物件との出会い

海近くが条件で

せっかく海が近くなので、ロケーションを活かした店舗としたいな、って。
海が近くの土地、建物を買って、お店をしたい。
ちなみに、こちら岬町は、お店自体少なくて、貸店舗やテナントなんか皆無、、。
土地も安くて、まぁ高くて坪１０万円ってところですね。多分。
空き家も多いしな〜
あと、岬町も東西に長く海岸があって、東側の淡輪（たんのわ）が一番大阪大阪に近くて、淡輪で探してて。
ということで、いい物件あれば買ってしまおうかと。

探したけど見つからない

昔のビジョンメガネのCMじゃないけど、まぁ〜見つからない。
というか、そもそも売り物件も貸し物件もないんですよね、ネットにも全然出てない。
今すぐにしたいわけじゃなくて、ぼんやりとした夢なので、そこまで急いで探す感じではなくて、あったらいいなーぐらいの気持ちで探していた感じ。
ほかのエリアでは結構、オッって思うような物件はあったりはしたけどね。

偶然

偶然にも、解体後の空き地を発見！
淡輪の漁港のすぐそば。
でも売ってるんかな〜。何回か見に行くと、看板が！草にまみれてわからんかった〜。
問い合わせてみると、なんと2,000万円OVER💦
そしてちょっと広すぎる、、。
聞くところによると、もっとボロボロな空き家があって、使えそうな蔵だけ残して、解体したみたい。
売り主さんは、地域のためになにかしてくれる方にお譲りしたいという意向とのこと。
でもこの土地で、営業できるんかな？

飲食店の営業ができる物件かどうか

いいなと思う物件が見つかっても、飲食店ができる物件かどうかを見極める必要があります。
せっかく大金はたいて買っても必要な許可が下りなかったり、最悪事業に失敗したときに売れるのかなど、リスクがあります。

都市計画法による注意点

都市計画法という法律により、お店ができるエリアかどうか決まっています。
岬町は田舎なので、やたらと安くで売ってる土地があったりします。

都市計画区域の内外

田舎だと、都市計画区域外という土地があります。これは、あまり制限がないので、店舗の建築は可能と判断して大丈夫。
市街化調整区域内の土地は要注意です。安いけど、原則、建築物は建てられません。
都市計画区域内であれば、市街化区域内で。

用途地域

物件探しで、まぁだいたいは市街化区域内だと思います。
用途地域をチェックしていきましょう。
いっぱい種類がありますか、「第一、第二種低層住居専用地域」とあるものは要注意です。
住居兼店舗でないとダメなので、単独の店舗はダメとなります。

まとめ

• 市街化調整区域はダメ

• 第一、第二種低層住居専用地域は単独の店舗はできない

• 都市計画区域外はアリ

• 不動産屋さんに、飲食店ができるか聞く

建築基準法による注意点

不動産屋さんは、↑で書いた内容はだいたいわかってる。
でも、古民家とかを改修したい場合は？っていうのは、建築士に聞いてみないとわからない。
物件探しから、建築士の方に入ってもらうのもいいと思います。
私の場合は、身内に建築関係の仕事をしている人がいるので、聞きながら進めていきました。
市役所で相談してもいいと思います。

用途変更

住宅として建てられた古民家を改装して店舗とする場合、住宅→店舗に用途を変更するという手続きが必要です。
床面積２００㎡以下の場合は手続き不要ですが、手続きは不要なだけで、法律は守る必要があります。
ということで、住居専用地域の物件を店舗にしてしまっても、手続きが不要なので、できてしまうんですよね。でもこれ、違法な状態となってしまいます。要注意。

建築基準法は難しい

接道があるかも要確認です。建築基準法で認められた道路（道路っぽい道路なんかもあるので注意）に接していないと建築が認められません。
再建築不可の土地だと、最悪カフェ事業に失敗した場合、売ろうと思っても売れないなんてリスクがあります。
その他、防火地域だと工事費が高くなったりします。
耐震性があるかないかも、気になる人は気になるかもしれません。一般的には昭和５６年以前の建物は耐震性がない可能性が高いとされています。
古民家なんかだと、築年数不明なんてザラなんで、どこまでリスクを許容するかも整理する必要があるかと思います。
ちなみに、私は、見つけた物件の雰囲気が良くてぐっときたので、耐震性が不明なことや多少の傷みは許容範囲としました。

まとめ

• 建築士の方を先に見つけておいて、物件を見てもらおう

• 再建築ができるかどうか、確認しておこう

• 耐震性や痛み具合など、許容できるリスクを整理しておこう

• 市役所で聞いてみよう

ハザードマップ

海が近いと、そうですよね、心配な津波。
市役所などで、ハザードマップを整理していて、地震、津波、大雨、洪水なんかのリスクを示した地図を整備しています。
これも、住む家でなくて店舗なので、どこまでリスクを許容できるかという話です。
私の場合は、海のそばなので、津波浸水リスクはあります。
ロケーション命！ってことでしゃーない笑

インフラなど

電気、ガス、水道、そして忘れていけない下水道。
電気はなんとかなります。
ガスは、プロパンガスだと割高感があると思います。オール電化もありかも。
水道も、引き込みが無い物件だと、引き込みにウン十万必要です。
下水道、公共下水道であれば、ラッキーです。公共下水道じゃなければ、浄化槽を設置する必要がでてきますが、浄化槽設置は結構高額になると聞いています。
そして、このあたりの条件も、最悪事業に失敗したときに物件を売るってなった場合、有利になると思います。
だって、カフェ、本当にうまくいくか心配です、、。最悪のことを考えておかなければ！

資金計画もありますしね、このあたりは、また別の記事で書きますね。