その土地、安心して暮らせますか？【田舎移住の土地選び】

あなたは空き家（土地）を選ぶとき、何を基準に考えていますか？

学校や保育園との距離
病院
公共交通機関
利便性
価格
etc…

いろいろあると思います。

今回は土地を決める前に必ず、真剣に考えていただきたい
“危険性”
についてお伝えしていきます。

田舎には指定されている危険な場所がたくさんありますので、
「自分たちは大丈夫っしょ！」と思わずに
真剣に考えて自分たちの土地選びにご活用ください。

私たちが移住した場所は
“土砂災害警戒区域”です。

基本的に“災害警戒区域”など
「危険性がある」と指定された物件は
土地の価値が下がり、安価で取引されます。

私が空き家を選ぶ時は
価格や土地の広さ、建物の状態、立地などを考慮して
今の場所に決めました。

唯一この物件に不満があるのは
ここが「土砂災害警戒区域」だということです。

それを理解した上で土地や周辺環境を見て判断していますが、
やはり大雨が続いたり、台風が来て警報が出たりすると不安です。

被害に遭ってからでは手遅れなので
あなたはしっかりと検討して物件を決めてください。

危険な場所は「ハザードマップ」でわかる

地方公共団体ごとに「ハザードマップ」というものが公開されています。

ハザードマップとは
土石流や洪水、津波などの自然災害により
危害が発生する可能性がある場所を地図上に表示したものです。

長野県大鹿村のハザードマップより

移住したり、土地を購入したりする際は
必ずその場所を確認してください。

目的の土地は危険な場所に指定されていなかったとしても
周辺の土地や避難する道路が指定されていることもあります。

少なくとも避難場所までの経路が安全を確保できるか
確認しておきましょう。

ハザードマップはその地域の役所やホームページから閲覧できます。

ハザードマップポータルサイト

危険な場所に指定されている区域とは

「災害警戒区域」などの名称は
色々な法律や地方公共団体が各々で設けているので、
似たような名称が多くて混乱しがちなのです。

色々な種類がありますが
共通して言えることとして、
何かしらの危険な理由があって設けられていますので
天候不良や地震の際には警戒しなければなりません。

いろいろ設けられているものの中でもメジャーなものを紹介します。

◯土砂災害危険箇所

土砂災害危険箇所とは
「崖崩れ」・「土石流」・「地滑り」が発生しそうな場所のことをそれぞれ
「急傾斜地崩壊危険箇所」・「土石流危険渓流」・「地すべり危険箇所」と呼び、
この３つを総称して「土砂災害危険箇所」と言われています。

◯土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

土砂災害警戒区域は通称「イエローゾーン」とも表現されています。

土砂災害が発生したときに住民に危険が生じるおそれがある場所として
市町村が指定した区域です。

基本的には先程の「土砂災害危険箇所」で災害が発生したときに
民家などが被害に遭う地域が指定されます。

◯土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）

土砂災害 “特別” 警戒区域は通称「レッドゾーン」とも表現されており、
土砂災害警戒区域より危険性が高い地域です。

土砂災害警戒区域内で、
特に建物が損壊して、住民に“著しい”危険が生じるおそれがある場所
として指定された区域です。

この地域で住宅を建てたり、大規模なリフォームをする場合は
土砂災害に対して安全な構造になるように対策しないと
工事できない決まりになっています。

◯災害危険区域

災害危険区域は津波や土砂崩れなど自然災害による危険性が高い地域で
市町村が指定した区域です。

この地域では基本的に住宅は建てられません。

建物の構造を頑丈にすれば建てられないこともないのですが、
「危険だから住まないで」と言われている場所なので
よほどの理由がない限り、避けるが無難です。

◯土砂災害危険箇所
崖崩れ・土石流・地すべり が発生する可能性がある場所

◯土砂災害警戒区域(イエローゾーン)
土砂災害危険箇所付近で住宅などが被害を受けそうな場所
◯土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)
土砂災害警戒区域の中でも特に被害が大きくなりそうな場所

◯災害危険区域
自然災害で被害を受ける可能性がある場所

災害のリスクが高い地域では保険料が高くなる

住宅が自然災害に襲われたときのために加入する
火災保険や地震保険、損害保険などは
災害の危険性が高い地域では
保険料も高くなります。

具体的な算出法は公表されていませんが、
地域による保険料の差を比べると
地域によっては２、３倍も変わるようです。

現状では“水害”に対する保険料は
地域によらず一定です。

ですが、
朝日新聞の記事によると、
早ければ２０２３年から
水害に対する保険料でも
水害の危険性が高い地域と低い地域を考慮して
保険料が設定されるようになります。

その差は、楽天損害保険が公表しており
1.5倍ほどになるようです。

水害の保険のことも考慮すると、
今後はさらに
災害のリスクがある地域では
保険料が割高になりそうです。

結局は自分たちが考えるしかない

土地や建物を買うときに
災害警戒区域などの指定がある時は
業者が購入者へ
その旨を説明することが義務付けられています。

ただし、あくまでも
「このような指定がある土地ですよ。いいですね？」
という程度の確認しかされません。

不動産業者や空き家を取り扱う自治体としては、
せっかくお客さんが買うつもりで契約しに来ているのに
その土地の危険性を細かく説明して
気が変わってしまったら、
自分たちが損してしまいます。

日本では
「ここは危険な場所です」と言っている自治体ですら
その場所の物件を勧めてきます。

私が購入する時も
自治体の空き家バンクを活用しましたが、
「土砂災害警戒区域だ」ということは言われても
その具体的な説明や危険性については
一切説明がありませんでした。

結局は全てその土地を選んだ自分たちの責任なのです。

家族を危険な目に遭わせることになったとしても
自分の責任です。

自分たちの身は自分たちでしか守れません。

近年は異常気象が日常化しています。

私たちも移住前は「大丈夫だろ！」と気軽に考えていましたが、
いざ住み始めると、やっぱり不安です。

もしあなたが
移住してずっと住み続けるつもりでいるなら、
やっぱり安心して住み続けられる場所がいいと思います。

こちら↓↓ではさらに詳しく土地の安全性を調べる方法を解説しています。
ぜひ、あわせてご覧ください。