#0048【資産形成】居住用（自宅）としてのマンションの購入と投資目的で所有するマンション購入（不動産投資）の比較

皆さん、こんにちは。記事を見て頂きありがとうございます。

皆さんは不動産投資を既にしていますか？これから始めてみたいと思っている方でしょうか？不動産投資はしたことはないけれど自宅用として不動産を買った経験がある方はいるでしょうか？もしくはこれから自宅用として不動産の購入を検討している方もいるかと思います。今回は、自宅としての不動産（特に居住用マンション）の購入と投資目的で所有するマンション購入（不動産投資）について少し比較してみたいと思います。

【共通する点】
マンション（不動産）の購入であるという点では居住目的でのマンション購入も投資目的で所有するマンションの購入も同じです。
従って、もし媒介で購入すれば、不動産会社に支払う仲介手数料の考え方も、登記費用、不動産取得税なども同じです。ただし、居住用のマンションだと新築で購入する方が多かったり、家族で住むような広めの間取りとなることが多いなどの傾向はあるかもしれません。投資目的の場合は、新築のこともありますし、中古物件のこともあります。投資目的の場合、投資効率や金額的な取り組みやすさなど様々な点から単身者向けのマンションを購入する方が多い傾向にあると思います。

【異なる点】
異なる点は、購入したマンションを自分で使うか、他人に使ってもらうかが決定的に異なります。従って、居住用としてマンションの1室を購入する場合にローンを使う場合は、住宅ローンを組みます。一般的に住宅ローンは投資用マンションの購入とは違い、金利の面でも低金利ですし、借入期間の面でも長期の借入期間となります。例えば借入期間は35年で金利も1％以下という好条件が可能です。そして、借入金の返済原資は、住宅ローンを組む購入者の給与等です。ご夫婦でペアローンを組む場合には２人で住宅ローンを組むこともあります。一般的にはその方の職業や年齢、勤続年数、年収、資産状況を考慮して住宅ローンが組めるか、いくらになるかが決まります。特段、給与のほかに収入源がない普通のサラリーマン等であれば労働による収入が借入金を返済する原資となります。

一方で、投資目的のマンションの購入は事業性のローンを組みます。不動産を貸付け家賃をもらうという経済行為が事業としての側面があるからだと思います。そのため借入金利や借入期間は住宅ローンよりは厳しい条件となります。金融機関のローン審査では、その物件が安定して賃貸できて収益を生み出されるかが見られます。立地や築年数、設備、市場での相場価格などによっては、借入ができないこともあります。投資目的のマンションの場合は、借入期間は、税法の耐用年数を参考にして経過した築年数を差し引いた残存年数を上限とされることが多いです。具体的にはRC造のマンションの場合、税法の耐用年数が47年なので、築20年の中古物件の購入の場合、47年ー20年＝27年を上限とするといった具合です。金利も1％後半から2～3％台、あるいはそれ以上となることもあります。投資目的のマンションの購入の場合は購入者自身がローンを組みますが、ローンの返済原資は入居者に貸しているため入居者から受け取る家賃収入となります。入居者がいない空室の時には購入者自身の給与等から一時的に返済をすることになります。またはほかに物件を持っていれば他の物件からの家賃収入が返済に回ることもあります。よく、不動産投資はリスクが高いと言われることがありますが、実際にはその物件の家賃収入＋購入者の給与等で借入金を返済をするので、考え方によっては居住用マンションの購入よりも返済が確実な安全性の高い不動産の取得であると思います。

【最後に】
一般的に不動産投資はリスクが高いという印象がもたれる傾向にあります。本当にそうでしょうか。一概には居住用マンションの購入が安全で投資目的のマンションの購入がリスクが高いとは言えないのではないかと思います。確かに、金利や借入期間の面では居住用マンションの条件は投資目的で購入するマンションよりは好条件ですが、返済が滞った場合に借入金の返済が困難になるリスクに対しては、投資目的で購入するマンションの場合、家賃収入があるため、安全性は高いと考えます。もちろん、その前提として家賃を払ってくれる入居者がいること、より有利な借入条件を引き出せることなどその他の要素も影響します。しかし、返済の確実性の点では、家賃を1円も生み出さない居住用マンションの住宅ローンを年収の何倍もの額まで組むことはリスクが高い行為ではないかと思います。本当の資産とはアナタのお財布にお金を入れてくれるものです。アナタのお財布からローン返済という形でお金が出ていくものは資産ではありますが、資金を産む本当の意味での資産ではありません。
今回は、自宅としての不動産（特に居住用マンション）の購入と投資目的で所有するマンション購入（不動産投資）について少し比較してみました。最後までお読みいただきありがとうございました。よかったらお気軽にフォロー、スキを頂けますと幸いです。