不動産投資の融資面談に必要な持ち物とは？事業計画編

イントロ

融資面談の持ち物について書きたいと思います。

初めて面談をする時は何を持っていけば分からないですよね。

私も初めての時はそうでした。

金融機関から言われたものを何とか頑張って揃えた感じです。

事前に分かっていればもっとスムースに準備できたと思います。

金融機関から言われなくても必要な物が全部揃っていれば、審査の手続きも早くなります。

また金融機関の担当者からも印象が良くなります。

融資の審査ってこの印象がとても大事です。

この人慣れてるなとか、この人分かっているな、と良い印象を持たれると信用の獲得に繋がるからです。

この信用の積み重ねが融資審査の合否に直結します。

良い準備をして、良い審査結果を得られるようにしましょう。

さて、具体的な持ち物ですが、３つに分けられます。

物件資料

事業計画

属性資料

結構たくさんあるんです。

3つ全て必要です。

一つ一つみていきましょう。

事業計画

事業計画についてです。

先ず普段生活をしていて、事業計画を作成することなんてないですよね。

事業計画は会社で作成するイメージがあると思います。

会社の将来の戦略や予算を立案する感じでしょうか。

では不動産投資で事業計画とは？

これは購入したい物件に関する事業計画のことです。

物件１つ１つの事業計画のことを指します。

これがあると金融機関からの評価も良くなります。

難しいことを書く必要はありません。

一つ一つの項目に分解して説明していきます。

一緒に理解していきましょう。

事業計画とは？

事業をどのように運営して儲けるかを説明する資料

この一言につきます。

要するに、物件を購入して、それをどのように運営し、そこからどのように収益を生み出すのか、について記載するのです。

では、なぜこの事業計画が必要なのでしょうか？

金融機関に提出するためだけではありません。

３つにまとめてみました。

事業計画を作る目的とは？

１．事業運営の具体的計画を作ること

２．上記の計画を実行するために対処すべきリスクを認識し対応策を準備すること

３．事業運営に関係する人達へ事業の魅力を伝えること

３が金融機関向けの説明に該当します。

最も大切なのは、１と２です。

計画という形で、言葉に落とし込んで、実行するためのプランニングになります。

不動産投資の事業の展開のために計画を作るのです。

収支計画

財務計画

客付計画

管理計画

修繕計画

出口計画

具体的に６つに分けてみました。

事業計画はこられの要素で成り立ちます。

ここまで作るのはめんどい・・・

って感じでしょうか。

私は実際に不動産投資をやってみって、ここまで考えないと勝てないと思いました。

実体験に基づいています。

金融機関への説明はあくまで一つのプロセスです。

不動産投資で負けないため、儲けるために、事業計画を作成するのです。

収支計画

収支計画についてです。

収支計画とは？

事業がどのぐらい儲かるのかを示すこと

収支は儲けのことですね。

その計画を作成します。

一番大事な部分です。

通常は、どのぐらい儲かるのか投資前にシミュレーションしますよね。

そのことです。

主に、以下の利回り指標について計算します。

表面利回り

最終利回り

以前の記事を掲載します。

各指標の計算方法や気を付けるべき点が分かるので、ぜひご覧ください。

これらの利回り指標を使って、物件の収支計画を作成しましょう。

ポイントは以下のとおりです。

Point

利回り計算の前提や根拠、その説明について記載する

ターゲットとなる利回りは、出来ればBase caseとWorst caseを作成する

Worst caseにおいても、投資として負けない数値計画を想定する

財務計画

財務計画についてです。

収支計画に続いて、数値目標となります。

財務計画とは？

事業運営のための資金がどのように調達されているかを示すこと

財務とは資金調達のことです。

不動産を購入するにあたり、その資金をどのように調達するのかについて記載します。

具体的には、借入計画のことです。

以下を項目として作成します。

借入額／返済年数／金利

自己資金額

返済比率／DSCR／CCR

借入額、自己資金額、返済年数、金利の部分ですが、金融機関に提出するので、借入に関する希望となります。

一方で、返済比率／DSCR／CCRは、それを前提とした指標です。

これらの指標は健全性や安全性を示しています。

ポイントは以下のとおりです。

Point

借入内容については、一旦自分の希望内容を正直に記載しよう

指標の計算において、数値の前提や根拠、その説明について記載しよう

客付計画

客付計画についてです。

入居者に関する計画です。

数値計画というより行動計画となります。

客付計画とは？

どのような入居者に、いくらの家賃で、どうやって入居してもらうのかを示すこと

客付は収益を生み出す最初の一歩です。

客付が出来ないと儲けに繋がりません。

なので大事です。

以下が項目となります。

想定客層

想定家賃

客付仲介会社

これらについて、具体的な目標を決めて掲げましょう。

以下ポイントです。

Point

購入する不動産の周辺に所在する仲介会社にヒアリングしよう

ヒアリング先は、最低でも3社以上を確保し、比較しよう

想定家賃は、収支計画の家賃収入の前提と必ず連動するようにする

管理計画

管理計画についてです。

管理とは物件の管理です。

物件の管理業務は多岐に渡ります。

入居者とのやりとり、家賃の請求、入金確認、定期巡回＆清掃などなど

管理計画とは？

管理をどのように行うのかを示すこと

ここでは、自主管理か外注管理かを決めることになります。

大概の場合が外注管理かと思います。

ただ、その時はどの管理会社を選ぶかが重要になります。

またその際の管理費の水準は、最終利回りに影響しますね。

これらを記載します。

自主管理

外注管理/管理会社/管理費

ポイントは以下のとおりです。

Point

管理会社をどのように選ぶか、その基準を明確化すること

物件の所在する地域に強い管理会社がどこなのか？現地調査も合わせて実施しよう

管理費は、収支計画の支出の前提と必ず連動するようにする

修繕計画

修繕計画です。

これは築古の場合に該当します。

修繕が必要な物件ということです。

修繕計画とは？

建物の修繕をどのように行うのかを示めすこと

修繕は、内装と外装それぞれあります。

どちらを優先するのか？

それは建物の状況によります。

ここの修繕計画はケースバイケースなので、物件によって記載内容が変わってくるでしょう。

以下が記載事項です。

修繕箇所

修繕予算

修繕内容

DIY or 外注（修繕会社）

以下ポイントです。

Point

修繕を前提とした客付けの場合は、修繕計画をしっかり作成する

修繕予算は、収支計画／財務計画に入れて、利回り計算や借入計画の前提と連動するようにする

出口計画

最後は出口計画です。

出口戦略とも言いますね。

物件購入を入口とする際に、最終的に物件をどのように取り扱いするのかを計画するのが、出口戦略です。

出口計画とは？

物件をどのぐらい期間で保有し、どのタイミングでどのように処分（売却等）するのかを示すこと

購入する時から、その出口も検討します。

この出口戦略が最も難しいですね。

私も初期は出口を深く考えていませんでした。

最悪、その時の残債で売れれば良い、という考えでした。

やはり不動産投資は、購入から出口までの収支の最大化を目指すものです。

一度売却を実施したり、本気で検討したりすると、この出口戦略の重要性を理解するようになります。

保有期間

出口手段（売却／再建築／永続保有などなど）

想定売却益

以下ポイントです。

Point

先ずは、出口パターンを考えてみよう

仲介会社に質問してみるのも一つの手段、色々な出口のパターンを提示してくれるかもしれない

売却の場合は、5年後、10年後にどのぐらいの値段で売れるか考えてみよう

最悪を想定する場合、その時の残債でそのまま売れるかどうか、シミュレーションしてみよう