国内不動産投資：REITと実物投資の差
コロナショック後の暴落で、REIT（不動産投資信託）のような（配当）利回りに注目されていた銘柄が下がってから、回復が見られていない。
2008年の金融危機は、不動産が引き金となった危機であり、この度のコロナショックは、一部の不動産クラス（インバウンドなどのホテル）を除けば、他の不動産クラスの収益は直接的に悪化した、とはまだなっていない。景気変動を受けにくいのもREITのメリットであった。では今回の暴落は？となる
よく言われる見方は、REIT市場の需給悪化である。「イールド・ハンティング（利回り狩り）」と言われるような、低金利の環境下で高利回り投資を目指す投資家による需要が急激に消えたこと。加えて価格下落に伴い、損失確定での、長期投資家の売り（地銀など）もこの流れを加速させ、需要の蒸発につながった、とのこと。
そこで2つの疑問は、①いつREIT市場は回復するの？と②実物投資とのギャップは埋まるの？と仮定しよう。
①REIT市場の回復は、上記でもあったように、所謂需給改善、今までの市場を支えていた短期・長期投資家の需要高騰が必要である。低金利環境や日銀によるREIT投資がこれからも長く続くと仮定すると、いつかは分からないが、いつの日かはREIT価格に反映されると考えられるでしょう。
②実物投資とREITのギャップが埋まるのか（実物不動産価格も下がる/賃料が下がる、もしくはREIT価格が上昇する、もしくは両方）ですが、ポジショントークもあるでしょうか、こんな感じで書かれています。
今まで私募REITや企業が持っていた不動産で、これまで出口戦略の一つとなっていた公募REITへの売却は、今後公募REIT側が簿価割れをしながらPO(株式発行）となりにくいのでは、と考えると、不動産価格は下がりにくいかもしれませんが同時に公募REITへの売却、といった売買量は減少（流動性低下）となるのかもしれません。
総じてみると、確かにオリンピック需要など不透明のままですが、長期投資ができるのであれば、分散投資・配当利回りが見えやすいREIT投資は買い需要が再燃してもおかしくないな、と思います。
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またこんなタイトルだと、個人投資の際の注意点、みたいな話に見えると思います。実際、REITと実物不動産投資の比較や違いは色んなサイトで紹介されいるので、付け加えることもないかと思いますが。
REIT―分散投資、小口・少額から投資、20%の証券税率適用、高い換金性・流動性、レバレッジ（融資）なし
実物不動産ー集中投資、基本的に大口投資（数百万から）、固定資産税などの運用経費や修繕費、異なる売買時の税金（短期・長期保有）、比較的低い流動性、レバレッジ（融資）活用
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