居抜きで入る気満々だったのに...小さなお店の賃貸契約がストップしている意外な理由

去年の冬からリニューアルするする言ってるけど、一体いつになったらすんの？！と、私のnoteを継続して読んでくださっている方は疑問に思われているかもしれません。

結果から言うと、場所は決まってるのですが訳あって停滞しています。

このあとなぜ不動産契約が停滞しているのかについてつらつら書いていこうと思うのですが、とても個人的かつ具体的な内容につき、今日は初めから有料とさせていただきます。

これからテナントを借りてお店を始める方や、造作譲渡契約に関心のある方には少し役に立つ内容かもしれません。

造作譲渡とは

現状をお話しする前に、まずは造作ぞうさく 譲渡について簡単に説明しておきたいと思います。

一般的に事業者が借りるテナントには「スケルトン」と「居抜き物件」があります。

スケルトンとは、設備も何もないまっさらなただの箱。

厨房の設備やトイレの位置、壁紙や床材など、借主がすべてを一から決めて施工していく形です。自由度の高いお店作りができるのが特徴です。

一方で居抜き物件とは、旧借主が施工した内装や設備を、そのまま新たな借主に貸し出すテナントのことです。契約してからスピーディーにオープンできるのが特徴です（もちろん契約後に部分的に改装するのは自由）。

通常、テナントを解約する際はスケルトンにしてオーナーに返すことが義務付けられています。契約書に退去時の現状回復義務が記されているのです。

しかし原状回復には、規模によって100万円以上の費用がかかることもあります。

また新借主がいちから設備等を施工するのにも数百万という資金が必要です。

そのため、旧借主が施工した内装や設備をそのまま新借主が引き継いで借りる（＝居抜き）ことで、お互いに費用を節約しようというのが「造作譲渡」なのです。

造作譲渡をする意味

造作譲渡契約は旧借主と新借主とのあいだで結ぶもので、立地にもよりますが100万〜300万ぐらいが相場だと言われています。

もちろん立地が良かったり、競合が多かったりすると譲渡の価格は上がる傾向に。

そしてこの価格には、旧借主が施工した設備や内装の費用が含まれているのはもちろん「場所代」としての意味合いもあります。