北谷馨の質問知恵袋 「不動産登記法の利害関係人」に関する質問
今回は、「不動産登記法の利害関係人」に関する質問です。
Ｑ：１番抵当権者Ａが２番抵当権者Ｂに順位譲渡をするときに、１番付記１号で登記されている転抵当権者Ｃの承諾を要しないのはどうしてでしょうか。
１番 抵当権設定 Ａ 債権額1000万円
１番付記１号 転抵当 Ｃ 債権額400万円
２番 抵当権設定 Ｂ 債権額2000万円
上記の場合、１番抵当権者Ａが２番抵当権者Ｂに順位譲渡をするときに、転抵当権者Ｃの承諾は要しません。
「順位譲渡をしてしまうとＡの配当額が減るから、転抵当権者Ｃも不利益なのでは？というご質問を受けることが多いですが、配当がどうなるかを確認してみましょう。
当該不動産が競売により1500万円で売却されたとします。
①順位譲渡がない場合
１番付記１号の転抵当権者Ｃが400万円の配当を受け、抵当権者Ａが600万円（1000万円－400万円）の配当を受けます。
２番抵当権者Ｂは残り500万円の配当を受けます。
②ＡからＢに順位譲渡がされた場合
順位譲渡は「１番付記２号」で登記されますから、「１番付記１号」の転抵当が優先します。そのため、まず転抵当権者Ｃが400万円の配当を受けます。その残額である600万円について、順位譲渡によりＢがＡに優先して配当を受けるので、Ｂが1100万円（２番抵当権に基づく500万円＋順位譲渡を受けた600万円）の配当を受けます。Ａは１円ももらえません。
①②より、順位譲渡があってもＣの配当額は変わらないことが分かりました。
ポイントは、「１番付記１号の転抵当は、１番付記２号の順位譲渡よりも先順位」というシンプルな理由により、転抵当権者が先に配当を受けられるということです。
なお、「ＡとＢの順位変更」であれば、Ｃの承諾は必要になります。
１番 抵当権設定 Ａ 債権額1000万円
１番付記１号 転抵当 Ｃ 債権額400万円
２番 抵当権設定 Ｂ 債権額2000万円
上記の場合、１番抵当権者Ａと２番抵当権者Ｂが順位変更をするときは、転抵当権者Ｃの承諾が必要になります。
順位変更をすると、最優先が２番抵当権者Ｂになってしまいます。当該不動産が競売により1500万円で売却されたとすると、Ｂが1500万円の配当を受ける（ＡやＣには１円も回ってこない）ことになり、Ｃにとっても不利益であるため、Ｃの承諾を要します。順位変更の場合、利害関係人の承諾は効力要件であり、原因日付に影響がある点も合わせて確認しておきましょう。
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