昭和築の物件、どう思いますか？

私が資産運用で
メインに行っている
不動産投資、大家業において、
私は昭和が好みです。


あなたは、
昭和に建てられたマンションや建物
と聞いて、どんなイメージが
わきますか？


古いというイメージでしょうか？


今のニーズには合わない
というイメージでしょうか？


捉え方は、
あなた次第ですし、
正解のある話ではありません。


私の個人的な想いを伝えると、
私は昭和歌謡が好きですが、
昭和築の物件をいいな、
と思うことが多いです。


昭和築の中でも、
いわゆる新耐震基準で
建てられている、
昭和58年前後以降の物件です。


もう少し広義に伝えると、
少し昭和は離れてしまいますが、
1995年前後の平成7年、
ないし平成1桁くらいまでを
良いと感じることが多いです。


古さ、エモさを
感じるからでしょうか？


もちろん、違います。


おおよそ、築30年から40年くらいの
物件の良い所って、
どんなことがあると思いますか？


私見になるので、
絶対視しないで欲しいのですが、
その当時に作られたマンションは、
比較的規模の大きめの物件が多いと
私は感じています。


総戸数が多い、という方が
伝わりやすいでしょうか？


またマンションの中には、
賃貸用のワンルームだけでなく、
２ＬＤＫや３ＬＤＫなど、
いわゆるファミリータイプの
部屋もあり、マイホームとして
実際に住まわれている方も一定数
いらっしゃることが多いです。


また、マンションは駅の近くから
作られているので、築年数の古めの
物件は、利便性という点でも良いと
感じる物件が多いと感じております。


そんな


「総戸数が多め」


「ファミリータイプ混在」


「駅近の利便性」


という点が、


「設備の古さ」


「築年数の古さ」


というデメリットを
上回っていることに、
私は魅力を感じているのです。


頭金をほとんど入れずに、
融資を活用して購入する方
にとっては、この年代の物件は、
魅力が薄いかもしれません。


金融機関にもよりますが、
昭和築の物件は、築年数との
兼ね合いで、
35年のような長期ローンを
組むことが難しいケースが
多いからです。


組めるローンの年数が短いと、
それだけ、毎月のローン返済額は
大きくなる。


そうなると、キャッシュフローは
大幅にマイナスになるケースが
多いです。


なので、ある程度頭金も入れながら
（おおよそ2～4割くらい）、
ローン年数が短くても
毎月のキャッシュフローが
プラスにできる方であれば、
選んでも悪くはないのかな、
と私は感じます。


築年数が古いのはどうも・・・
という方も当然いらっしゃるので、
このあたりは、個人差、好みによる
違いがあるのは当然です。


ここで、私の実例を踏まえたお話を
少しさせて頂こうと思います。


昨年、築35年の川崎市中原区にある
ワンルームを購入しました。


金利は2％を超えていましたが、
30年の融資を組むことができ、
頭金は約30％入れて
購入した部屋です。


先日そのマンションの年に一度の
総会があったので、初めてだし、
顔を出してみようと足を運びました。


その時に直感的に抱いた思いとしては、


「保有して良かった。
　長期保有に向きそうだ」


ということ。


ワンルーム、ファミリータイプ
合わせて89部屋あるマンションですが、
総会の会場出席者は
10名いらっしゃいました。


議決権行使や委任状の方も
いらっしゃいますが、
それらも含めて参加率と考えると、
約74％と高め。


総会の中で発言される方も
何名かいらっしゃいましたが、
新築当時から住み続けられていて、
愛着を持たれていると感じられる方も
いらっしゃいました。


人間でいう所の血管にあたる、
給水管の更新工事という、
お金が結構かかる工事を
早急にする必要がある点が、
メインの議題ではありましたが、
修繕積立金の中で充分に
まかなえる金額があるマンション。


長期修繕計画を見ても、
現状の堅めの計画で見ても、
向こう30年は、一時的に不足する
時期はありつつも、一時金などの
負担ない見通しだという点も、
安心感につながりました。
（長期修繕計画は、工事の回数が
　少し多めに計画されるケースが
　多いと感じるので、その計画で
　不足しないならば大丈夫だろう、
　と判断するというイメージです）


私の部屋を借りて頂いている方は、
10年近くお住まい続けている
とのことなので、もし退去になると
原状回復などで、少々費用がかさむ
可能性があります。


ただ、その時に、
少し金額はかかっても、
バストイレ別の工事をしたり、
水回りを整えたりすることで、
次の募集をかける時にも、
立地の良さから借りて下さる方は
見つけやすいのかな、とも考えています。


このように、部屋の設備面などの
古さは、自分であとからなんとでも
やりようがありますが、
立地やマンションそのものの
規模感は、変えることができません。


昭和歌謡好きで、アナログ好きな
私のような人間には、物件も
昭和築が相性が良いのかもしれません。


あなたは、どんな物件が、
自分と相性が良さそう
だと感じますか？


不動産投資、大家業に限らず、
マイホームの点でも、
マンションに限らず
戸建なども含めて、
自分に合うものを選んで
関われることが、
勘定ではなく感情の満足度が
あがると私は思うので、
ぜひ1度考えてみることを
おすすめします！