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北谷馨の質問知恵袋 「不動産登記法の利害関係人」に関する質問
今回は、「不動産登記法の利害関係人」に関する質問です。
Q:1番抵当権者Aが2番抵当権者Bに順位譲渡をするときに、1番付記1号で登記されている転抵当権者Cの承諾を要しないのはどうしてでしょうか。
1番 抵当権設定 A 債権額1000万円
1番付記1号 転抵当 C 債権額400万円
2番 抵当権設定 B 債権額2000万円
上記の場合、1番抵当権者Aが2番抵当権者Bに順位譲渡をするときに、転抵当権者Cの承諾は要しません。
「順位譲渡をしてしまうとAの配当額が減るから、転抵当権者Cも不利益なのでは?というご質問を受けることが多いですが、配当がどうなるかを確認してみましょう。
当該不動産が競売により1500万円で売却されたとします。
①順位譲渡がない場合
1番付記1号の転抵当権者Cが400万円の配当を受け、抵当権者Aが600万円(1000万円-400万円)の配当を受けます。
2番抵当権者Bは残り500万円の配当を受けます。
②AからBに順位譲渡がされた場合
順位譲渡は「1番付記2号」で登記されますから、「1番付記1号」の転抵当が優先します。そのため、まず転抵当権者Cが400万円の配当を受けます。その残額である600万円について、順位譲渡によりBがAに優先して配当を受けるので、Bが1100万円(2番抵当権に基づく500万円+順位譲渡を受けた600万円)の配当を受けます。Aは1円ももらえません。
①②より、順位譲渡があってもCの配当額は変わらないことが分かりました。
ポイントは、「1番付記1号の転抵当は、1番付記2号の順位譲渡よりも先順位」というシンプルな理由により、転抵当権者が先に配当を受けられるということです。
なお、「AとBの順位変更」であれば、Cの承諾は必要になります。
1番 抵当権設定 A 債権額1000万円
1番付記1号 転抵当 C 債権額400万円
2番 抵当権設定 B 債権額2000万円
上記の場合、1番抵当権者Aと2番抵当権者Bが順位変更をするときは、転抵当権者Cの承諾が必要になります。
順位変更をすると、最優先が2番抵当権者Bになってしまいます。当該不動産が競売により1500万円で売却されたとすると、Bが1500万円の配当を受ける(AやCには1円も回ってこない)ことになり、Cにとっても不利益であるため、Cの承諾を要します。順位変更の場合、利害関係人の承諾は効力要件であり、原因日付に影響がある点も合わせて確認しておきましょう。
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