我が家の都心新築マンション購入時の検討フロー

こんばんは。宮野ダイです。

現在、都心の賃貸1LDK（家賃17万円）に住んでおり、再来年あたりに新築分譲マンションに入居できれば良いかなと思って、2020年8月頃より物件探しをしており、先日契約をしました。

そこで、備忘的な意味も込めて、都心における新築分譲マンション購入時の検討フローをまとめておきます。もちろん、絶対的なものではありませんので、あくまで1つの参考として考えていただければと思います。また、私たちはハナから中古マンションや一軒家は対象外としていましたので、そちらについてもこちらの記事の対象外とします。

また、９までは契約時に書いた文章で、１０以降は引渡し後に書いた文章となります。

1. スケジュール感

正直、物件を探しはじめたばかりの頃は、「契約してすぐに住み始められる感じ」くらいに甘く考えていました。しかし、現実としては、新築マンションの場合、規模にもよりますが、引き渡し（≒建物の竣工+1ヶ月〜数ヶ月・半年）の2年前〜1年前には売り出され、どんどん買い手が決まっていき、早ければ1年前にはおおよその物件が分譲済みの状態となります。

つまり、住みたい・引っ越したい→探すというスケジュール感では間に合いませんので、先々のライフプランを見据えて、購入計画・マンション探しを進めていく必要があります。

2. 間取り・平米（坪）・坪単価・エリア・予算との見合い

次に、必要な間取りを決定します。私たちのようなDINKs世帯であれば、2LDKで十分という方が多いのではないかと思います。

・2人それぞれの寝室＋LDK
・2人の寝室1部屋+書斎兼物おき（将来的に子供部屋の可能性も）+LDK
といった塩梅です。

そして、2LDKのマンションで言うと、小さめのもので55m2から始まり、大きめですと、70m2くらいがメジャーになると思います。また、土地や広さの単位としては坪が用いられており、1坪=約3.305785平米となります。2LDKの坪数で言えば、16.63坪〜21.17坪となると言うわけです。

次に、マンションの価格は坪単価という指標とともに語られることが多いです。つまり、1坪あたりいくらなのか？ということです。マンションの場合は当然土地＋建物代の合計が価格となりますが、一軒家を探す際は土地の値段を測る際にも坪単価が用いられます。

そして、この坪単価ですが、都内の一等地や好条件の部屋などの組み合わせにより、800万〜900万（つまり、2LDK換算で、1億3000万〜2億弱）というものもありますが、概ね坪単価450万〜500万くらい（つまり、2LDK換算で7,500万〜1億強）が都心のマンション探し時のベースと考えて良いように思います。（もちろん、場所や条件次第で如何様にも変わりますので、参考程度にしてください。）

いやはや、高いですね。。ただ、最近はダブルインカムの世帯も増えていることから、ペアローンで1億フルローンということも現実的に可能になって来ており、こんな状況になってしまっているのかなとも思います。

2のまとめですが、まず
・現実的に必要な間取り（2LDK）
・その場合にどれくらいの大きさ（平米or坪）が必要か（66m2・20坪）
を整理します。

あとは、 通勤や通学などに便利なエリアと、そのエリアの坪単価をリサーチして、上記の坪数に掛け算をします。例えば、ここであるエリアの坪単価が450万円だとすれば、9,000万円の物件となるということです。

この時点で予算オーバーということであれば、大きさを少し小さくする（55m2・16.63坪）×エリアを変えて坪単価を下げる(430万(↓-20万)）ということで現実解を探っていきます。（今回の例であれば、9,000万→7,150万）

また、あまり予算については整理していませんでしたが、共働きでペアローンを組むということであれば年収合算×5倍〜6倍の住宅ローンを組むくらいが現実解かなと言う感覚です。（この辺りは人ぞれぞれだと思いますので、参考程度でお願いします）

3. 条件に合うマンション探し

2と並行して実施して良いと思いますが、おおよそ予算感にあう 大きさ×坪単価 で、自分たちにとって便の良い・都合の良い・価値観の合う物件を探っていきます。急にマンションは増えることはないので、自分たちのスケジュール感に見合い、かつエリアがよくて、予算に合う物件はそう多くないはずで、3~5件くらいには絞れるのではないかと思います。

もし新築マンションで条件が合わない場合は中古マンションも視野に入れてみると良いかと思います。

また、マンション選びを行う際には、下記のような観点を念頭におきましたので、いくつか例を出しておきます。
・最寄駅の利便性（特急などが止まるか・複数線利用可能か）
・ある程度歩いても複数駅利用可能か（最寄駅以外に20分程度歩けば着けるか）
・ハザードマップによる浸水状況（0または0.1m~0.5m程度か）
・駅徒歩（12~13分程度まで）
・マンションの周囲の状況（コンビニ・スーパー・小学校・保育園・公園）
・方角と窓からの眺望（こだわりなし）
・階数（低め）

また、上記のような観点は購入後にリセールする場合の価値にも跳ね返ってくる部分でもありますので、いろんな観点で考えて、大切にしたい物を整理していくと良いと思います。

4. 貯蓄

実は2・3、そして、なんなら今からでも始めておいていただきたいのが貯蓄です。なぜなら、マンション契約時には手付金と呼ばれる申込金（物件価格の10%+印紙代（契約金額次第））が必要となるからです。8,000万円の物件で800万円+印紙代（数万円）です。

結構な金額ですよね。8,000万円の物件購入時の諸費用は借りるローン金額にもよりますが300万〜400万くらいかと思いますので、実際は手付金の半分くらいが引き渡し時にもどってくる計算になります。ただし、契約時にある程度纏まったお金が必要となるという点を頭に置いた上で、計画的に貯蓄をしていく必要があります。

※私たちもキャッシュがそこまで潤沢にあるわけではなかったため、いろんな不動産会社の方と手付金に関する相談をしましたが、手付金はある程度であれば金額の相談ができるようです。とは言え、場合にもよると思いますので、なるべく貯めておくに越したことはありません。

5. モデルルーム訪問・部屋タイプ検討

1〜4が整理できて、これは行けそうという物件がいくつか見つかったら、その物件サイトからモデルルーム見学を予約します。昨今のコロナ禍ではほとんどのモデルルームが予約制となっているかと思いますので、予約は忘れずに行いましょう。モデルルームに訪問して、各不動産会社の営業さんから多くの説明を受けて、具体的な比較を始めていきます。

モデルルームでは、アンケート（家族構成や職場、年収・自己資金など）に回答したあと、現在の検討状況（すぐに買いたいのかなど）をヒアリングされたり、実際の部屋を見学しながら、そのマンションの良さについて非常に多くの説明を受けます。

正直、多くの情報を一度に数時間でインプットされるので、非常に疲れると思います。少なくとも私たち夫婦は一回訪れただけでものすごく疲弊しました。モデルルームに行く日は、他に何も予定を入れないことをオススメします。。

その場で契約してくださいと迫られることは稀だと思いますので、いろんな情報をもらって、持ち帰り検討するということを繰り返すことになると思います。

この際に、どの部屋がどの金額で売り出されるかという価格表をもらえますので、そちらをベースに何号室（どの部屋タイプ）が良いかなということを検討していきます。

6. 抽選申し込み or 先着申し込み

新築マンションの販売では主に抽選申込（登録住戸）と先着申込（先着住戸）の2パターンがあり、初めの方はほとんど抽選申込になるのではないかと思います。逆に、あと数戸という状況になったり、一度申込があった後にキャンセルとなった物件は先着住戸となる場合が多いです。

抽選申込の場合は、売り出し予告が行われ、申込期間内に希望の住戸を申し込み、抽選に当たれば（もしくは自身しか申込がいなければ）、当該住戸を契約する権利を得ることができます。

先着申込の場合は文字通り、他におさえられておらずに、売り出されていれば、自分自身が手をあげることで契約する権利を得ることが可能となります。売り出し期間の後半になればなるほど、こちらの先着申込が増えていきます。

7. 契約

こうして申込を終えて、契約&手付金の支払いとなっていきます。

契約会では、宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約書に捺印をしていきます。車購入時にも思いましたが、ハンコを押す回数が本当に多いですね…。

また、手付金の振込依頼書を受領し、銀行ATMまたは銀行窓口で振り込みをします。私は楽天銀行をメインバンクとして利用しているため、ネットから手付金を振り込みました。たいていの場合、振込金額上限が設定されている場合が多いと思いますので、ネットから振り込みをしようと考えられている方は、上限金額の確認や変更をしておいた方がよいです。

８．住宅ローンの最終決定

契約時に仮審査・本審査を通過した銀行だけでなく、その他の銀行も調査し、最終的にとあるネット銀行に決定しました。決定した住宅ローンの借り入れ情報は、不動産会社に定期的に連絡が必要で、最終的な借り入れ情報をお伝えしたら完了となります。

住宅ローン検討時のポイントは、以下のようなものがあるかと思います。
・借入金額
・ペアローンの有無
・自分やペア相手の信用情報（経歴や年収・自己資金など）
・メインバンクなどすでに保有している口座の有無
・融資金利
・事務手数料＋保証料

９．インテリアフェア・インテリアオプション

不動産会社主催のインテリアフェアが開催されます。不動産会社が仲介するため、高くなるケースも多いですが、とりあえずフェアには出かけて気になるものの見積をもらい、実勢価格と比較しながら購入したければするという方針で良いと思います。

私たちはインテリアフェアでベッドを購入しました。インテリアフェアで気になったベッドメーカーの展示場に実際に見に行って、いろいろ寝比べながら気に入るものを選ぶという形です。

また、１期１次など早期に契約した場合などは、インテリアオプションでカラーセレクトや家具の造作など、無償・有償対応を実施してもらうことも可能です。（私たちは販売期が後ろの方だったため、インテリアオプションは選べませんでした）

１０．家具探し（引渡し半年前～2か月前）

私たち夫婦が新居への引っ越しにあたって、インテリアフェア以外で購入した家具は以下のようなものです。

・カーテン（Creation Baumann DIMMER IV-300）
https://www.creationbaumann.com/ja/-IV-19338,259403.html
・冷蔵庫（Panasonic NR-E507EXL）
https://panasonic.jp/reizo/products/NR-E507EX.html
・カップボード（食器棚：Pamouna（パモウナ）オープンボード「SY-S1200R」幅120cm 奥行45cm）
https://www.idc-otsuka.jp/item/products/detail/18722
・ダイニングテーブル（ADDAY(アディ) ラウンドダイニングテーブル Φ1100）
https://www.unico-fan.co.jp/shop/g/gU13920072012418Z0051/

大き目の家具は実際に現地で見ないとリスクが大きい（質感・色合い・手触り・肌さわり・大きさ・使い勝手など）ので、できる限り現地で見て・購入できる販売店を選びました。

１１．内覧会（引渡し2か月前）

先日、マンションの内覧会が行われました。ネットに転がっているチェックリストなどをある程度見て頭に入れていきましたが、基本的なポイントとしては、

・細かい傷など含めて見た目でおかしいところがないか（フローリング、天板、窓ガラスなど）
・すべてのスイッチを動かして、押してみて動作するかどうか
・図面通りにコンセントや据え置きのもの（クローゼットやシステムキッチンやエアコンなど）が配置されているかどうか

といったあたりかなと思いました。また、基本的に1度しか引き渡し前に入ることができないため、必要なサイズはすべて測っておく必要があります。また、5.5mまで図れるスケール（メジャー）を事前に入手しておくことをお勧めします。

主に測っておいた方がよい箇所としては以下のような場所があります。

・部屋の大きさ
・冷蔵庫や洗濯機置き場のサイズ
・食器棚の置き場所のサイズ
・玄関や扉など、大きな家具が通過するところのサイズ
・カーテンの高さ・幅（カーテン用のメジャーをニトリやカーテン業者から入手しておく）

１２．引渡し

引渡し会にて注意事項などの説明を受け、晴れて鍵の受け渡し。鍵をもらって、早速新居に足を踏み入れたとき、家を買ったんだな〜という晴れ晴れとした気持ちになったことを今でも思い出します。

１３．引越し

引っ越し日については幹事会社となる引っ越し会社のWebサイトで日程調整のうえ、事前に決定していた日に引っ越しを行いました。今回は幹事会社をそのまま使ったので、特に問題もなく滞りなく進みました。

2020年の購入記ということで、正直なところマンションマニアさんなども含めて、ネット上の皆さんのことは何も知らずに、ある意味無知な状態で購入しました。ただ、非常に満足できたので、いいな！という物件があればその直感に従って購入することをぜひともおすすめしたいと思います！

宮野ダイ