ドバイ不動産投資 - 買うべき理由 vs 買うべきでない理由
今回は、SNSで不動産業者がドバイ不動産を買うべき理由ばかり述べている、また一方、ドバイ不動産を買わない理由を発信している投稿も見られるため、客観的に両者の主張を整理します。
今回の記事は、こんな人に向いています。
✅ ドバイ不動産の購入を考えている
✅ 海外移住を考えている
✅ 海外不動産投資をしたい
ドバイ不動産を買うべき理由
まずは、ドバイ不動産を購入するべき理由をまとめます。
① 投資・経済的利益
② 将来性
③ 生活の質・治安
④ 法律・制度
① 投資・経済的利益
ドバイの不動産エージェントがよくROIや価格を比較する動画を投稿しています。ドバイの年間平均利回りは7.5%程度あり、確かに他の先進国の不動産市場に比べて利回りが高いことは事実です。以前の記事でも紹介しましたが、日本の不動産と比べて、同じ金額ならドバイは東京の2倍広い家が買えるという比較データがあります。
東京の平均利回りが3%程度だとすると、確かに同じ金額投資するならROIが高いドバイに投資するべきと考えるのは一理あります。しかし、ハイリスクハイリターンが原則だとすると、経済的に利回りが高いというだけでは買うべき理由としては不十分です。リターンを得るために、どのくらいリスクがあるのか、リスクが十分低いと言えるのか、を考えていきましょう。
② 将来性
ドバイ不動産のリスクとして、不動産が下がるリスクつまり、需要の減少があります。需要とは、結局のところ、どれくらいの人がそこに住みたいか、ということです。
この点、ドバイは世界で最もミリオネア（富裕層）が流入している都市です。ウクライナ-ロシアの戦争が起き、世界情勢に不安が広がってから、ドバイへの人口流入はなお加速しています。また、2040年までに人口を2倍に増加させるプランがあり、実際に政策として実行されています。
需要面ではなく供給面はどうでしょうか？
ドバイの不動産供給数は、コロナ後加速して増えています。富裕層を多く呼び込むため、高級ヴィラコミュニティが多く開発され、新しいエリアの開発に積極的です。なぜなら、ドバイの主要なデベロッパーは、ほとんどドバイ・ホールディングス（王様の持ち株会社）が大株主となっています。そのため、不動産開発は国策といっても過言ではありません。
これらの理由から、ドバイに住みたい人は増え、供給も増えているので、将来性はあると言えます。
③ 生活の質・治安
ドバイは「世界一安全」と言われることもしばしばあります。実際、スターバックスに現金を置いて席を離れたり、ロールスロイスの鍵を車の上に置いたまま1日オフィスで仕事するといった、ドバイの治安を証明する動画がSNSで投稿されています。
不動産のリスクとして、政治的不安定、治安の悪さというリスクがあります。この点、ドバイは治安がよく、世界のどの国よりもリスクが低いといっても過言ではないかもしれません。
また、ドバイの生活水準は、所得によって格差があります。よく言えば、自分の所得相応の生活を選択できるという面もあります。家賃が1000万円の家で暮らすこともできますし、月15万円で暮らそうと思えば暮らせるため、少しでも高いクオリティを求めることができます。
④ 法律・制度
不動産リスクとして、法制度の未成熟が挙げられます。極端な例を出せば、不動産所有権の登記制度が整っていない地域で不動産投資をするリスクは計り知れないほど高いでしょう。
ほとんどの富裕層が不動産に投資している理由の一つとして、ドバイの法整備があります。不動産売買、賃貸などに関する法律は、オーナー有利ですがしっかり基準が定まっており、エスクロー口座の利用義務など安心した取引が可能な環境と言えます。
ドバイの法律に関する細かい内容は、今後の記事で解説しようと思います。
買うべきでない理由
次に、買うべきではない理由、つまり、ドバイの悪いところ・デメリットをまとめてみます。
① 日本の税制との相性
② 文化・宗教・統治
③ 浅い歴史
① 日本の税制との相性
ドバイ不動産を所有することに対する固定資産税や、売却時のキャピタルゲイン税などは、ドバイで徴収されることはありません。しかし、日本の居住者が国外不動産から収益を受け取る場合、日本で課税されます。
日本居住者が、不動産投資をする目的の一つとして、節税があります。米国不動産の中古物件が売れている理由は、この節税の目的が大きいでしょう。ドバイの不動産の場合、耐用年数や会計基準などが未発達であり、ドバイの会計に詳しい日本の会計士も少ないことから、日本居住者が節税目的でドバイ不動産を購入する、という選択は難しいと感じます。
また、不動産投資の醍醐味である、借入によるレバレッジという点でも、ドバイの不動産市場は旨みが少ないと言えます。ドバイ不動産の購入では、借入上限が定められており、日本のようにフルローンを組むことは不可能です。
② 文化・宗教・統治
ドバイは世界一安全というお話をしましたが、安全の裏返しとして、監視社会という側面もあります。事実、SNSでインフルエンサーが、地元のお金持ちを小馬鹿にしたような投稿をし、逮捕されたというニュースもありました。
また、仮に住むということを考えたとき、ドバイは多様性をかなり受け入れてくれる都市ですが、お酒は認められた場所や家で飲むことになります。酒税は緩和されましたが、以前としてお酒の価格は割高です。こうした、イスラム文化を尊重できない、受け入れ難い方は、ドバイは避けるべきです。
③ 浅い歴史
ドバイは、まだまだ歴史の浅い都市です。そのためドバイの時系列データは少なく、マーケットの予測も東京やロンドンのようにはいきません。例えば、ドバイマリーナは、開発されてから20年前後です。築50年を経験した物件がまだないので、家賃がどう下がるか、物件の価値がどうなるか、予測しづらいと言えます。
リスクをなるべく抑えたい投資家にとっては、ドバイ不動産のボラティリティは高いといっても過言ではありません。経済状況によって、ダイレクトに都市開発に影響がでます。一方、コロナ後は急激な回復を見せてきたことも事実です。
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