不動産投資 融資面談に必要な持ち物とは？物件資料編
イントロ
融資面談の持ち物について書きたいと思います。
初めて面談をする時は何を持っていけば分からないですよね。
私も初めての時はそうでした。
金融機関から言われたものを何とか頑張って揃えた感じです。
事前に分かっていればもっとスムースに準備できたと思います。
金融機関から言われなくても必要な物が全部揃っていれば、審査の手続きも早くなります。
また金融機関の担当者からも印象が良くなります。
融資の審査ってこの印象がとても大事です。
この人慣れてるなとか、この人分かっているな、と良い印象を持たれると信用の獲得に繋がるからです。
この信用の積み重ねが融資審査の合否に直結します。
良い準備をして、良い審査結果を得られるようにしましょう。
さて、具体的な持ち物ですが、３つに分けられます。
物件資料
事業計画
属性資料
結構たくさんあるんです。
3つ全て必要です。
一つ一つみていきましょう。
物件資料
物件資料についてです。
物件資料ってたくさんありますよね。
一つ一つは専門的な資料です。
良く分からない言葉も見受けられます。
基本的には仲介会社から提供を受けます。
なすがままに資料を貰うけど、本当にこれで十分なのか？心配になりますよね。
なので、これさえ揃っておけば一先ずOKというのを以下にまとめました。
販売図面
レントロール
地図
謄本
公図
測量図
建物図面
公課証明書
修繕履歴
私は、検索サイトで問い合わせをする時に、必ずこれら資料をメールで送ってほしい旨を記載します。
そうすると、仲介会社とのメールのやりとりも効率化されます。
仲介会社は、最初の問い合わせ返答メールでは、一部の資料しか送ってきません。
もしくは、いきなり電話をかけたり、紙の資料で郵送してくる会社も中にはいます。
このようなコミュニケーションエラーをなくすためにも、最初の問い合わせ段階で、これらの資料をメールで送ってほしい旨記載するのは、とても重要なことです。
それでは一つ一つの資料をみていきましょう。
ここでは資料の詳細な説明はしません。
何のために必要かについて、その概要を記載したいと思います。
しっかり理解しましょう。
販売図面
販売図面です。
チラシとも言います。
一番良く目にする資料ですね。
これは必ず受領するようにしましょう。
以下説明です。
購入する物件の情報サマリー
これさえあれば購入物件の概要が分かる
掲載項目はどの仲介会社が作成しても殆ど一緒
この資料が作成されていない場合は、仲介会社の物件調査が追い付いていないことを意味する
この資料から様々な情報が読み取れる、細部についての情報確認を仲介会社とトコトンしよう
販売図面に記載されていることが全て正しいとは限らない、自分で整合性を取るぐらいの気持ちで精査をした方が良い
レントロール
レントロールです。
販売図面同様に良く見る資料ですね。
以下が説明です。
購入する物件の入居状況、入金情報（家賃、共益費等）が部屋別に分かる
現況と満室時それぞれ記載しているケースが大半
敷金、連帯保証人、保証会社、入居期間等が記載されている場合もある
レントロールは物件資料の中でも最も重要な情報の一つ
収入に関する情報なので、これによって物件の利回りも計算できる
入金情報だけではなく、敷金、連帯保証人、保証会社、入居期間に関する情報が不足している場合は追加確認しよう
なお、レントロールの情報が正しいとは限りません。
この数値によって物件の利回りが決まります。
しっかり精査しましょう。
地図
地図です。
これも必ず仲介会社は送ってくれる資料です。
以下が説明です。
物件がどこにあるか記載されている地図
3段階ぐらいの異なる縮尺で、周辺状況が分かる地図があると便利
仲介会社によっては、地図を敢えて最初の返信メールに添付しない場合もある、その場合は会ってから共有するというケースが多いので、必ず最初からメールしてもらうように依頼しよう
謄本
謄本です。
ここらへんから初心者にとっては分からない内容になってきますね。
謄本というのは普段の生活においては見慣れない資料です。
私も不動産投資をするようになって初めて知りましたし、初めて見ました。
以下が説明です。
物件に関して登記されている情報の一覧とその履歴が分かる資料
所有権や抵当権の設定状況について確認するために用いる
仲介会社だけでなく、誰もが法務局で閲覧し取得することが可能
購入するための物件の所在、面積、構造、築年数、所有者、抵当権の状況について確認できる
上記が販売資料に記載されている内容と合致しているかどうかをチェックして、仲介会社が提供しいてる情報に漏れ等がないかどうか確認しよう
公図
公図です。
謄本同様に普段は目にしない内容ですね。
地図と公図は違います。
謄本があって公図が確認できます。
内容を理解しましょう。
以下説明です。
公図は法務局に登録されている土地の境界や建物の位置を確定するための地図
地図とは異なり、住所ではなく住居で表示されている
仲介会社だけでなく、誰もが法務局で閲覧し取得することが可能
対象物件の位置が公図上でどこにあるか確認しよう
前面道路が私道の場合は、公道に繋がるまでの持ち分が売買対象となるかどうか、確認しよう
測量図
測量図です。
土地に関するものです。
以下説明です。
売買対象の土地に関する測量図
土地の正確な形状や面積だけでなく、隣地との境界やその所有者との合意状況に確認できる資料
確定測量図、現況測量図、地積測量図など、同じ測量図でも異なる様式が存在する
測量図には、確定測量図、現況測量図、地積測量図などの複数種類が存在するが、金融機関に提出する分には何でもよい
再建築等を検討する場合は、より現状の形状や面積に正確な確定測量図や現況測量図が必要となる
建物図面
建物図面です。
文字通り建物の図面です。
以下が説明です。
建物の設計図のこと言い、建物図面や建物平面図と言う。
建物が完成したら、建築完成検査を受けて、法務局にその図面を登録する。
仲介会社だけでなく、誰もが法務局で閲覧し取得することが可能
建物の設計概要が分かる資料であり、それを見れば平面、立面などの全体概要が確認できる
一度完成検査を受けてから、大きなリノベーションをした場合は、図面と現況が異なる場合があるが、かなりのレアケース
公課証明書
公課証明書です。
言葉だけだとちょっと分かりづらいですね。
何の証明書なのか？
これを見れば、固定資産税評価額と固定資産税が分かります。
以下が説明です。
物件の固定資産税評価額と固定資産税の金額が掲載されている
物件の所有者もしくはその代理を受けた物しか閲覧できない、閲覧する場合は物件の所在する市町村の役所にて申請が必要
金融機関は物件の担保価値を確認する際に、この固定資産税評価額を参考にする
公課証明書は、物件の固定資産税が記載されているので、最終利回りの計算上も必要になる
仲介会社は、売主から代理委託を受けないと役所で申請出来ない資料なので、集めるのが遅れがち、きっちり資料を受領できるまでフォローしよう
修繕履歴
修繕履歴です。
文字通り修繕の履歴です。
以下が説明です。
その物件の過去の修繕履歴が一覧で分かる資料
フォーマットは特段決まっておらず、基本的には作成者の任意
内容的には、修繕の年月、修繕箇所、修繕内容、金額などが分かればOK
修繕履歴は売主によって準備していないケースもある、仲介会社経由で売主にヒアリングしてもらって作成してもらうように依頼しよう
修繕履歴があると金融機関の評価に繋がる、特に築古物件の場合は修繕の大小問わずしっかりメンテナンスしているかどうかも融資判断に影響をする
修繕履歴を受領したら、外観をチェックし本当に修繕がされているかどうか、ダブルチェックするようにしよう
まとめ
件資料を揃える際は、物件問い合わせをする時に合わせて、必要資料として提出の依頼しておこう
仲介会社は最初から全ての資料を揃えていないケースが多い、一つ一つの資料を提出受けるまでフォローしよう
販売図面やレントロールは物件資料の核となる、ここの整合性や情報の正確性については、仲介会社記載内容を鵜呑みにせず、自分でダブルチェックをしよう
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