国内不動産：住宅について②

コロナ禍における国内不動産の住宅セクター動向を、下記投稿の続編で書いてみようと思います。これまでの投稿は下記リンクからご確認ください。--国内不動産シリーズ（REIT①、REIT②、ホテル、住宅、リノベ）

下記記事によると、コロナ禍にて、多くのオーナーは商業テナントの家賃削減や、住居賃料も値下げを求められたりしている模様。2020年4月からの緊急事態宣言は5月にて終了したものの、それに伴う経済的影響はちゃんと遅行して、不動産セクターに出てきているとのことですね。

またテナントビルも賃貸住宅と同じように、老後への投資や将来の相続税削減という形で、多くの個人投資家・オーナーが保有していたりします。コロナショック前から、過剰供給と住居建設のコストインフレに加えて、スルガ銀行やレオパレス21などの騒動から、このセクターでの銀行融資が大幅に減少となり、不動産価格の上昇幅や賃料上昇幅も鈍化ペースになるのでは、とみられていた。

コロナで相続節税に大逆風　賃貸経営に「赤信号」

居住用賃貸の賃料は消費者向けテナントビルと比べ一般的に安定しているとみられる。しかし富裕層の不動産管理を多く手掛ける青木ハウジング（横浜市）の青木博昭社長は「駅に近く空室率が低い物件でも、競争激化で家賃に下押し圧力がかかる」と話す。

そこにコロナショックが来たことで、更なる購買意欲の需要低下へと繋がり、といった状況にはまだまだ変わりがないようです。これからは、どれだけ下がる？、という点が注目されるでしょう。（再度上昇基調に戻ることで最終的に下落幅がわかるので、逆説的には、いつ上昇に再度転じるか、ということですね）

Housing was the business cycle

最後に話題変わって、米国賃貸住宅（Residential Housing)についてですが、賃貸住宅は人が住んでいることから、あまり景気サイクルの影響を受けにくい、みたいな考えがあります。しかし記事によるとこのセクター（米国GDP比で4.5％程度）は景気循環があり、過去11回の米国経済不況において、9回ほど不況入り前から不調が出始めていた、所謂先行指標、とも考えられる、とのこと。

この景気循環期に耐え、回復を待つオーナー・投資家と、耐えられない・売却を急ぐ方が段々色分けが見えてくるのかもしれません。一方で、前回の投稿にも書いたように、中央銀行の量的緩和・過剰流動性供給、また政府からの財政政策による資産効果から、経験則的には、景気が戻ってきたときにはまた大きく上昇しやすいセクターになるのでは、と思います。