高齢者になってからアパートに住もうとするとハードルが高くなる話
皆さん、こんにちは。
2025年に段階の世代が高齢者になるにあたり、現在の新型コロナウイルスを考慮すると持ち家を売却して、安い賃貸アパートに暮らして余生を過ごそうと考えている方もおられるかと思います。
しかしながら現在の制度上、高齢者になってから一般の賃貸住宅はリスクが壁となりNGとなってしまう可能性が高くなります。今回はその理由を探っていきたいと思います。
太田垣先生の本で「老後に住める家がない！」という本が最も参考になる本です。
皆さんの考える高齢者の入居リスクとして考えられるのが、まず「孤独死」かと思います。
もちろん孤独死もありますが、単身の高齢者が孤独死をした場合でも短期間（3・4日以内）で発見が確認された場合は孤独死にあたらないとされておりますので、現在のアパートでは「高齢者見守りサービス」が普及し始めていますので対策は以前より容易になったかと思います。
しかし一般的なアパートでは、引き渡しと同時に「賃借権」というものが発生します。物件を引き渡しした瞬間から発生します。
実はこれが問題となってます。
入居者が死亡した場合、自然に契約解除になるわけではなく賃借権は相続されてしまいます。所有者は相続人を探し出し、相続人に賃貸借契約の解除と残置物の撤去をしてもらわないと次の入居者を探すことができなくなります。
この契約解除は不動産管理会社でも対応不可能です。
個人情報保護の関係で相続人を探すことは困難で時間を要するようになります。
では賃借権とは何なのかという話をします。
一般的にアパートを借りる際に「登記」というものを基本しませんが、賃借権が発生するのは賃借権を登記した場合か、部屋を引き渡し際に発生します。
つまりアパートの賃貸借契約が無事終わり、鍵を預かって部屋を利用した瞬間から賃借権が発生しているわけです。
大家さんはこういったリスクを背負わなければならないため、単身の高齢者で身内が居ないという場合には、入居NGになる可能性が高いです。
※入居拒否は法律違反ではないため、あくまで大家さんの意向になります。
まだ普及がされておりませんが、
そういった高齢者にも安心して住めるよう国土交通省で定めている「終身建物賃貸借契約」という契約があります。
これは都道府県から認可された事業に対して60歳以上の高齢者が利用でき、死亡と同時に契約終了となる賃貸借契約になります。
契約の際に残置物引取人は誰か？などをはっきりできるので、便利な制度です。
しかしながらこの制度が普及しないのは、建築物の制限がかなり厳しい（バリアフリー仕様にするべく、建築物にする要件が細かく設定されている）ためです。まず認可を受けようとする業者も少ないです。
高齢者をより快適に過ごしてもらうべくバリアフリーにしたい！という高齢者への思いが強いせいか、逆に普及されず高齢者を困る結果となってしまっているのが現状です....
恐らく建築物の要件が緩和されれば、認可事業者が増えて終身建物賃貸借契約が普及してくるかと思っております。
便利であるにもかかわらずこういった使われない制度をまず利用しやすい形に変えていき、高齢者の生活を守ることが我々不動産業者の役割でもありますので、引き続きこの制度に関しては訴えかけたいと思います。
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