにしたがって、値上げされるのが通常です。

マンションごとに、管理組合や規約で定められているので、物件ごとの確認が必要です。

特に区分マンションを購入する際は、修繕積立金の状況や値上げ予定の有無、マンションの修繕工事の計画、管理総会議事録などを確認して、ある程度のことを把握してから購入判断をするのが賢明です。

不動産業者を通して、管理組合や管理会社に確認をお願いしましょう。

下記のようなイメージになります。

不動産会社への管理委託費用

管理委託手数料は、不動産会社によって様々な料率を定めています。

ここで、混乱してしまうのが先ほどお話をした、「管理費」と「管理委託費」との違いです。

一般的にいう「管理費」は、物件（マンションの管理組合や規約）が定めているものであり、「委託管理費」は物件の所有者（オーナー、大谷さん）の代わりに、賃貸仲介会社へ費用を支払って、所有物件を管理してもらうものです。

委託管理を賃貸仲介会社へ依頼した場合の主なサービスの内容は

• 入居者の募集

• クレーム対応（窓口の対応）

• ※物件の清掃や定期点検、メンテナンスは契約による

になります。

下記のようなイメージになります。

委託管理先としては、下記を参考にしてください。

私も勉強を始めた頃は、ごっちゃになってしまっていて分かりにくいところした。

税金まわり

毎年1月1日付けで、固定資産税評価額の1.7%が、物件の所有者に課税されます。

しかし、軽減措置が実施されてもいるので、実際には1.7%よりも低くなることがあります。

目安として下記の内容を参考にしてください。
※あくまでも目安です。法改正、税制の改正で変更される場合があります。軽減措置や地域による特例もあるため、全てにおいて当てはまるわけではありません。参考程度に。

以上が、物件を所有すると毎年かかってくる諸費用になります。

自宅を購入した際も、税金がらみは毎年かかってきますので、これから自宅の購入を考えている方や、ヤドカリ方式で投資物件を増やしていきたいと考えている方も、参考にしてしてください。

様々な評価額について

ここでは、「評価額」を細かく分けて説明します。

毎年、国や地方自治体で行う、建物や土地の「評価」があります。

「評価」は、物件の購入や売却の時の判断材料となり、不動産会社や融資先になる金融機関も参考にする調査資料になりますので、自分が所有する物件の売却や、物件の購入を考えているエリアの情報は把握しておくようにしましょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、「建物」と「土地」の2つからなり、建物は新築価格の5〜7割程度、土地は公示価格の7割程度と言われています。

固定資産税の評価額は、固定資産税評価額証明書や固定資産税の納税通知書で確認することができます。

固定資産税評価額は、固定資産税を算出するための基礎となる額ですので、物件を購入する際の価格とは無関係に決まっているものです。

この評価額が高いから良い物件だとは言えませんが、物件を購入する時の価格交渉の目安にもなりますので、確認しておくとよいでしょう。

例えば、土地の評価額だけで物件を購入することができれば、建物はタダ（0円）といったような。

公示価格

不動産は値動きを示す明確な指標がありませんので、情報が不透明であり、分かりにくいところがあります。

そのため、不動産業界に詳しくない一般の人にとっては、不動産をいくらで買ったり売ったりすれば良いのか、その目安が判断できないといった不便さもあります。

このような判断がしにくいところを解消する1つの方法として、発表されているのが公示価格です。

公示価格は、全国全ての不動産を調査しているわけではありませんが、投資家をはじめ、不動産に関わる人たちが参考にしている価格になります。

調査は1月1日時点ですが、集計などにより、発表が毎年3月20日前後となっています。

基準地価

こちらは、3月20日前後に発表される公示価格に対して、半年後の9月20日前後に発表されるのが「基準地価」になります。

基準価格には、公示地価には含まれない林地なども含まれています。

公示地価はの調査は国が主体となっていますが、基準地価の調査は、地方自治体（都道府県）となっています。

基準地価は、7月1日時点に調査したものを、9月20日前後に発表をしています。

路線価

路線価は相続税の算定基準となる評価額で、公示価格、基準価格に対して、およそ8割程度の評価額となっていることが多いようです。

本来は、相続税の計算のために使われることが多いですが、金融機関が融資額を算定する基礎として使用することが多いのも現状です。

投資家にとって「路線価」は特に、融資を申請する前に確認をしておきたい項目です。

路線価は、厳密には土地に設定されるのではなく、物件が面している道路に設定されている数字であるため、接道の条件が悪い物件は、評価が大幅に下がる傾向にあります。

まとめ

今回は、思わぬ落とし穴ということで、区分マンションを購入する際に気をつけなければならない「諸費用」について、まずはお話をしました。

「管理費・修繕積立金」は、戸建てにしか住んだことがない方には、聞き慣れない言葉でもありますので見落としがちです。

毎月かかる諸費用でもありますので、物件によっては月額3万円くらいかかるところもありますので、区分マンションは購入前に必ずリサーチをして、これらを含めた利回りを計算して購入を判断する必要があります。

次に、物件の管理を賃貸仲介会社へ管理を委託する場合は、「管理委託費用」がかかってくることと、おおよその目安についてもお話をしました。

こちらは、ベテラン投資家で自己管理をされている方もおられますが、まだ駆け出しの頃は特に、賃貸仲介会社へ管理を委託する方が賢明でしょう。

税金がらみについても「評価額」の仕組みも併せてお伝えしましたので、これから狙うエリア、購入を考えている物件、今所有している物件、の下記の4点の情報は抑えておくべき点です。

• 固定資産税評価額

• 公示価格

• 基準地価

• 路線価

不動産投資を始めたばかりの時に見落としてしまいがちな、「諸費用」を含めた利回りを計算し、どれだけ手残りがあるのかを確認して、購入の有無を決めていきましょう。