減価償却の話～分かっちゃいたけど～

おはよございます。
土曜日は多くの場合妻が仕事なので、晩飯は私が作ります。
何にしようか思案中の
関西で子育てと大家業に奮闘中の佐山 潤（さやま じゅん）です。

前回コチラの話

の続きです、私が保有する物件の売却をしようと思って、
想定していた手残りの多さにニマニマしていたんですが、
一応確認、と思って税理士に確認を取りました。
「物件売ろうと思うのですが、この場合売値から残債を引いて、
残ったものが利益で、そこに法人税がかかる、でいいんですよね？」

「違いますよ」

「あれ？じゃあどうなります？」

「減価償却した建物の残存価値を売値から引いて残ったものが、
売却益でそこに法人税がかかります。もちろんその他経費があれば
それも差し引いた上でですが」

「え？どういうこと？

「例えば物件買って5年後1億で売って、残債が8000万だとします。
購入時価値配分が建物6000万、土地4000万とします。」

「ふむふむ」

「築古物件で償却期間を10年にすると、建物6000万÷10年。つまり
一年で600万ずつ減ることになるので、5年後建物の価値は半分の3000万。
ここに土地値の4000万をくわえて物件全体の価値は7000万、
ということになります。1億で売ったら1億-7000万で、売却益
3000万。ここに経費を差し引いて法人税をかけます。」

「。。。じゃあ、その話なら手残りは1億－残債8000万で2000万だけど、
利益は1億－物件簿価7000万で3000万。他の経費考えないとしたら、
法人税30％として3000万×0.3で900万払うってこと？」

「そうですね」

やっちゃいました。私は

1億－残債8000万で手残2000万
手残2000万×法人税30％で600万

と思ってたので、600万の支払いで問題ない、と思っていました。
でも実際は900万想定。300万も違う、ということになります。

今回のケースも上記例に当てはまりました。
ただ、そんなに規模の大きい物件ではないのですが、
それでも想定していた法人税に150万の差が出てしまう。

後、もちろん売買自体にも登記代や不動産業者への手数料など、
色々経費が掛かるので、実際はもう少し計算は色々考慮することになります。

それにしても、あー、海外旅行が。。。笑
簿記の勉強をしていたので、減価償却が何かはわかっていましたが、
実際自分が物件を持って決算に向かうとなると、、、
めちゃめちゃ見落としてましたね笑

まあ、それでもまだ結構残るし。
とりあえず売りましょう。相手も見つかってるし。

と思った矢先、不動産業者から連絡が、

「買主さんの銀行ですが、融資が全然伸びませんでした。
売値の半額しか融資できないそうなんです」

「なんで？？」

「この物件容積オーバーしてて、それを嫌気してるみたいなんです。」

「あー出た。この問題。やっぱ来たか」

売却には本当に気にすることがいっぱいありますね。
ここからも長くなるので、また次回に
https://note.com/joon420/n/na6d2ec0db62f

よかったら是非ご覧ください。

本日もお読みくださり、ありがとうございます！