【失敗しないマンション購入】第10回目　「賃金カーブ」

巷で提供されている住宅ローンシュミレーションの典型的な欠陥として、将来の収入、支出が反映されていないことが挙げられます。

前回の記事【失敗しないマンション購入】第9回目　「子供の教育費」 にて指摘した通り、支出については、その家庭ごとの教育方針によって大きく将来支出が左右されるということを指摘させていただきました。

今回は収入面について見ていきたいと思います。

厚生労働省による賃金構造基本統計調査（平成30年版）の一部を抜粋したものが以下の通りです。

【賃金テーブル男】

男性の場合、大体のところ入社後徐々に昇給していき、50代で賃金のピークを迎えるというのが一般的でありでありますが、60代以降の急落も顕著な傾向となっています。

定年延長が叫ばれる中、退職金が60歳で一定程度支払われるか否かによって住宅ローンの完済に近くなる人と遠くなる人が分かれそうです。

もう一つの特徴として、産業間によって昇給のスピードやピークに格差が大きいというのも指摘できます。

【賃金テーブル女】

男女共同参画社会が掛け声だけの綺麗ごとというのは皆さんもご承知だと思いますが、ここまでビビッドに男女差別があるのが日本の現実です。

女性の場合、男性のような顕著な賃金ピークが観察されません。概ね40代で賃金上昇がストップして、そのまま昇給しないというのが平均像となっています。

産業間によってあまり格差がないというのも女性の賃金の特徴と言えます。

住宅ローンの返済とどう向き合うか？

家庭の収入状況は、共働き、雇用形態などによって大きく異なりますが、上記のような賃金カーブを前提として一定程度将来予測を行うことも可能だと考えます。

住宅ローンの返済がきつくなるのは、収入の安定期と教育費の上昇が重なる40代後半から50代、つまりサラリーマンの方では退職金をもらうまでの時期ともいえるでしょう。下の図の灰色の網掛け部分が最も厳しくなる時期です。

例えば、現時点の年収が今後どのように動いていくか？を予想する参考としては少なくとも「現時点で観察される」賃金カーブを用いることは有意義であると考えます。

なお、この賃金カーブも限界があります。何故なら、このデータは過去に観察されたデータであり、デフレ経済となれば将来には更にダウンサイドに下振れするリスクを内包しております。

実際に、賃金カーブのフラット化が進んでいる状況であり、今後、ピーク賃金を過度に期待した資金計画はリスクが高いかもしれません。

ただ、現時点だけの年収で「ハイ大丈夫！」というより、このような賃金カーブで将来キャッシュフローを世帯単位で予想することは十分に意義のあることだと考えます。

私の作成したシュミレーションソフトでは、以下のようなことができます。

・産業別の賃金カーブに基づいて将来賃金をより精緻に予想できる。

・賃金カーブに一定のストレスをかけてリスクチェックができる。

マンション購入「購入金額診断カルテ」サービス

皆さん、マンション購入に当たってしっかりとした資金計画されていますか？マンション購入のポイントは、物件の良し悪しよりももっと大事なファクターがあります。それは「住宅ローンで破綻しないこと」です。

この住宅ローンで破綻しないための、今後人生50年間における人生キャッシュフローを診断する独自のソフトを開発いたしました。特徴としては以下の通りです。

・現時点だけでなく将来の収入、支出を50年間において予想する。
・収入の変動は、各業界の賃金テーブルを採用してシュミレーション
・子育て世帯の場合、教育費に焦点を当てて、資金ピーク時における住宅クローン破綻が起きないかチェックする。
・その他、突発的な支払いや退職金収入などの非経常的な収支も把握する。

結論として、以下のような診断結果を報告させていただきます。
（このケースだと5000万円は安全圏、6000万円は破綻可能性が極めて高いという結果になっています。）

詳細のレポートサンプルは以下の通りです。

マンション購入「購入金額診断カルテ」サンプル.pdf

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本件は殆ど趣味でやっておりますが、一応料金いただくことにしております。料金は以下の通りとなっております。

【面談によるコンサルティングサービス】1時間の面談にて、収支内容をヒアリングさせていただきます。面談場所は、弊社所在の渋谷区代々木となります。料金は、1時間の相談料、レポート提出込みで23,500円（税込み）となっております。資金計画以外に、購入される物件の第三者オピニオンを口頭にて提供させていただきます。第三者オピニオンをレポート形式でご入用の場合は別途お見積りいたします。※出張サービスは行っておりません。

【メールによるコンサルティングサービス】　Eメールにて収支状況などをヒアリングさせていただき、購入金額診断カルテをPDFにて納品させていただくサービスです。簡単なメールでのコンサルティング付きで12,500円（税込み）となっております。

お問い合わせは、以下のいずれかでお願いいたします。
長井のツイッター　https://twitter.com/NagaiMinoru1

株式会社インターアセット　お問い合わせフォームより
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※お電話での初期対応は受けかねます。必ず始めはメール又はツイッターにてご連絡お願いいたします。