【飲食店の経営】居抜き閉店の3つのメリット！契約書に「原状回復」とあっても大丈夫？
閉店時の居抜きは、閉店する側と開店する側どちらにもメリットがあります。
さらに物件のオーナーにとっても、ほとんどの場合でメリットがあります。
しかし、居抜き物件を嫌うオーナーが一定数存在することことも事実です。
今回は、そんな居抜きのメリットとデメリットを解説いたします。
私たち店舗高値買取センターは、日本の飲食店を盛り上げるため、
noteにて飲食店経営について発信をしております。
閉店時にスケルトン工事より居抜き物件を選ぶ理由とは？
閉店時における、店舗の明け渡し方法は以下の2通りです。
1. スケルトン工事
2. 居抜き物件売却
スケルトン工事と居抜き物件売却の特徴をそれぞれご紹介します。
①スケルトン
スケルトン工事は、賃貸借契約書に「原状回復」と記載されている場合に行う可能性が高いです。
「スケルトン」とは、内装や設備など全てが解体、撤去されている状態のことを指します。これは、壁なども取り払います。そのため、建物の骨組みが剥き出しの状態になります。
居住用賃貸の場合、「原状回復」とは「借りたときと同じ状態」に戻すことで、壁や床に凹みなどを作ってしまったら、借主が退去前に金銭的な負担をすることが多いです。その他経年劣化の場合、貸主が負担することが多いです。
一方で店舗物件の場合、借主が全面的な負担をする事が多いです。
ただし店舗の場合、借りる際に居抜き状態であっても、退去時にはスケルトン状態にしなくてはいけないと賃貸借契約書に書かれている場合があるため借りる際に注意する必要があります。
②居抜き
居抜き物件とは、借主がそのままテナントとして利用できる状態の物件です。
スケルトン工事の場合壁などを全て撤去し、借主がゼロから店舗の形を作る必要がありますが、居抜き物件の場合、すでに経営できるテナントの状態が出来上がっています。そのため、借主の経営準備さえ整っていれば開店できます。
閉店する借主はスケルトンにする費用がかからず、新しい借主としてもそのまま店舗経営ができるため、店舗設立のためのコストがおさえられるのが特徴です。
居抜きを選ぶ際のメリット
居抜きは閉店する経営者にとってのメリットは以下の通りです。
①売却時に利益が出る
②ギリギリまで営業することができる
③スケルトン工事の費用がかからない
メリット①：売却時に利益が出る
居抜き物件として売却する場合、店舗にある造作物に付加価値が付き、新しい借主へ売ることが可能です。本来であれば取り壊してしまうはずの設備をそのまま売ることで利益を出ます。
特に赤字で閉店をする場合、お店を閉める前に収益を出せることは大きなメリットです。
新しい借主は設備費用や設備設置の時間を省くことができるため、双方にメリットがあります。
メリット②：ギリギリまで営業できる
居抜き物件の場合、次のテナントが入る直前まで営業を続けられることができます。
またスケルトン工事の場合、スケルトン工事にかかる期間分も、賃貸費用を払わなくてはいけませんが居抜き物件であれば、解約予告期間も営業が可能です。
メリット③：スケルトン工事の費用がかからない
スケルトン工事にかかる費用は店舗の大きさにより異なりますが、例え小さな店舗だったとしても数十万円以上することが一般的です。
特にビルによっては工事時間が限られるなどの条件がある場合、費用が大きくなることもあります。
一方で居抜き物件の場合、スケルトン工事にかかる費用が浮くだけでなく、売却することで黒字が出るので、居抜き物件の売却は費用という点でメリットがあります。
居抜き物件を選ぶ際のデメリット
閉店する側にとって居抜き物件での売却は、メリットが大きいですが、デメリットもあるため紹介します。
①オーナーとトラブルに発展する可能性
②買手が見つからない
デメリット①：オーナーとトラブルに発展する可能性がある
居抜き物件の売却をする場合、オーナーのものではない部分だけを、旧借主と新借主の間で売買することとなります。しかし、新借主とオーナーの間には新しく賃貸契約を結ぶことになるため、物件の持ち主であるオーナーが納得しない場合居抜き売却はできません。
勝手に居抜き売却を決定してしまった場合、オーナーとトラブルになる可能性があるため、売却する場合は、あらかじめオーナーに相談し、了承を得なくてはいけません。しかし、オーナーとしてはスケルトン工事を望むケースも少なくないため、個人的に相談をすると断られてしまうことがあるため、オーナーへの相談前に弊社に一度ご相談ください。
デメリット②：買手が見つからない
物件の条件や、レイアウトによっては、買手が長い間見つからないケースがあります。立地や相場を見極め、適切な価格で売ることが重要となります。
売買は、居抜き物件買取専門業者や不動産会社に相談することにが基本です。まずは、弊社にご相談ください。
「自分の物件、買い取ってもらえるのかな？」など、お気軽にご相談していただければと思います。
契約書に原状回復とあるが、居抜き売却をする方法
オーナーとの賃貸借契約書に「原状回復」と記載がある場合、簡単に居抜き売却をすることはできません。この場合スケルトン状態よりも居抜き売却をした方が良い理由を、オーナーに交渉し伝える必要があります。
そもそもオーナーが原状回復でスケルトン工事を求める理由は、テナントとのトラブルを避けたいからです。
例えば、居抜き物件の状態で、貸した物件に問題があった場合、オーナー負担になってしまう場合があります。そのため、オーナー側からすると、目に見えない部分の瑕疵が発覚するなどのトラブルを回避するために、物件はスケルトン状態にして返してほしいと思っています。
居抜き物件として売却することを求める場合、
オーナーが嫌がる点を考慮し、交渉する必要があります。
そのため、プロである我々が物件の詳細を把握し、
居抜き物件にて売却できるようオーナーと交渉させて頂きますので、まずはご相談ください。
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