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自然災害を回避するための、土地探しのポイント

こんにちは。

建築コンサルタントのtakumiです。

今回は、「土地の安全性」についてのお話です。


マイホームを建てる土地を探す方、

必見です。


(すでに土地を持っている人も、読んでいただいて損はありません!)


土地に求めることって、まず、お買い物などの便利さ、お子様の学校区、交通利便性あたりでしょうか。

それから、街の雰囲気はありますよね。

なんか、殺伐としたところとか、グレーな雰囲気、、、いやですよね。

よく聞く、「閑静な住宅地」とか、「落ち着いた街並み」とか、あとは近所の人が暖かそうとか。

こういう所、大事ですよね。

(あとは、変な人が居なさそうとか。。。)


本日は、こういった利便性や街の雰囲気は、ひとまず横においときまして、

「土地の安全性」について、土地を探すとき、買う前には、必ずチェックしておきたいところをお話します。

建築のプロとしては、やはり「安全面」をチェックして、探して頂きたいですからね。


いくら、建物を耐震性バツグンにしても、土地自体が貧弱だと、全く無意味です。


最近は、自治体が公表しているハザードマップが便利です。これは必ず見ておいてください!

ハザードマップでは「浸水被害の可能性」や「土砂災害のリスク」が分かります。

でも、ハザードマップでは分からないこともたくさんあります。


では、順に見ていきましょう。


■ポイント①~浸水の可能性はある?

水害に関して、「浸水」の被害はどうなのか、

ということ。

これは、大きな河川の近くに多い、大雨による河川の氾濫や堤防の決壊による浸水被害ですね。

少しの浸水高さなら、土地を嵩上げして対策することもできます。

浸水の被害が多いのは、特に、広域河川の下流域です。平地に多いリスクです。

近年、とてつもない豪雨で、河川の氾濫があります。

これには色んな要因があるのですが、ひとつは気候の変化ですね。日本が亜熱帯化してきて、スコールのように雨か降る傾向にあります。

さらには、開発が進んで、山林の表面が舗装されたことによって、河川に雨が流れるタイミングが早くなってしまうこともあります。

舗装された土地は、雨が染み込まないから、雨水調整ができない土地が増えてきたことです。


そして、地震などが起因の、「大津波」による浸水もあります。

津波は海抜の低い地域は要チェックです。

最高でどのくらいの高さの津波があるのか、そして大切なのは、避難場所ですね。

各地津波の危険性のある所は、「津波避難タワー」の建設や「津波避難ビル」の指定が進んでいます。

必ずチェックです。


■ポイント②~がけ崩れ、土砂災害の危険性は?

傾斜地に多いリスクです。

よく目にするのは、ハザードマップで黄色や赤に塗られた「イエローゾーン」とか「レッドゾーン」です。

レッドゾーンになると、警戒区域となるので、建築も制限がありますが、イエローゾーンには特にありません。

赤や黄色が塗られたから、すぐさま危険というわけでもありませんが、がけ崩れとなる可能性や、大雨で土石流が流れる可能性があるということにはなります。


近年は豪雨による土砂災害が多くなってきていますから、

「今までなんにもなかったのに」

という場所でも地すべりやがけ崩れがおこります。

また、何かしらの指定がされていなくても、段差や傾斜が近くにある土地には注意しておきたいところです。


■ポイント③~盛土や埋立地のリスク

盛土も埋立地も、土を盛って作った宅地です。

盛土は、ハザードマップでは分かりません。

よくあるのは田んぼを埋めた土地ですよね。

盛られた土って、実は何十年経っても、建物を建てるにはユルユル、フワフワなんです。

なので、盛られた土地は必ず地盤改良なり杭を打たないと建てられません。

ただ、地盤改良や杭を打っても、建物の沈下何とか止まるだけ、という事実があります。

その下の土はまだユルユルかもしれない、ということ。

地盤沈下や液状化現象って聞いたことあるかと思いますが、土地自体が破壊されたり、沈んでしまうことです。

地盤沈下の写真↓↓↓

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こうなると、建物が無事でも傾いてしまい住めません。

海や池を埋めた土地、谷を埋めた土地は、なかなかの危険度です。

(よく言われることですが、地名に「池」とか「沼」とか付く土地は、要注意です。。。)


ほかにも、盲点なのは、山地を削って作った開発団地。

「ここは山を削って作ったから、全部、岩盤やで」なんて話も聞きますが、場所によっては盛土の可能性があるということ。

なぜって、削った土はどこかに盛るからです。

どんな団地にも少なからず、盛土はあります。


そして、盛土、埋立地って、地震でよく揺れるということも知っておいてください。

プリンを揺らすとプルプル震えますよね。

そういうことです。柔らかいものは揺れを増幅します。


土を盛ったところは、どう補強しようが、リスクがつきまといます。


■ポイント④~念の為、活断層も確認を!

大きな地震を起こす要因の一つである活断層です。

活断層があるから、必ず大地震がおこるわけではないのですが、地震のリスクは上がります。

ただ、活断層って相当な数がありますので、完全に避けるって、なかなか難しいことです。

(ですので、活断層の真上に建てるのはまず回避をして、活断層からできるだけ離れたところに、という意識で良いかと思います。)

この、活断層については、ハザードマップには、まず出ていません。

活断層の位置は、自治体が公表しているところもありますし、色んな団体がまとめています。

一例として、「国立研究開発法人 産業技術総合研究所」という所が公開しているこのサイトは、私もよく拝見します↓↓↓

活断層データベース(産業技術総合研究所)


■「まとめ」と、さらなる知識

こうして見ていきますと、全てを満足する安全な土地は、なかなか無いかもしれません。

探せばあるかもしれませんが、予算もありますから、何かしら妥協する点もあるかもしれません。

takumiのブログ記事では、これらを詳しく書いております。

興味のある方は、ぜひ読んでみてください↓↓↓

開発団地でも危険な土地がある?~開発団地で地盤の良い住宅の土地を探す秘訣を公開!

日本の自然災害から学ぶ住宅の土地探し~安全な土地とは?~

土地の安全性について~擁壁にはどんなものがある?住宅の土地の安全性~


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一級建築士。ゼネコン~県庁建築職を経て建築コンサルタントに。住宅をはじめ建築全般で施主をフォローするチェック&アドバイザー。特別無料メルマガ講座~【あなたが知らない家づくり7つの真実】プレゼント中!⇒https://taku-kenchiku01.com/p/r/PyjqLXHW
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