法人で持つか、個人で持つか（その２）

こんにちは。
長男がお昼寝から早めに起きてきたんですが、
まだ妻と次男が寝ているので、私の仕事部屋で遊ばせていましたが、
なんか飽きてきたみたいなので、思い付きで長男が生まれた時のアルバムを見せると、食い入るように見ています。
老若男女を問わず自分の出自にはみんな興味あるんだなと感心した、
関西で大家業と子育てに精を出す、佐山 潤（さやま じゅん）です。

前回（↓コチラ）の続きです。

物件を個人で持つか、法人で持つか、という事に関して、
特にゼロイチを達成したい初めて物件を持つ方は、
法人個人それぞれの得手不得手はさておき、
プレッシャーや作業量の少ない個人で始めるのがいいのでは？
という話でしたが、改めて法人個人で物件を持つことのいい点と
そうでない点を書いておきたいと思います。

まず法人で物件を持つにあたっての利点ですが、
・物件の売却が自由なタイミングで出来る。
・取引できる銀行が増える
・法人をいくつも作れば物件の運営や状況に合わせて赤字や黒字を操作することも可能
・個人の収入に影響を与えないので会社にばれにくい
・経費にできる対象費用の幅が大きく、利益に対する税率が一定
等があります。特に最初に挙げた、
物件の売却が自由にできる、というのは個人で購入した物件を売ると、
「不動産譲渡所得税」
というものを払わないといけないのですが、短期（5年以下）で物件を売って利益が出た場合、約40％の税金がかかってしまいます。
これが法人税ならいつ売っても税率は30％です。
ただ、5年を過ぎるとこの譲渡所得税は一気に半分の20％程度まで落ちるので、そもそも長期保有できる物件なら個人でもいい、という事になります。

デメリットとしては
・そもそも設立にお金がかかるし、維持費もかかる
・設立の手続きが面倒
この二つにつきますね。税理士を雇うならそのあたりも気になる所です。

翻って個人で持つ場合まずメリットとして
・身軽で始めやすい。ただ買えばいい。
・5年以上物件持つなら売却時の税金が安くできるかもしれない
という所でしょうか。

デメリットは
・取引できる銀行が限られる
（逆に「個人にしか貸さない」という銀行もありますが）
・銀行との取引を考えて黒字を出すなら、例えば「ふるさと納税」などのサラリーマン特有の節税対策がうまく機能しない
・申告内容によっては住民税額に大きく影響が出るので、会社にばれる可能性がある。
等などありますが、最大のデメリットはこれかなと思います。

・経費算入の幅が狭く、また利益が出すぎると、累進課税で税率も上がる。

この仕組みがあるので大家さんは規模が大きくなるとみんな法人を作ります。
法人なら利益への税率は一律約30％、
でも所得税だと下手すると55％な訳ですから。

佐山は法人でも個人でも物件を持っていますが、
個人所有のものについては手放したいとは考えています。
その方がふるさと納税などのメリットも受けやすい。
そうはいっても私も最初の物件は個人で買い、
その後は大いに家賃収入で幸せを感じました。

大家業を始め副業で最も大切なのは、
「とにかくやる」
事だと思います。まずは１棟。
であれば個人でも十分ではないかとは思います。

本日もお読み頂き、ありがとうございます。