経営者は「持ち家」でなく「賃貸」にすべき！【経営者のための節税】
今回は、経営者が住むべきなのは、「持ち家」なのか「賃貸」なのかを徹底的に検証していきたいと思います。
「持ち家」にすると住宅ローンを払い終えた後も売却できるし、住宅ローンだって使えるから「賃貸」より、やっぱり「持ち家」だよね！
と考える経営者は多いと思います。しかし、本当にそのような安易な発想で「持ち家」を購入してしまってよいのでしょうか？
もちろん住宅ローンさえ払い終えれば、その「持ち家」にずっと住み続けることができるので、その点は「賃貸」と比較して「持ち家」の利点になります。
しかし、「持ち家」の場合は、節税効果が圧倒的に落ちるのです。
ここで、節税といえば、住宅ローン控除あるよね？と思われる人も多いと思います。
もちろん住宅ローン控除が使えるので、サラリーマンにとっては、「持ち家」の取得は節税にもなってメリットがあるのは確かです。
そこで、住宅ローン控除について理解しましょう。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、なんでしょうか？
住宅ローン控除は「税額控除」
住宅ローン控除は、「税額控除」の一種になります。この「税額控除」は、よく「所得控除」と比較されます。
「税額控除」は、その金額自体が直接税額から引かれるというメリットがありますが、所得が高く節税をしたい経営者にとっては、「所得控除」の方がメリットがある可能性があります。
たとえば、50万円の税額控除と200万円の所得控除を比較してみましょう。税額控除よりも所得控除の方が２倍も大きい例です。
上図のように、所得300万円の人の場合は、所得控除を200万円受けるよりも税額控除を50万円受けた方が特になります。
一方で所得5,000万円の人は、所得控除の方が特になります。
なぜなら、税額控除による節税効果は、所得に関わらず一定ですが、所得控除の場合は、所得が上がるほど節税効果が上がるからです。
住宅ローン控除でいくら節税できるのか？
「住宅ローン控除」の金額は、2024年以降の入居の場合に改悪されています。
具体的には、省エネ基準に該当する住宅について、500～1,000万円の借入限度額の減少。省エネ基準に該当しない住宅については、住宅ローン控除がなくなりました。
住宅ローン控除の算定の基礎となる借入限度額は4,500万円となっているので、4,500万円以上を借りても住宅ローン控除の対象とはなりません。
また、ＭＡＸで住宅ローン控除をとったとしても税額控除が315,000円です。
賃貸の場合はどれくらい節税できる？
前述したように「持ち家」の場合は、住宅ローン控除を最大限活用したとしても年間315,000円です。また、控除期間が13年なので、住宅ローン控除の合計は、4,095,000円（約400万円）です。
一方で、「賃貸」の場合は、一部を経費とすることができ、控除期間は関係ありません。
たとえば、月20万円の家賃を支払う場合を考えてみましょう。
①年間の賃料を算出する
月20万円 × 12カ月 ＝ 年240万円
②法人での経費計上割合を考える
社宅家賃の場合、根拠をしっかりと整備すれば、家賃の80～90%を実質的に法人の経費として計上することができます。
年240万円 × 法人経費率：80～90% ＝ 年192万円～216万円（約200万円）
③法人税の節税額を算定
経費額：約200万円 × 法人税率：約30% ＝ 約60万円
住宅ローン控除と法人税の節税額を比較すると…
住宅ローン控除が、約30万円に対して、法人税節税効果は、約60万円です。
これを積み重ねると13年で390万円の節税の差がでます。
14年目からは住宅ローン控除がゼロになるので、20年間で考えると、7年分の法人税節税効果：約420万円（＝約60万円×7年）が加算されるので、20年間トータルで810万円の節税効果の差が生まれます。
整理すると「賃貸」の方が、毎年の節税額も上がりますし、中長期的にみると節税効果の差は、どんどん広がります。
さらに家賃が高ければ高いほど、「賃貸」の方が有利になります。
まとめ
経営者が「持ち家」でなく「賃貸」の方が、節税効果を比較すると有利であるこはわかりましたでしょうか。
都心で家賃が高い地域に住んでいる経営者ほど「賃貸」を選択すべきです。都心で高い土地を買っても節税効果はありませんし、住宅ローンの金額が高くなっても住宅ローン控除の借入限度額は最大で4,500万円ですので、節税メリットは限定的です。
この考え方を「持ち家」か「賃貸」かの意思決定において参考にしてみてください。
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