管理会社提案の「リフォーム・リノベ」の闇

初心者大家さんの七転び八起き日記: 他県のボロ戸建てを購入したら大変だった！

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Amazonのリンクがうまいこと貼れない不具合、いつの間にか解消しておったのね。

さてタイトル。先日、大家さん向けのイベントに参加してきまして、この地方では有名な客付け一体管理会社さん（の仲介店の店長さんたち）の講演会的なものを聞いてきました。

聞きながら「えぇ……」と思ったのが、その会社が提案したというリフォームです。

・古RCマンション、1R
・場所は学生にも若い社会人にもまあまあ人気のエリア
・いわゆる典型的な安い1R（バストイレが一緒になったユニットバス）の間取りで、家賃は3万円代半ば
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・ここを管理会社提案でリフォーム（というかリノベ）して、「2戸を1戸にくっつけ」「1LDKにし」「家賃8万円で成約」

感想は正直なところ「あこぎな商売やな！！！！！？？？？？」です。
（ところであこぎ（阿漕）って三重県にまだ現存する地名で、そこに残ってる伝承が元になった表現らしいよ）

ざっくりと問題点を上げるとするなら「膨大な費用をかけて実質家賃1万円しか上がっとらんやん」です。安くて400万円、500万円に近いと予想しています。リフォーム代を回収するのに何十年かかるの……？
ニコイチリフォームをしてもいいマンションもあると思うんですよ。
「もともと学生の街だったが大学が移転して、1Rの需要がほぼなくなり、学生以外を狙わざるを得ない」とか、「上質なコミュニティが形成されたオールドマンションで、時代に合わせて部屋を広くする必要がある（建て替えは当面なし）」とか。
でも例示されたマンション、そうじゃないからね。ずっと学生の街ですし、5億歩譲ってニコイチリフォームをするにしても、何故2LDKにしなかった……？　2人暮らし～コンパクトに暮らしたい親子3人暮らしまで対応できて、入居者の幅が広がるというのに。

おそらくですけど会社は、
・入居者がすぐ決まるようになりますし、家賃も上がります！（実質1万円しか上がらんが）
の他に、もしかしたら
・このリノベは資本的支出に該当するので長きにわたり節税になります！
的なことを言ってるんじゃないでしょうか。
実際に余分なお金が出ていかない（もしくは戻って来る）方法は節税だけど、ばかすかとお金をかけて家賃もそんなに上がらないリフォーム（リノベ）は節税にはならんのじゃないかなあ。

「楽×とか建×家で見る先輩大家さんたちは、適切な範囲の支出で適切な方向性のリフォームをしてお家賃を上げてるから、すごいなあ……」と改めて思いました。