【2022年最新】永遠のテーマ購入VS賃貸を改めて徹底的に考えてみた

こんにちは！稲垣ヨシクニです。
最近はYouTubeに力を入れて頑張ってますので、よかったらYouTubeにも遊びに来て下さい。

新年最初のnote、"マンション購入"を様々な角度から比較してみます！

仕事柄、知人や友人に「結局家って買った方がいいの？」という質問を多数頂きます。

結論から申し上げると、「人によります」としか答えようがありません。

とはいえ、「人それぞれでいいんじゃないですか」とだけ答えてしまうと某ひろゆきさんみたいになってしまいますので、私は私なりの考えを毎回お伝えしています。

以下は、賃貸VS持ち家の二項対立を投げかけられた私が、いつもお答えしている3つのエッセンスです。もちろん、これはいわゆる”正解”ではなく私の考えですし、その人の価値観や能力等によって何がベターかは大きく異なります。

・経営者や個人事業主は賃貸の方が良い
→家賃を経費計上できたり住宅ローンが借りにくいからです。

・どこに買うかが一番大事
→需要があるエリアしか資産になりません。一番わかりやすい指標は人口動態です。※今後、人口が減る＝需要が縮小していくエリアに不動産を購入する場合はこのnoteの解説は、ロジックは当てはまりません。

・資産形成は本業を頑張ることが一番の近道
→まずは資産形成の源泉である給与等を充分に増やすことを考えましょう。

この3点をを前提とし、その上でマンション（自宅）を購入することについて

①住まいとしての比較
②投資としての比較
③資金使途としての比較

この3つの観点で検討していきましょう。

①住まいとしての比較

「賃貸VS持家」は不動産における、いや人生における永遠のテーマです。SNSやYouTubeはもちろん、テレビの企画などでも度々話題となります。

そしてその議論は必ず平行線で終わり、次の機会で同じ話を繰り返す。この議論は投資家、サラリーマン、経営者など全く違う立場から「どっちが良いか」と意見をぶつけあっても答えが出ることはないでしょう。

どんな立場の方であっても、生きるためには衣食住を欠かすことはできません。雨風を凌ぐ家が必要です。具体的には、持家、賃貸（社宅含む）、実家、マンスリー、ホテル暮らしのどれかに大体の方が当てはまるはずです。

もっと言うと私のnoteの読者のほとんどの人が持家か賃貸のどちらかに当てはまるのではないでしょうか。

賃貸派の方は「その時々、住みたいところに住める自由が快適」
持家の方は「家賃は掛け捨て。家という資産を持てて安心」
と仰る方が多いです。

私からすると、その主張はどちらも正しく、「人それぞれ」ですので議論する必要はないと思います。

まさにこのような状況。

そこで、払い出しを月17万円で固定とし、購入と賃貸でどのような状況になるかを事実ベースで表にしました。

ここから言えることは、払い出しが同じだと、
・購入の方が広い家に住める
・購入は35年後に残存価値がある(需要があるエリアに購入している前提）
・購入は35年後の時点で購入は築年数が経った家に住むことになる
・購入は35年後以降は管理費・修繕積立金だけで良い
・賃貸は趣味嗜好で住み替えを簡単に行える
・賃貸は35年後以降も家賃を払い続けることになる
・実家は最強

ご自身の状況に応じて、
何を選択すべきなのかを是非検討してみて欲しいです。

ここで私が皆さんに留意していただきたいのは、家が必要であること以上に皆さんに平等にやってくる「老い」です。「私は賃貸派」「購入派」とポジションをとる前に、皆さんがお爺さんお婆さんになった時の状況を想像することが必要です。

一般的な話で、もちろん「人による」のですが、リタイア後は世帯年収が下がってしまう可能性は非常に大きいです。

65歳になったあなたを想像してください。仕事をしているものの、収入は現役当時より下がってしまいました。800万円だった世帯年収は、今や400万円です。子供も独立し、夫婦2人での生活。

・賃貸の場合
これまで、子供の成長やその時々の仕事状況に合わせ、いろんな街に移り住みました。築年数だって常に10年以内をキープしてきました。でもそれも世帯年収が800万円だった頃の話。今では400万円なので、17万円だった家賃を、自分の収入に合わせ、10万円の賃料のお部屋に引っ越しました。世帯月収、月約33万円。17万円の賃料は到底払えないし、11万円以上のお部屋は審査に通りません。でもいいんです、別に東京じゃなくてもいいし、ハード面（築年数,広さ）も多少我慢はできます。

・持家の場合
30歳で買った住宅、ついに65歳で住宅ローンを完済しました。
これからは管理費修繕積立金のみの支払いで月2万円です。
これなら月収33万円でも大丈夫。35年たった我が家はかなり古くなってきたものの愛着はあるし、当然、広さやエリアは購入時のままです。

賃貸VS持ち家。どちらにせよ、35年後は退職金と貯金を切り崩しながら生活していくことになるので、キャッシュフロー上、持家の2万円と賃貸の10万円では大きな大きな差が生まれます。

仮に2000万円貯金があったとして、それを居住費に当てたとします。
賃貸→2000（10*12)=16.66.. →81歳で底
持家→2000(2*12)=83.33.. →148歳で底

これは感想や主義主張ではなく、事実です。

もちろん、子供が支援してくれる場合はもう少し楽でしょう。
当然、支援の保証はないので、自助努力が必要です。

そしてさらに言えば、冒頭でも申し上げた通り、本業のパフォーマンスを上げることが最も資産形成に近付くと私は考えます。

②投資としての比較

続いて投資という側面から見た場合の話です。

「今手元の資金を短期で増やしたい」このような考え方は一旦置いておいて、ここで言う「投資」というのは長期的に元本を複利で増やしていくことを考えます。

まず自宅購入の場合、殆どのケースでは自宅購入の際に使った資金、それを投資金額と表現しますと、長期的に見て元本割れすることがほぼほぼ確定しています。そのため、自宅購入は投資にはなりません。もちろん中には例外があるかと思いますが基本的には元本を割ります。

純粋な不動産投資と言われて初心者の方がまず思い浮かぶのは一棟物件投資でしょうか。しかし、一棟物件投資をするには手元資金がかなり多く必要な上、完全に管理会社任せとはならず多少の業務が発生してしまうため、上級者向けの投資だと言えるでしょう。

その点、投資信託や株式投資（インデックス投資）等の金融商品の方がミニマムで必要な資金も小さく、管理も簡単なため投資初心者向けになります。

以上を踏まえると投資という観点で賃貸と持ち家を比較することに大きな意義はなさそうです。家は家、投資は投資です。

③資金使途での比較

投資としての賃貸持家の比較に大きな意味は無かったですが、お次は資金使途として比較してみましょう。

5000万円のマンションを金利1%、フルローンで購入、初期費用として物件の7%を支払い。35年間の金利支払いが900万円程度、残存価値が50％だとします。

支払い総額：6250万円(=5000＋350+900)
残存価値：2500万円(=5000*0.5)

と35年で元本が40％になると考えられます。
（固定資産税や管理費修繕積立金や火災保険等、他にもっとお金はかかります。）

金利には”72の法則”という考え方があり、簡単にお金(借金/運用金)が複利で2倍になるスピードがわかります。

72の法則で考えると仮に2％の利回りでも36年（約35年）経過すれば元本は200％となります。そう思うと「？」な資金使途になります。

しかし、我々は生きて行く上で「家」はどうしても必要であり、居住費は必ずかかります。（実家は親が負担してくれている、ということです）

資金使途としての”居住費"を考えてみましょう。
例えば、同じ物件が賃貸と売買のどちらも募集されていたとします。

物件価格が5000万円の場合、
・表面利回り4.5%で家賃が18.75万円
・売買の場合は35年ローン、金利1%だとして月の支払いが約14.1万円+修繕積立金/管理費

全く同じ条件の家に居住するという前提になると家を購入した場合、
・月々の支払いにおける居住費が少なくなる
↓
・可処分所得の中で投資に使う事ができる金額がより多くなる
と言い換えることもできます。

参考ですが…
月2万円を30年間4%で運用した場合…

"ただ毎月支払う居住費の差"と捉えるのではなく、35年後の資産形成の観点からも賃貸と売買を長期的視野で見た時に大きく差が出ることになります。

すなわち、持家を購入するということは、
・家の確保
・資産形成
・居住費をおさえ、投資に資金を回せる
という効果があると言えます。

以上の話をもう少し数字を簡易的に揃えて比較したものが以下の表です。
参考にしてみてください。

まとめ

以上、
①住まいとしての比較
②投資としての比較
③資金使途としての比較

この3つの観点で賃貸と持家を比較してみました。

そこで前提のおさらいです。
・経営者や個人事業主は賃貸の方が良い
→家賃を経費計上できたり住宅ローンが借りにくいからです。

・どこに買うかが一番大事
→需要があるエリアしか資産になりません。一番わかりやすい指標は人口動態です。※今後、人口が減る＝需要が縮小していくエリアに不動産を購入する場合はこのnoteの解説は、ロジックは当てはまりません。

・資産形成は本業を頑張ることが一番の近道
→まずは資産形成の源泉である給与等を充分に増やすことを考えましょう。

これがやはり大前提なのです。
最後になりますが、エリアの話を少し。
これまでの私の発信でも、”エリアがもっとも重要”と繰り返し言ってきました。

例えば、広尾ガーデンヒルズは昭和57年の新築時坪250万円です。
その同じ物件が、なんと現在では坪500万円以上で取引されております。

広尾ガーデンヒルズ

当時とは物価が異なるとはいえ、これは非常に凄いことです。今後もヴィンテージマンションの代表格として君臨し続けるでしょう。
最近のケースとしてはパークコート青山ザ・タワー等も今後同じような上昇曲線を辿ると私は予想しています。

しかしこのような超好立地を購入する事は
・希少性
・売り出し価格
など、様々な面において至難の業と言わざる負ません。

私がみなさまにお伝えしたい、再現性のある物件選定のコツとして、

いつまでも需要があるエリア及び物件を買いましょう

ということです。
需要があるエリア＝人口動態/学区
需要がある物件＝ブランドマンション

その例として、もし「プラウドタワー豊洲」なんてマンションが建設されるのでしたら人口増加が見込める江東区内で認知度ナンバーワンのプラウドとなり、凄く将来性がある思います。

本記事が皆さんのお部屋探しに少しでもお役に立てたのなら光栄です。

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