「信用資産」を活用して「年収の10倍の資産」を目指すために必要なこと

【サラリーマンのための投資戦略(6)】
このマガジンでは、サラリーマンが「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して「年収の10倍以上の資産」を作るための方法を解説しています。

マガジンに記事をまとめています。➡【サラリーマンのための投資戦略】

◆「信用資産」を活用するために、意識して取り組みたいことは？

今回は「信用資産」を活用して資産１億円を目指すために、必要なことについて書いてみたいと思います。

なお、このマガジンの対象は、サラリーマンが副業で「信用資産」を活用した投資を行う前提なので、目指している資産規模は１〜2億円です。それ以上は、サラリーマンの副業では難しいかもしれません。

1、自分の「信用資産」の可能性に気づく！

私自身が「信用資産」の活用を考え始めたのは、会社の転勤で、自宅として購入していた中古の区分所有マンションを賃貸に出した時でした。

賃料収入でマンションのローンが返せるようになり、予定していた期間よりもずっと早くローンを完済することが出来たのです。そして、完済した直後に売却し、手元にまとまった資金が残りました。この経験が不動産投資に踏み出すきっかけとなりました。

その後、不動産投資を始めるにあたり、いくつかの銀行を訪ねてどのくらいの不動産投資ローンが組めるのかを確認してみると、意外に大きな金額を借りることが出来るとわかりました。

その時初めて「お金を借られる信用力」が大事な資産なんだと気がつきました。「信用資産」の活用を考え始めたのはこの時からです。

ところで、

サラリーマンの「信用資産」は年収に応じて決まります。

年収ごとの「信用資産」=「お金を借りる信用力」は、年収500万円なら3000万円前後、年収700万なら5000万円前後ですが、年収1000万円を超えると一気に１億円ぐらいまで大きくなります。

年収が大きくなるほど、いざというときに借入金の返済に充てられる金額が大きくなるので、その余裕度に応じて「信用資産」も大きくなります。

また「信用資産」は借り入れができる限度額なので「借りて、返して、また借りて...」というサイクルを繰り返すことが可能です。

早く投資を始めれば、このサイクルを何回も回転させられるので、「信用資産」が3000万円台でも資産1億円が視野に入ってくるのです。

*「年収」と「信用資産」との関係は、【信用資産活用マニュアル④】に詳しく解説していますので、ご参照下さい。

2、「信用資産」をは「消費」ではなく「投資」に使う！

私自身、不動産投資を始めるまでは自分自身の「信用資産」を何に使っているのかを考えた事がありませんでした。

中古のマンションを購入したときは住宅ローンを組みましたし、4〜5年毎にオートローンを組んで新車を買い替えていました。

ところが、不動産投資を始めるために、銀行の担当者と不動産投資ローンの限度額の打ち合わせをするようになって、自分の「信用資産」は「消費」ではなく「投資」のために使わないと資産が増えていかないことに気づいたのです。

それ以来、自宅は生涯賃貸と割り切って利便性のよい部屋を借りています。都心のマンションに住むと自家用車が必要なことがほとんどなくなりました。年に何回か車が必要になるときは付近のカーシェアリングを活用しています。

都心は自家用車の維持費がかなり高いので、カーシェアリングにしたことで家計の負担がずいぶん軽くなり、その分だけ貯蓄も増やすことができました。

住宅ローンやオートローンはお金を生み出さない「消費」です。「信用資産」を「投資」ではなく「消費」に使ってしまうと、その分だけ到達できる資産規模は小さくなってしまいます。

資産１億を目指すなら「信用資産」は「投資」のために活用しましょう。

とはいえ、自動車が大好きな方や、生活環境上どうしても自動車が必要な方もいらっしゃると思いますので、裏技をご紹介します。

それは、先に不動産投資ローンを組んで「投資」を始めてしまい、その後にオートローンを組むという方法です。

オートローンの審査は不動産投資ローンほど厳しくありませんので、不動産投資ローンを組んだ後にオートローンを申し込めばいいのです。

不動産投資は数年おきに実施するものなので、不動産投資ローンを組むタイミングではオートローンが完済された状態になるよう、自家用車の買い替えのタイミングを調整することも可能と思います。

3、サラリーマンが「信用資産」を効果的に使える投資手法を選択する！

以前の記事にも書きましたが、サラリーマンが最も効果的に「信用資産」を活用できる投資手法は不動産投資です。他の投資方法では、年収の何倍もの資金を用意することはできません。

また、サラリーマンを本業とするならば「信用資産」を活用した投資は副業の範囲に留める必要があり、多くの時間と労力をかけることはできません。その点も重要な検討要素になると思います。

不動産投資にもさまざまな投資スタイルがあり、例えば「築年数の古い一軒家を自力でリフォームする」といった投資スタイルもありますが、時間と労力がかかるので、本業との両立が難しいかもしれません。

サラリーマンに適した不動産投資のやり方については、改めて記事にしたいと思います。

4、「信用資産」の増減を予想して投資計画を立てる！

「信用資産」は年収の増減や借入金の有無、貯金額に加え、配偶者の給与も重要な評価要素となります。

例えば、結婚していて共働きなら配偶者の給与を合算して、世帯としての「信用資産」が大きくなっているときに不動産投資を始めると良いでしょう。逆に、配偶者が退職すると、世帯としての「信用資産」は大きく目減りします。

また、オートローンや教育ローンなども、いつ借り入れを行うかで、投資を行うときの「信用資産」が変わります。

「消費」に関する借金は「投資」をした後に借りるほうが「投資」に活用できる信用資産は大きくなります。逆に「投資」を行う時期までに借入金が完済できるような計画を考えておくことも有効です。

貯蓄額も「投資」を実行する段階の貯蓄残高が大きいほど「信用資産」は大きくなります。教育資金は比較的長期にわたって積み立てられ、就学直前の残高が一番大きくなるはずです。貯蓄額が大きい時期に「投資」を始めると「信用資産」を最大限に活用できます。

現時点から定年退職までの世帯年収（自分＆配偶者）の見込みと、貯金額、ローン残高をざっくり計算しておくと、年齢別の「信用資産」の活用が計画的に進められるのではないでしょうか？

5、「パートナーとの信頼関係」が何よりも大切です！

何のために投資をするのかといえば、自分自身や家族が幸せになるためです。無理な投資をして、日々の生活を犠牲にしてしまっては、本末転倒でしょう。

「信用資産」の活用を考えたときに決断しなければならないこととして、例えば「持ち家をどうするか」「どんな車を買うか」「子供の教育はどうするのか」等、パートナーとも相談して決めなくてはならないことがたくさん有ります。

「信用資産」を活用する上では、パートナーとの対話をおろそかにしないことが本当に大切だと思います。

個人的な話で恐縮ですが、私自身は家族が納得しない不動産投資はしないと決めています。

不動産投資は途中から法人形態に切り替えているのですが、奥さんが法人の社長なので、奥さんの同意がなければ何もできない仕組みです。物件選びも奥さんが最終判断をします。例外はありません。

不動産管理会社や銀行、税理士事務所、司法書士事務所も大事なパートナーです。

疑問に思ったことは、どんなことも納得いくまで対話をしますが、リスペクトを忘れず信頼関係を大切にしています。特に、客付けをお願いする不動産管理会社は本当に大切だと思います。

ここまで読んで頂いて、ありがとうございます。次回からは、サラリーマンが不動産投資する時に気をつけたいことを書きたいと思います。　

山海弘