不動産購入と築地に住もうと決めた理由

今日は僕が26歳の頃に不動産を東京都中央区築地に中古ボロマンションを購入してリノベをした時の話を簡潔にしたいと思います。

購入経緯は恐らく皆さんと同じように「家賃が勿体ない」というのが前提で僕が当時中野区に住んでいた時も支払っていた家賃はどこかの誰かが投資した物件のローン返済の肩代わりをしていたという事実がありました。
どうせ支払うなら誰かのローン返済を手伝うより自分のローン返済をしてそれが負債から時を経て資産になれば老後2000万円問題も解決するなという観点からでした。

そして皆さんもご存じの通り、場外市場がある築地ですが、よく築地に買ったと言うと大体聞かれるのは

「そんなに魚好きだったっけ？」
「３代目魚河岸とかのせがれなの？」
とか言われます。

魚は年に５回くらいしか食べないし普通のサラリーマンの息子であるのですが、そんな僕が築地に家を購入した理由からお話します。

簡潔にいうと購入軸は２つです。
・都心３区（港区、中央区、千代田区）
・３方よし（住んでよし、売ってよし、貸してよし）

まず都心３区に拘ったのは資産価値が目減りし辛いという点です。
購入の前提にあったのが「奥さん、子供が出来てそろそろ俺も夢のマイホームを！」という感じではなく、それもまだ悲しいことに遠い将来の見通しなので投資目線で実需用物件を半住半投（半分住んで半分投資）目線で買うということでした。

なのでベットタウンと呼ばれる郊外、例えば近年再開発で話題を魅せている千葉の流山おおたかの森やタワマンで人気を博した武蔵小杉みたいなところに広めの物件を買うぞというよりかは、若干狭くても都心で近くに再開発を予定しているエリアで探していました。
予算も考慮してそれに合致したのが築地市場跡地の再開発も予定されている築地でした。

再開発エリアは大手ディベロッパーや自治体、東京都が数百億から数千億の金額を投下するのでその一部を享受出来るのと単純に便利で綺麗な街で過ごせるというのが大きなメリットでそうしたエリアは資産価値も上がり続けます。
直近で言うと港区や渋谷区の再開発がいい例です。

最近発表されましたが臨海地下鉄線が新しくできて東京駅とビックサイトがある有明を繋ぐ新しい路線が出来上がり新銀座駅、新築地駅も出来るみたいな規模感の大きい事業が為されるのも都心の旨みです。

そして２つめの３方よし。
住んでよしとは自分が住んで良いなと感じる言葉の通りですが実は築地は場外市場が目立ちますが中は住宅街が多いんです。
聖路加国際病院という１９９５年に地下鉄サリン事件が起きた時に多くの被害者の受け入れ先として世の中に名を轟かせた病院があるのですが、大学やタワー、ガーデンを所有していて築地の一帯を街づくりしています。
緑あふれる緑道から公園が都心を忘れさせる空間造りをしてくれていて家族やペット連れといった世帯が多く僕は中央区の中でベイエリアを除くと最もファミリー層が暮らしやすいエリアだと思っています。
また、近くには隅田川が流れており、まだ隅田川花火大会は僕が住み始めてから実施されていませんが、隅田川テラスでランニングや、チルをする方も多く緑とオアシスの両方を享受出来る都心唯一のエリアであると言えます。

築地のPRっぽくなってしまっていますが、それくらい住みやすさには長けているエリアで大東建託が毎年行う住み心地ランキングでは毎年１位を独占しておりその理由も納得できるなという感じです。

売ってよしとは先ほど資産が目減りし辛いと言いましたが、売った時に購入時の価格より下がらない事、ないしはプラスに転じることを意味します。
投資目線で買ったというのにも合致していて、都心３区であることについで自身が買うマンションの管理状態、綺麗か管理会社が付いているか、駅近か、民度は良いか、修繕積立金が溜まっているかというのが該当します。

自身の物件に初めて内見に行った時に共用廊下がカーペットで内廊下というホテルライクな空間仕様に感動したのを今でも覚えており、住んで１年半経過した現在でもそこはとても気に入っています。

また幸いにも中央区は駅間が近く例えば地図を広げてどこの地点に落とされても徒歩５分圏内や１０分圏内だと複数路線が使えるといったメリットがありました。
築地は新富町、八丁堀、東銀座、築地市場が徒歩圏内の最寄り駅に該当するので有楽町線で池袋に、日比谷線で中目黒や恵比寿、地元の埼玉県春日部に、大江戸線で新宿にといった複数路線使えるメリットを享受でき、これは不動産売買において強いです。ちなみにディズニーランドにも２０分くらいで行けます。

最後に貸してよしの部分。これは先ほど挙げた住みやすさや複数路線も大きく影響してきますが、周辺の家賃相場に対して自身の物件がいくらで貸せるか。仮に賃料２０万で年間賃料２４０万だと物件価格が５０００万円だとして表面利回りが４.８％になります。
利回りとはその物件を賃貸に出したときにいくら稼いでくれるかといった指標ですが、投資用不動産では投資家が必ず見る指標なので僕も素人ながら計算して４％超えるならライフステージが変わって貸し出すとなった時もありだなと思いました。

そして冒頭で話したリノベですが、これも貸すことまた売ることにも影響するので堅牢性と普遍性を重視しました。
簡単にいうと丈夫そうで普通な内装です。
素人の僕が良い感じのカフェやホテル、ラグジュアリー物件みたいな内装を真似ても中途半端な尖った内装が出来上がってしまい結局売り手も貸り手も見つからないという最悪の事態は避けたいなと思い、誰が見ても普通の床材、壁の色、水回りの配置、収納領域みたいなところを意識しました。
キッチンと一体化された食洗器（ビルトイン）と掃除がしやすいフチなしトイレ、ちょっとだけ遊びたくて寝室の一部の壁だけグレーにするといったアクセントクロスだけは譲れずに施し自身も誰でも快適に過ごせるであろう空間造りを施しました。

以上が僕が不動産を購入した理由で築地を選んだ背景です。
都心３区と３方よしの２点、是非参考にして貰えたらと思います。