「空室」は埋まるんですが。。。

おはようございます！

関西で子育てと大家業奮闘中の佐山 潤（さやま じゅん）です。

今日は佐山が保有する物件を一つ紹介したいと思います。
この物件は大阪府門真市にある鉄骨のアパートです。
こじんまりした住宅街の中、
平成10年築で4ｍぎりぎりの道路に接しています。
8部屋で、間取りが1DK～1LDKと結構とれてるので家賃は
通常のワンルームよりやや取れて、ペットOKにしているせいか、
駅徒歩15分以上かかりますが、割と入居には困らない優れものです。

不動産屋さんが買い取り転売目的で売りに出していたもので、
通常そういう物件はあまり割がよくないのですが、
この物件は平均的な銀行融資が受けれるなら、
十分キャッシュフローを確保できると算段。
あとは銀行融資、というところであちこちあたってみたところ、
自宅の近所にあった信組さんが、「何とかなるかも」
と25年で融資を組んでくれました。

キャッシュフローは出そうなので、よっしゃーとなったのですが、
一つ条件が。

「定期積金をしてください」

あー、でた。

これたぶん関西の一部の金融機関だけだと思うのですが、
通常の返済金に加えて「修繕用に」
という名目で、定期預金みたいな自動天引きのお金を取られるんです。
これがキャッシュフローを残すのに結構痛手になる。
しかも実際修繕が発生して預金の取り崩しを依頼しても
「建物の躯体にかかわるものでないとダメ（各部屋の内装には使えない」
とか、
「合い見積もりを取って一番安い業者を選べ」
とか、
「ウチ（銀行）が調査して必要と判断しないと出さない」
とか、
めちゃくちゃ条件を付けてくるので、本当に大規模修繕をやるか、
売却するかしないと取り崩せない代物で、
大阪の大家さんには本当に悪名高いと言って過言ではありません。

なので今回も
「あー、きた。これはキャッシュフロー大ピンチ」
でしたが、今回は35,000円ずつでいいですと。
家賃収入全体で40万ちょい、返済で20万を少し超えるくらいだったので、
これなら何とかなるかと。
返済比率は理想は50％未満ですが、まあこれくらいなら何とかなるかなと。
あとは入居率が維持できるかですが、

周辺の業者に聞いたところ、賃貸付けも問題なく、現に今も一部屋空いてるだけで、たぶんすぐ埋まる。とのことだったので、
最終エイヤ。となりました。

その後、銀行への出資金40万を払ってくれとか、
今回は融資するが、次回以降は宅建業をとってくれとか、
銀行あるあるの後出し条件を乗り越え、無事購入。

無事に赤字にもならず回っているうえ、
ペットを伴っての入居者さんには敷金もとれます。
大阪は築古物件については礼金どころか敷金も取れないことがほとんどなので、
これはありがたい。

だったんですが、この物件、

売ることにしました。

なんか相性が良くないのか、
なかなか満室にならないのです。
埋まるんですけど、別の人がその時には出ていく。

一時のことかなと思ったんですが、
これマジなんですが、この状況が２年くらい続いたんです。
もちろんちょっとの間は満室続くんですが、
なぜか出ていく。

先輩大家さんからは
「空室が出ても3か月以内で埋まる物件を買いなさい」
と教えられて、確かにそれは大体その通りになってるんですが、
こう来られては、、、という感じです。

あとは漏水の問題も出てきました。
外壁にもともと修繕のあとがちょこちょこありましたが、
漏水がちょくちょく報告されるようになってきました。
今後この小出し漏水と戦っていくのも、
ちょっと大変。

というわけで、なじみの業者さん数社に相談してみることにしました。
例え売れなくても損はしてない物件なので、そのまま持って、
また機を伺えばいいのです。しかし意外と、
「今だったら買値より高くで売れそうです。」

という話だったので、またもやエイヤで、
「じゃあお願いしますと」

でしばらく待つとお客さんが見つかって、
やったー。と。

えーと売値がこれで、残債がいくらで、
それ引いて、利益がこうで、法人税がいくらで、、、
すげー結構残るやん！

と、思ったのもつかの間、
私は大事な事を見落としていました。。。

長くなったので、次回

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