中古の戸建てを探すことにしました[接道道路/周辺環境編]
こんにちは。関西で中古の戸建てを探しているサハラと申します。
今回は、物件概要に書かれる、土地に関する内容について調べた結果を共有します。
１．接道義務
家を建てるときは、敷地と道路が繋がっていなければなりません。
ところで、敷地が私道にのみ接する場合は注意が必要です。
私道が特定行政庁から『道路位置指定』を受けていれば、建築基準法上の道路となります。道路の所有者は勝手に道路を廃止・変更できないので、接道義務を満たします。
また、水道管、ガス管、下水管は私道の通行権がある場合は承諾なく通せるそうです(通行権がなくても設置できるとの見解も)。
私道にのみ接する中古物件を購入する場合は、事前に売主と私道の所有者に確認しておくと安心かもしれません。
その他一般に価値が見出しにくい土地として、下記のような内容がネット上にありました。
■売却しにくい土地
・接道義務を満たしていない土地
・道路より低い土地
・墓地や線路に接している土地
・高圧線の鉄塔が近くにある土地
・日照や乾湿の状態が著しく悪い土地
・土壌汚染対策法上の要措置区域*に指定されている土地
・土壌汚染対策法上の形質変更時要届出区域*に指定されている土地
*要措置区域や形質変更時要届出区域は都道府県のホームページに情報が公開されていました。
土地の形状は、三角形の土地や細長い土地、旗竿地など、利用しにくい土地は売却しにくい。
つまり、『広い不整形地』よりも『狭い不整形地』が売りにくいようです。
２．都市計画／用途地域
まず、住居として将来も資産価値のある場所を探したいので、『市街化区域』であることを確認します。
容積率、建蔽率、高さ制限、高度地区、防火地域／準防火地域、景観地区などは、用途地域等によって決まってくるもので、その制限内で建物が建設されていると理解すればよいと思われます。
『用途地域』も我が家のニーズに合うか確認します。
３．計画道路・区画整理等
『都市計画道路』『区画整理』の欄が「計画なし」になっていることも確認しておきたいです。
４．周辺環境
最寄り駅、大型スーパー、商業施設までの距離も確認しておきたいところです。
また、犯罪率(治安)も調べておきたいです。
５．権利(所有権)
土地の所有権があること(借地権付き住宅ではない)も確認します。
借地権付き建物は毎月地代を地主に支払わなければならないし、建物の改装や建て替え、売却の際に地主の許可が必要になります。
借地権を譲渡する場合は、承諾を得るだけでなく、名義書換料(めいぎかきかえりょう)も支払う必要があり、何かと面倒です。
◇
今回は、物件概要の土地に関連する部分について述べました。
次回から数回は、住宅ローン＆投資も加味した購入VS賃貸のシミュレーション結果を共有します。
それをもとに、どうやったら理想に近付けるのかを考えていきたいと思います。
一消費者である主婦が、個人的に調べた内容を記載しています。計算方法など間違っている場合もありますので、あくまで参考として見ていただければ幸いです。
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