「事故物件」の見分け方・注意点とは？

事故物件とは、以前に居住していた者が死亡した住宅のことです。
これは俗称的な呼び方で、基準が非常に曖昧であるため、賃貸や売買の取引においては「心理的瑕疵」などとも呼ばれています。
「心理的瑕疵」の瑕疵は「キズや欠点」と言う意味です。不動産の取引において、対象物の不動産に瑕疵があると、買主（借主）さんは安心して契約することが出来ません。

そこで、売主（貸主）さんは瑕疵がある場合には、事前に理解してもらうための告知を行うか、事後に発覚したような場合には保証する必要があると定められています。ちなみに、住宅における瑕疵はいくつか種類があり、分類については下記の通りです。

物理的瑕疵：シロアリや雨漏りが起きているいる場合
法的瑕疵：建築基準法に違反している場合
環境的瑕疵：近くに暴力団事務所などがあった場合
心理的瑕疵：過去に殺人や自殺などがあった場合

事故物件の全てが心理的瑕疵ありと認められる訳ではありませんが、今回は明確な区別を行わず、事故物件としてご紹介させていただきます。

死亡でも該当しないケース

殺人事件や自殺があったお部屋は、当然に事故物件となることは分かりやすいと思います。
では、孤独死や自然死、もしくは室内で倒れて、搬送中に亡くなった場合も事故物件とみなされるものなのでしょうか？
心理的な瑕疵と言えるかが問題になるので、孤独死や自然死で、死後間も無く発見された場合や、室内で倒れた後に救急搬送中に死亡した場合は、事故物件には該当しないとされています。ただし、孤独死でも発見までに時間がかかってしまい、死体が腐乱してしまったような場合には事故物件と言えるでしょう。

専有部と共用部

事故物件は、「そのお部屋」で死亡した場合に限定されます。
（諸説あるかと思いますが、例えば2000戸のタワーマンションの一室や共用部で自殺が起きたような場合、マンション自体を事故物件というのは不適切です）
つまり、隣のお部屋で起こった殺人や、マンションの廊下など共用部からの飛び降り自殺や殺人については、対象外とされているので、契約を行う際の告知の義務はありません。
他のお部屋で起こることは防ぎようはありませんが、共用廊下からの飛び降り自殺について言えば、部外者（非居住者）が立ち入るケースも少なくありません、ですので、オートロックがついたマンションを選ぶと良いでしょう。

前々所有者の話なら問題ない？

ややこしいことに、どのようなケースが事故物件に該当するのかということについては、今のところは明確な規定がありません。ですので、現状は判例や個別のケースを勘案して判断する必要があります。
裁判の判例では大きな指針が示されており、「買主（借主）の心理的な負担が少ない状況であれば、必ずしも告知の義務が発生する訳ではない」というのが判例です。
負担が少ない状況とは、例えば、自殺等が起こった後に入居者が入った場合は、直後に起こった場合に比べても心理的な負担が軽いと言えるでしょう。また、数年前に自殺があったお部屋に比べて、数十年前にあった自殺お部屋の方が心理的な負担は軽いと考えるのが自然でしょう。
入居者の入れ替わりに関して、直前の入居者ではなく、前の前の入居者の死亡については対象外（告知義務なし）とされています。（東京地裁平成19年8月10日）
もちろん、明確な規定がないだけに個別に検討する必要がありますので、例えば、自殺があった後に1ヶ月だけ貸しに出したからと言って、当然に告知義務はなくなる訳ではありません。
時間の経過に関する目安もあり、6年以内に起こった殺人や自殺は心理的瑕疵に該当するとして、不動産業者への告知義務を認めています。

そもそも、買うとき（借りる時に）言ってくれるものなのですか？

不動産業者が事故物件である事実を知っている場合には、当然に告知義務があり、告知しなかった場合には、罰則を伴う重い責任を負います。
コンプライアンスの重要性が叫ばれるこのご時世、不動産業者としては、知っていることは事前に説明を行っているケースが大半でしょう。しかしながら、事故物件の定義が明確でない事や、そもそもそのような事実が発覚していないケースなどを想定すると、（特に賃貸の場合は）知らされていないケースは一定数存在することが想像できます。
知らずに入居してしまうような事態を避けるためには、不動産業者の選定（信頼できる担当者、会社であれば財閥系などの大手業者の方が安心感が高い傾向にはあるでしょう）や、自身でも見極めるポイントを認識しておくことは非常に重要です。

国交相による告知ガイドライン

事故物件は、目に見えて分かりやすい物理的瑕疵とは異なり、（霊体験でもない限り）瑕疵が表面化することがありません。また、感じ方が人によって様々であるため、心理的瑕疵に該当するのが「死後何日以内に発見された場合」というような明確な規定がありませんでした。告知するかどうかは、不動産業者次第となっていた事実も確かです。
（賃貸の場合、日本賃貸住宅管理協会の調査によると、自殺者がでた物件は約75％が告知をしていたものの病死や事故死は60％にと、課題がありました）
そこで、国土交通省は不動産取引にトラブルを防ぐために、具体的な指標を定めるため、2020年2月に有識者検討会を開催し、年内の取りまとめを目指しています。

事故物件の見分け方

■ 価格の安さ
1割程度の割安感なら単なる割安物件とも捉えられるでしょう。しかし、競売や任意売却の物件でも、室内の状況が悪い訳でもなく、2割も3割も安いような場合には、事故物件である可能性が高いと思われます。安いものには安いなりの理由があるものです。物件探しにあたっては、掘り出しものなんてものは無いんだ、と考えておくのが適切でしょう。
■ フルリフォームされている
事故物件の場合、フルリフォームされているケースが大半です。あくまで補完的なチェックポイントにはなりますが、リフォーム されているにも関わらず価格がかなり安い場合は事故物件の可能性も考えられます。
■ 「大島てる」への投稿
最も分かりやすい（であろう）見分け方が、事故物件サイト「大島てる」の投稿です。
殺人や自殺があった物件を投稿しあうもので、気になる物件が見つかった場合には、念のため、一度確認してみると良いでしょう。
もちろん、情報が外部に漏れにくい状態での死亡等は投稿されていない場合もありますので、鵜呑みにするのではなく、あくまで補完的なものとして活用するのが良いでしょう。

URの事故物件

行政が管理を行う物件のことで、礼金や仲介手数料がかからないなど、特に費用面で多くの方に支持されています。入居者は全国で200万人にものぼるようです。
そんなURの物件の場合でも、自殺や孤独死など起こり得てしまうのですが、URの事故物件の場合は「特別募集住宅」と呼ばれています。
特別募集住宅の場合、1年もしくは2年もの間、賃料が半額になるというかなり大きなメリットがあります。UR住宅にも、最低賃料20万円はかかるような都心の高層住宅などもあって、それが半額の10万円ほどで借りる事ができるのであれば、事故物件である事が許容できる方にとっては、大変魅力的に感じられるのではないでしょうか。

大島てるの社会的意義

かなり認知度は高くなってきましたが、事故物件が掲載されている「大島てる」を参考にする方も多くなってきました。不動産業者と一般の方の情報格差を是正するツールとして、社会的意義を果たしていると言えるでしょう。
https://www.oshimaland.co.jp/
ただ、事故物件であることが公になると資産価値が下落してしまうことから、大家さんからは目の敵にされる事が多いようで、過去には「掲載内容が事実と異なり名誉毀損にあたる」とのことである大家さんから提訴されてしまったものの、勝訴しているようです。運営者の大島てるさんは、内容の誤り以外は訂正に応じないというスタンスを貫いています。引き続き貫ぬいていただきたいものですね。

事故物件との付き合い方

今後は事故物件に対する規定も明確化され、買い手や借り手にとってはより分かりやすくなっていくでしょう。一方で、縁起でもありませんが、少子高齢化や単身世帯の増加により、いわゆる事故物件が増えてくる事が想定されます。もしかしたら、メンタルヘルスの問題なども起因することになりません。
買い手や借り手は、一にも二にも知らずに入居する事を避ける事が重要です。もし気にならないようであれば、経済的な恩恵を受けていただけると良いでしょう。

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