国内不動産投資：これからのREIT

コロナショックによるJ-REIT（不動産投資信託）市場の下落局面も一段落し、全体の株式市場と似たような戻り（ペースは遅いものの）を見せてきた模様。J-REIT指数でみると、2020年2月21日の最高値2255.72から同年3月19日の最安値1138.04、その後5月29日の1711.73に回復。

J-REIT内でもサブセクター（オフィス、賃貸住宅、物流、モールなどのリテール等）毎に、コロナショックに伴う異なる需給の変化（そして賃料水準の変化）が見られるのでは、と下記記事には書いてあります。

J-REITの勝ち組を探す　コロナショックで二極化進む

また下記投稿にて、REITの需給悪化に伴う価格下落と、REIT価格と実物投資の差が縮まるのでは、ということを書いてみました。今回は、数値目標や時間軸など明確な指標は示さないという逃げ道をいっぱい作っていますが、簡単な、私の不動産市場の見立てを書いてみます。ご批判等宜しくお願い致します。（ホテルに関しては長くなるので、別途次回にて）

①オフィス：東京都心のオフィス需要は、企業のテレワークシフトにより、相対的に減退、または賃料下落は予想されるものの、その後に新規テナントの入居も一定程度あると考え、全体では暴落しないのでは。一方で、混雑の通勤電車を通じたコロナ感染を防ぐため、またテレワークだけでは培えない人との繋がりの場を取り戻すため、住宅地の近くにいくつかオフィスを作り、中小のオフィス分散が進むのでは？（TKP/RegusやWeWorkなのか、もう少し大きいスケールなのか、分かりませんが）なので、オフィスREITは総じて軟調にはなりにくいのでは？

②物流：コロナ感染防止を背景とした配送ベースでの生活スタイルの浸透、それに伴う物流施設の利用価値は引き続き向上。だが既に人気のサブセクターであり、REITでは低分配金となっている。今後も堅調な感じか。

③モール：首都圏や京阪地域のモールなどは、デパート等の不振もあり、心配している。一方でコロナショックで今後地方に拠点を持つ人や会社（二拠点生活）も増えるのではないか。そうなると地方拠点のショッピングモールの価値は、今までも同地域では重要だったが、今後も重要視されるではないか。例えモール自体の運営がうまくいかなくても、施設転換後の底地などには価値があるのでは。だがREITのサブセクターとして見ると、需給が急に引き締まる、もしくは高分配金になる、ということで反映されにくく、今後も注視、といった具合か。

④ニッチなエリア: コロナショックにより飲食店への大打撃から、駅周辺などでテナント不足となる路面店が増える可能性も。居抜きのままスペースマーケットや、改修して収納サービス（サマリーポケットやキュラーズ等）またはAmazonなどの簡易配送センターといった、新たな進化を遂げるかも？サイズ的にはREITのサブセクターにはならないので、あまりインパクトなしか。