自然災害を回避するための、土地探しのポイント
こんにちは。
建築コンサルタントのtakumiです。
今回は、｢土地の安全性｣についてのお話です。
マイホームを建てる土地を探す方、
必見です。
(すでに土地を持っている人も、読んでいただいて損はありません！)
土地に求めることって、まず、お買い物などの便利さ、お子様の学校区、交通利便性あたりでしょうか。
それから、街の雰囲気はありますよね。
なんか、殺伐としたところとか、グレーな雰囲気、、、いやですよね。
よく聞く、｢閑静な住宅地｣とか、｢落ち着いた街並み｣とか、あとは近所の人が暖かそうとか。
こういう所、大事ですよね。
(あとは、変な人が居なさそうとか。。。)
本日は、こういった利便性や街の雰囲気は、ひとまず横においときまして、
｢土地の安全性｣について、土地を探すとき、買う前には、必ずチェックしておきたいところをお話します。
建築のプロとしては、やはり｢安全面｣をチェックして、探して頂きたいですからね。
いくら、建物を耐震性バツグンにしても、土地自体が貧弱だと、全く無意味です。
最近は、自治体が公表しているハザードマップが便利です。これは必ず見ておいてください！
ハザードマップでは｢浸水被害の可能性｣や｢土砂災害のリスク｣が分かります。
でも、ハザードマップでは分からないこともたくさんあります。
では、順に見ていきましょう。
■ポイント①～浸水の可能性はある？
水害に関して、｢浸水｣の被害はどうなのか、
ということ。
これは、大きな河川の近くに多い、大雨による河川の氾濫や堤防の決壊による浸水被害ですね。
少しの浸水高さなら、土地を嵩上げして対策することもできます。
浸水の被害が多いのは、特に、広域河川の下流域です。平地に多いリスクです。
近年、とてつもない豪雨で、河川の氾濫があります。
これには色んな要因があるのですが、ひとつは気候の変化ですね。日本が亜熱帯化してきて、スコールのように雨か降る傾向にあります。
さらには、開発が進んで、山林の表面が舗装されたことによって、河川に雨が流れるタイミングが早くなってしまうこともあります。
舗装された土地は、雨が染み込まないから、雨水調整ができない土地が増えてきたことです。
そして、地震などが起因の、｢大津波｣による浸水もあります。
津波は海抜の低い地域は要チェックです。
最高でどのくらいの高さの津波があるのか、そして大切なのは、避難場所ですね。
各地津波の危険性のある所は、｢津波避難タワー｣の建設や｢津波避難ビル｣の指定が進んでいます。
必ずチェックです。
■ポイント②～がけ崩れ、土砂災害の危険性は？
傾斜地に多いリスクです。
よく目にするのは、ハザードマップで黄色や赤に塗られた｢イエローゾーン｣とか｢レッドゾーン｣です。
レッドゾーンになると、警戒区域となるので、建築も制限がありますが、イエローゾーンには特にありません。
赤や黄色が塗られたから、すぐさま危険というわけでもありませんが、がけ崩れとなる可能性や、大雨で土石流が流れる可能性があるということにはなります。
近年は豪雨による土砂災害が多くなってきていますから、
｢今までなんにもなかったのに｣
という場所でも地すべりやがけ崩れがおこります。
また、何かしらの指定がされていなくても、段差や傾斜が近くにある土地には注意しておきたいところです。
■ポイント③～盛土や埋立地のリスク
盛土も埋立地も、土を盛って作った宅地です。
盛土は、ハザードマップでは分かりません。
よくあるのは田んぼを埋めた土地ですよね。
盛られた土って、実は何十年経っても、建物を建てるにはユルユル、フワフワなんです。
なので、盛られた土地は必ず地盤改良なり杭を打たないと建てられません。
ただ、地盤改良や杭を打っても、建物の沈下何とか止まるだけ、という事実があります。
その下の土はまだユルユルかもしれない、ということ。
地盤沈下や液状化現象って聞いたことあるかと思いますが、土地自体が破壊されたり、沈んでしまうことです。
地盤沈下の写真↓↓↓
こうなると、建物が無事でも傾いてしまい住めません。
海や池を埋めた土地、谷を埋めた土地は、なかなかの危険度です。
(よく言われることですが、地名に｢池｣とか｢沼｣とか付く土地は、要注意です。。。)
ほかにも、盲点なのは、山地を削って作った開発団地。
｢ここは山を削って作ったから、全部、岩盤やで｣なんて話も聞きますが、場所によっては盛土の可能性があるということ。
なぜって、削った土はどこかに盛るからです。
どんな団地にも少なからず、盛土はあります。
そして、盛土、埋立地って、地震でよく揺れるということも知っておいてください。
プリンを揺らすとプルプル震えますよね。
そういうことです。柔らかいものは揺れを増幅します。
土を盛ったところは、どう補強しようが、リスクがつきまといます。
■ポイント④～念の為、活断層も確認を！
大きな地震を起こす要因の一つである活断層です。
活断層があるから、必ず大地震がおこるわけではないのですが、地震のリスクは上がります。
ただ、活断層って相当な数がありますので、完全に避けるって、なかなか難しいことです。
(ですので、活断層の真上に建てるのはまず回避をして、活断層からできるだけ離れたところに、という意識で良いかと思います。)
この、活断層については、ハザードマップには、まず出ていません。
活断層の位置は、自治体が公表しているところもありますし、色んな団体がまとめています。
一例として、｢国立研究開発法人 産業技術総合研究所｣という所が公開しているこのサイトは、私もよく拝見します↓↓↓
■｢まとめ｣と、さらなる知識
こうして見ていきますと、全てを満足する安全な土地は、なかなか無いかもしれません。
探せばあるかもしれませんが、予算もありますから、何かしら妥協する点もあるかもしれません。
takumiのブログ記事では、これらを詳しく書いております。
興味のある方は、ぜひ読んでみてください↓↓↓
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