新築ワンルームマンション投資はやめた方がよい３つの理由

・不動産投資を検討されている方
・これからマイホーム購入を検討している方
・銀行から融資を受けようとしている方

こんにちは、“ふぇいはやと”です。
今後の資金計画において
欠くことのできない投資の中で、
不動産投資について紹介したいと思います。

今回は、私が過去複数の不動産会社の
お話を伺った結果、

新築ワンルームマンション投資
はやめたほうがよい理由

について、紹介したいと思います。

■新築ワンルームマンション投資はやめた方がよい理由

①資産価値が下落しやすい

まずは、資産価値が下落しやすい
ということが挙げられます。

マンションは購入した瞬間に
新築から中古に変わります。

中古マンションになったということだけで
価格が10〜20%も下落する
ケースも見られます。

それは新築マンションには
本来の価値以外の部分が価格に
上乗せされているからです。

この上乗せ分とは、
マンションを売るための広告費や人件費、
不動産会社の利益などのことです。

つまり、購入した瞬間に
この上乗せ分の価格は無価値となるので、
資産価値が下落してしまうということ
になります。

こうなると資産価値よりも、
ローンの借入金額の方が高くなってしまい、
売るに売れないというような事態と
なってしまう可能性があります。

②新築プレミアムがなくなり家賃が下落する

続いて家賃です。

新築のマンションであれば、
高い家賃設定とすることもできますが、
入居者がずっと住み続けてくれる保証は
ありません。

例えば5年後に退去となり、
あらためて入居者を募集する際に
新築と同じ家賃設定では
借り手がつかないことになります。

例えば、
転勤で一人暮らしをすることになり、
物件探しをします。

その時、選ぶポイントとしては、
駅から徒歩○分以内で、
1DKとかで検索をかけて探しますよね。

その際にあらかたの築年数と家賃を見て
判断することになると思います。

周辺に似たような物件があった場合は、
その物件と争うことになり、
どうしても今のままの家賃では
勝負できない事態に陥ってしまいます。

したがって、
新築で初め設定した家賃のままで
人が住んでくれる可能性というものは
低くなってしまいます。

不動産会社のシミュレーションにて、
家賃設定を初めの金額のまま
シミュレーションしている場合が
よくありますが、
現実的ではないことに気づきます。

時間が経過するにつれて、
家賃下落により手出し金額が
増えていってしまう可能性を
想定しましょう。

③マイホームのローンが使えなくなる可能性がある

投資用物件を購入後に
マイホームを購入したいと
考えた場合を考えてみます。

マイホーム購入する際は、
住宅ローンを利用すると思いますが、
投資用の新築ワンルームマンションを
買っていることで
住宅ローンが使えなくなることが
あります。

それは銀行から融資を受けられる金額が
あらかた決まっているからです。

銀行は、
皆さんの勤めている会社によって
「信用度」を判断し、
お金を貸してくれます。

年収が高かったり、
資産を多くもっていれば、
銀行はもし何かあっても
「そこから返してもらえる」と考え、
貸しやすくなります。

逆に借金で資産がマイナスの人であれば、
何かあった時に回収する方法が
なくなってしまいます。

つまりは融資はしづらいと
いうことになります。

それは新築マンションには
本来の価値以外の部分が価格に
上乗せされているからです。

新築マンションを3000万円で購入した場合、
その瞬間に資産価値が20％下落したとして
2400万円です。

しかし借入した金額は
3000万のままですので、
600万円の信用毀損がされている
ということとなります。

銀行からすれば、
資産がない状態で600万円
借金をしているのと同じですから、
マイホームを購入したいと思った時に
貸してくれないということが
起こり得るのです。

また、
マイホームの購入を検討している方で、
マイホームを買う前に
投資用マンションを買ってしまった場合は、
要注意です。

先ほど申し上げた通り、
銀行によって、会社によって、
大体融資を受けられる額は
決まっていますので、
投資用マンションを買ったはいいが、
その後ほしいマイホームのお金を
借りようと思ったら、
これ以上借金ができなくなってしまった、
ということが起こり得ます。

マイホームを検討中の方で
投資も考えている方は、
銀行融資を視野に入れて検討いただけると
間違いはないと思います。

■まとめ

以上をまとめると、新築マンションは

①資産価値が下落しやすい
②新築プレミアムがなくなり家賃が下落する
③マイホームのローンが使えなくなる可能性がある

以上の3つの理由により、
新築ワンルームマンション投資で
大きなリターンを得ることは
難しいという判断です。

新築ワンルームマンションは
とてもきれいです。

不動産会社営業マンの話を聞いていると
何だかとても良い投資
のように思えてきます。

借金を返し終わって
将来の年金代わりになると言われれば、
「買ったほうが得かもしれない！」
と思うかもしれませんしれません。

しかし、一度立ち止まって、
自分にとって最適な投資なのか
冷静に判断しましょう。

以上参考になれば幸いです。