米国の商業用不動産バブル崩壊 〜デフォルトによる銀行の債務の増加〜
2022年8 月、Digital.com は、パンデミックの前に少なくとも一部の従業員がオンサイト オフィスで働いていた 1,250 の米国企業を調査した結果です。
主な調査結果:（記事より）
2020 年 3 月以降、米国の企業の 69% がオフィス スペースの一部またはすべてを永久に閉鎖しています。
37% がすべてのオフィス スペースを完全に閉鎖
39% の企業が、今後 6 か月以内に一部またはすべてのオフィス スペースを閉鎖すると予測しています。
大多数の従業員が在宅勤務を望んでいることが、企業がオフィススペースを永久に閉鎖した最大の理由です
2020 年 3 月以降、企業の 41% が既存のオフィス スペースを縮小しました
オフィス スペースを維持することを計画している企業の 51% は、従業員が完全にリモートで働くことを無期限に選択できるようにします
オフィスの閉鎖をしない企業は、オフィス規模が501人以上になると20%を切っています。↑
オフィスを閉鎖する最大の理由は、「恒久的に在宅勤務を望んでいる」69%からです↓。
次に、「お金の節約」が53%あります。
この傾向は、これからますます拡大すると思われます。
その理由は、①リモートワークが常態化（拡大）し、コロナ前には戻らない ②インフレ対策としの金利上昇により個人の生活における経済的な困窮が進む、という予想からです。
衝撃的なニュースとして、ある証券会社は、結果として 10 年末までに約 3 億 3,000 万平方フィート (3,100 万平方メートル＝9,274,046坪) のオフィススペースが空室になると見積もっています。
例えば、パシフィック・インベストメント・マネジメント社のオフィスの貸主が、 17 億ドル（2,323億9,917万9,768円）の住宅ローン債を債務不履行に陥り、不動産市場の混乱した部分に衝撃波を送りました。
シカゴにあるブラックストーン社のウィリス・タワーは、およそ13億3000万ドルの商業用不動産担保証券を保有しており、2月のその債務の毎月の返済額は前年比で300％近く跳ね上がった。
さらに、2023年、920億ドル（12兆4,156億円）近くのノンバンクオフィス債務が満期を迎えます。↓
2024 年には 580 億ドル（7兆9,126億円）が満期を迎えます。
FRBの政策による金利上昇で、
①オフィススペース賃貸会社の負債の金利が5％（3倍）上昇
②賃貸料の急減
③賃貸料の滞納（支払い不履行）
というデフォルトが起きています。
これらのデフォルトは、銀行の債務の増加となります。
GAFAMの経営も、商業不動産に大きな影を落としています。
Twitterも、総計8億円の家賃滞納で提訴された。
米メタ（旧フェイスブック）は経費削減のため、ニューヨーク市内のオフィスのうち約2万3000平方メートルのスペースを返上する予定だと報じられている。
これらの都心オフィスビルを住宅に転用するというプロジェクト(利益率は低い）が、ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンジェルスなどで進んでいるが、コスト高・在宅ワーク・住宅価格暴落から頓挫すると考えられます。
結論として、商業用不動産の価格は、2023年末から2024年は暴落するでしょう。
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