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マンションを買った(1/3)

Katsuhiro Ogawa

昨年、都内に 2LDK の中古マンションを買った。コロナ禍で買った人はたくさんいると思うけど自分の記録として書き留めておく。

長くなったので3部編成になった。この記事では物件を探し始めてから契約締結までを書いていく。

購入を考えた経緯

COVID-19 の影響でリモートワークになって、家の回線が遅いという問題が重くのしかかってきていた。 VDSL だったんだけど NURO を引こうとしたり光配線の導入を検討できないか管理会社に相談したが MDF の都合で断念していた。また、隣人がベランダで喫煙しており換気口から匂いが入ってきて、管理会社に注意喚起してもらったがあまり改善せず着々と不満が溜まっていた。

それで賃貸物件を探していたがいいところがなく、友人の wozozo にそれをぼやいたところ、今の家賃を住宅ローンの返済にするとこれくらいだから買っちゃおうという話になった。それまで賃貸物件で引越しを繰り返していたが、今後リモートワークじゃない会社に転職することは考えづらいなと思い至り、購入の方向で考えていくことにした。

タイムライン

  • 2021/6 物件探し開始

  • 2021/8 物件決定、申し込み、契約

  • 2021/9 火災保険契約、リフォーム業者選定

  • 2021/10 駐車場契約、住宅ローン契約

  • 2021/11 決済、リフォーム開始

  • 2021/12 リフォーム完了、入居

物件探し

前の家は 1LDK。 自分は独身だが一応結婚願望はあるので拡張の余地をと思って 2LDK で探した。新築へのこだわりがなかったので中古マンションに絞って探した。

資産性も意識して探したいが、そのへんは明るくないので、会社の知り合いで好きそうな人に声をかけてプライベートチャンネルを作って相談した。体系的に学ぶためにひとまず本を紹介されたので3章あたりにざっと目を通す。リセールバリューに影響がある要素がまとまってて参考になった。圧倒的に立地が大事とのこと。あとは結局いい営業を捕まえられるかどうかって話になった。

街を選ぼうということで、この時点で目黒区に済んでいたので、とりあえず品川ナンバーエリアと、以前住んでいた神楽坂周辺でざっくり探すことにした。車のナンバーで住むところを決めるやつがいるのかと呆れられる。車のナンバーにこだわりというよりはエリアを括るのに勝手がよかった。

これが大体6月の頭で、遅くても年内くらいには決めたいなーと考えていた。住んでいた賃貸マンションはこの年の1月に更新したばかりだったので更新期限の憂いはなかったが、買うと決めたからにはダラダラしたくなかった。

不動産会社探し

動き出さないとはじまらないなと思い、ひとまず家の近くで不動産屋を探す。条件がまだふわっとしてるし、親身に話を聞いてくれそうな街の不動産屋を探していく。

ネットで探して目についたのが「ことり不動産」だった。Web サイトがきれいだったのと、幸せ!ボンビーガールにも出演したことがあるらしい。まあわるいようにはされないだろうと、ひとまず電話でアポとってその日のうちにいくことに。

店舗に行き経緯や希望を伝える。リセールバリューを考えて断然駅近を推される。 あとは条件を整理していく中で、住宅ローン控除の対象となる物件に絞る方向に。50平米以上、築20年以内を目安にする。

都内は物件の在庫がないと聞いていたが、 2LDK で駐車場付きのマンションが中々少なかった。更にギガビット回線の希望を伝えると築10年以内とかになるそうで、その年数帯は不動産価値が落ち着いてないタイミングなので資産価値と購入価格のバランス的に難しいものがあるらしい。回線は自分の方で調べるので一旦除外して考えてもらうことにする。 NURO という選択肢もあるし。

購入の場合の全体の流れや諸費用の目安等、体系的に教えてもらう。まとまった資料をくれてわかりやすかった。自己資金をどこまで出すか、いつまでに用意しておけばいいかある程度イメージを掴んでおく。

あと奥から別の人がでてきて、流れで不動産投資について色々教えてもらう。あまり手を出したくないので断った。

なお最終的にこのことり不動産に仲介してもらって契約するのだけど、ちゃんと継続的に物件を探し続けてきてくれて、契約等も丁寧に進めてもらってとても好印象だった。紹介を受けると仲介手数料が割引されるので、もし機会があれば自分の紹介にしてもらえれば。

その後のやり取りはノマドクラウドというチャットシステムで行った。チャットなので気軽に話せるし、ファイルの添付なんかもしやすくて使いやすかった。とはいえ対話を繰り返すような用件の場合は電話がメインだった。

余談だが店舗に正直不動産がおいてあって少しそれで信頼度があがった。この漫画は元々好きで読んでたんだけどあらためて読み返したりして色々勉強になった。3巻第21直で中古マンションを購入する際に知っておくべきポイントのまとめが書かれていて、用途地域などそれを参考に意識しながら探した。

初めての内見

ひとまず条件に合致した西早稲田の築6年の物件を見に行くことになった。流石に築浅できれいだったし、わるくないですねという話ではあった。自分の後に別の内見者がきて、すぐ売れるだろうなという印象だった。

凹地になってて神田川が近くハザードマップ的には浸水地域だったので気になって聞いてみた。部屋が 7F で直接被害はでないのでそこまで気にしなくてもいいのではってことではあったが、車がなあって話で結局やめた。

ちなみに神田川は環七の下に地下調整池があってだいぶ溢れにくくはなってるらしいことを教えてもらう。2019年の台風19号でも氾濫はしてないそうで。知らなかった。

一応住宅ローンの仮審査もやるだけやっておくことにした。ネットバンクを何行かと、当時のメインバンクだった埼玉りそな銀行で申し込んでみる。流石に全部通ったけど、埼玉りそなは金利が最低の0.470%ではなく0.6%と言われる。選択肢から外すことにした。代わりにりそな銀行に申し込んだが、仮審査時点では金利は不明だった。

物件探し期間

そこからはしばらく物件を見つけることに苦闘する。自分でも SUUMO 等で毎日物件をチェックしつつ、不動産会社からも物件の紹介がちょくちょく来るので、都度検討していく。エリアを広めに設定していたものの、実際に住むとなったときにどうかを考えるとあんまり惹かれないことが多くて、エリアは都度見直しながら探していった。

秋葉原に駐車場権利付きの物件があり、内装は多少年季が入りつつあるものの、リフォームすればいけるなってことで申し込もうとする。リフォームはあまり考えてなかったんだけど同じマンションの別の部屋でリフォームされているのをみて、リフォームするならありだなと。

ただ、不動産屋から紹介を受けた際にすでに1件申込みが入っていて、結局そのまま埋まってしまう。駐車場の権利付きの部屋はその部屋だけだったので断念するが、秋葉原はよく遊びに行く街なので、秋葉原を軸に探すことにした。

そこまでは割とふわふわ探してたが、いい物件が出てきたらすぐ動ける状況を作っておかないとと思い、金策等の準備もした。

しばらくして今度は東中野の物件を紹介される。駅徒歩1分でまだネットで公開されておらず、希望エリアに入れてなかったが立地がよかったので連絡をくれたとのこと。内見開始日に予定があったので翌日に内見を取り付けるが、開始当日に秒で決まってしまったらしい。スピード感覚の重要性を再確認。

当初中野区は候補に入れていなかった。東中野は昔友人が住んでいたりして頻繁に遊びに行っていた土地で、街自体は好きだけど、道が狭くて一通が多く、車移動が大変そうという印象で避けていた。山手通りに出るまでの経路が確保できていればあんまり困らないかと思い、そのへんは都度調べることにして東中野も候補にいれた。

ちなみにことり不動産はフェードアウトもせず根気強く物件を紹介し続けてくれてとても頼りになった。ハザードマップとかも積極的にチェックして資産性に問題があるかなど色々アドバイスをもらえた。

リフォームの情報収集

リフォームの選択肢を持つにあたってあまり知識がないので、ひとまず資料請求をしてみることにした。たまたま目についた大手の会社に申し込んだら電話がかかってきて、ちょうど週末イベントやるからこないかとのこと。

イベント会場でひとまず現状を説明して色々リフォームの説明を受ける。基本的に半年くらいかかるよと言われて結構イメージとギャップがあることを知る。スケルトンリフォーム押しっぽかったのでその前提だとは思うけど。内見のときとか一緒に呼んでもらえたらリフォーム目線の提案をその場でできたりしますよと言われ、なるほどと思う。

そもそも物件が決まってないってことで同じ会社の不動産仲介の方も紹介してもらう。この時点で探し始めて大体1ヶ月くらい経っており、ぼちぼち決めたい気持ちが高まってきたのでお願いする。

物件が見つかる

その大手不動産会社の人から7月の終わりに東中野の物件の資料が届く。駅近で間取りもちょうどよく、何より予算内でかなり条件がよかった。ハザードマップを確認すると微妙に建物の一部が床下浸水地域っぽいが、部屋の位置的にはまあセーフだろうと判断。

数日遅れてことり不動産からも同じ物件の紹介がくる。色々あって結果的にはことり不動産経由で内見にいくことになった。この辺の瞬発力はリソース量的に大手の方が強いんだろうなと思う。あるいは正直不動産でミネルヴァ不動産の手が早いようにスタイルの差なのかもしれないが。

この物件で決めたいという思いを伝えたところ、販売時のパンフレットや住宅性能評価書、重要事項調査報告書、登記簿、長期修繕計画書といった書類を揃えて送ってくれた。付き合いも深まっていたので熱量を感じた。

申し込み準備

内見を開始した日に申し込みがあった人の中から売主が選ぶとのことで、優先されるための準備を進めた。なお内見申し込み順は自分が3番目だった。一応その後も申し込みは入っていたらしい。

住宅ローンの仮審査

まずはローンの仮審査を通しておけとのこと。また、ネット銀行は仮審査通っても本審査で落ちるケースが増えているらしく、都市銀行でとのことだった。

以前試しで仮審査を申し込んだ物件よりも借入額は低かったので審査結果を引き継げるか確認したところ、ネット銀行のauじぶん銀行とSBIネット銀行は大丈夫だった。りそなは再申し込みが必要で、かつどうやら内見の日には結果が間に合わない模様。

不動産会社から三井住友銀行であれば割と早く結果がでるとの案内を受けたので仮審査申し込んだら、こちらはすぐに結果が出たおかげで間に合った。

住宅ローンの候補は検索で比較つつ、 YouTube で専門家の方の動画を見て回って情報収集をしていた。

お手紙大作戦

他にできることはないか聞いたら手紙を書くと印象がよくなるかもってことで手紙を書いた。物件が気に入ってること、土地への思い入れなど、多少のエモを交えて書いた。

ちなみに文面は不動産会社の方もチェックしてくれた。気持ちがこもってるとして合格をいただいた。

お手紙

内見と申し込み

8月7日に内見へ。まだ入居中とのことで家具等もおいてあり、あまり大げさなことはできなかった。一部屋ひと部屋はそんなに広くはない印象。フローリングとかはきれいだし大きなネガティブ要素もなく、申し込みを決意。

インターネット回線はギガビット対応であることは事前に確認済み。これはフレッツ光の Web サイトで確認できるが、念のため電話でも確認した。

駐車場は機械式だった。残念ながらパレットのサイズが自分の車に適合しないことが判明する。致し方なく近隣で探す方向にする。一応入らないこともないし管理会社から許可は出せそうな感じらしいが、車庫証明書を取得できる保証もないし、何より入庫で神経すり減らしたくないので選択肢にはしなかった。案の定周囲の道路は狭くて一通だらけだが、まあ通れる程度ではあったのでここは目をつむる。

ひとまずすぐ近くのカフェで申込書を記入する。手付金も 5% くらいでいいとは言われていたが 10% 入れる。それ以上になるとややこしいらしい。指値は入れずに売り出し金額のままで。例の手紙を添えて、提出をお願いした。

無事に選ばれる

不動産会社から連絡が来る。申し込みが1番手で手紙もあって印象がよかったそうで、自分が選ばれたとのこと。

ただその後で、100万円上乗せするから優先させてほしいといってくるやつがいたらしい。基本的にそういうやり方は業界的に NG だから通常通らないが、売主側の不動産会社の責任者が不在らしく、判断保留とのことだと説明を受ける。

ことり不動産の人はこんなのってないよってことでブチギレてた。それが通るならこっちから願い下げてやろうかと思ったと言われる。ジョークだろうが半分本気っぽそうで少しドキドキした。まあそれで札束の殴り合いになって決まっても売主と信頼関係は築けないなと思ったので、それが通るなら引こうと思った。

後日あっさり棄却されて正式に自分で決まった。めちゃくちゃホッとした。決まったのが8月10日、動き始めてから約2ヶ月が経過していた。

資金計画

申し込みの翌日に資金計画書を作成してもらった。自己資金の有り無し両バージョン作ってもらえるなど、選択肢を細かく提示してもらえたので色々やりやすかった。火災保険の加入が必要なことをここであらためて認識する。

申し込みが通った後、住宅ローンの本審査を進めた方がいいのか確認したところ、本審査には契約書と重要事項説明書が必要なので契約後でとのこと。契約に先立って契約書と重要事項説明書のドラフトを送ってもらったので一通り目を通しておいた。

契約

契約は売主側の都合で8月21日となった。売主側の不動産会社で行った。顔を突き合わせてやるイメージでいたが、売主と買主は直接会わずに別々で署名捺印を行った。コロナ禍での配慮かと思ったが、売主が時間より早く到着したので先に進めてたらしい。まあ前者の理由もあると思うけど。後日正直不動産の11巻を読んでいて、あれが持ち回り契約だったんだろうかと思った。

ちなみに印紙代とか購入に要した雑費類は売るときに経費計上できるとのことで領収書類はとっとけとのこと。契約書類を入れる分厚いファイルホルダーをもらったが、うち1ページを領収書入れとして設定してくれていたので気がきくなと感心した。

一応契約を済ませた後に売主と顔合わせをした。自分としては引き渡しは早い方がうれしいので10月引き渡し希望として伝えた。契約期限は3ヶ月後の11月19日だった。エアコンと照明器具は自分で用意するつもりなので処分をお願いした。

手付金は現金持ち歩きたくないので銀行振込でと希望を出したところそれでいいとのことだったので契約後に振り込んだ。これで引き返せなくなったなと気を引き締めた。ちなみに住宅ローンが通らなかった場合の契約解除の特約とかは当然盛り込んであるが、審査通ったけど金利が高かったとかは該当しないとのこと。埼玉りそなの例があったので若干不安になった。

ここまでの振り返り

物件との出会いはタイミングもあるしアンテナの数は多いほうがいいなとは思う。営業担当との相性なんかもあると思うし複数の不動産会社に声をかけていい営業を探すくらいのつもりでよさそう。

今回は2回ほど申し込みで失敗したが、必要な経験だったなと思う。そういった経験をふまえて「売れる物件」を見極めておけるよう、多くの物件にふれるのが大事だと思う。

当時は時間がかかったように感じたが、ないものねだりにならずにちゃんと決まったのでよかったと思う。

2/3 に続く。

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