”ライオンズマンション日本橋”の管理組合の取材してきました！
ライオンズマンション日本橋
今後、日本のマンションはより高築年化していきます。そんな中、「マンションの管理状態」の分析がますます重要性を増してきています。
今回、ライオンズマンション日本橋管理組合の理事長である上田様にお話を伺いました。
築40年近くになるマンションで、どのようなことを日々管理組合で議論し管理を行なわれているのか。
これからのマンション管理のロールモデルとも言える事例をご紹介します。
左：弊社代表・渕ノ上 右：上田理事長
◇日々の管理の中で特に重要な点
渕ノ上：ライオンズマンマンション日本橋管理組合様は、私が副理事長をさせていただいており、存じ上げている点も多くあるのですが、是非今日は理事長の想いをお伺いできましたら幸いです。
まず、日々の管理において、特に工夫されている点はございますでしょうか？
上田理事長：2点あります。
1点目は関係者の皆様との日々のコミュニケーションです。
やはり私も常にマンションにいる訳ではないので、マンションにいらっしゃる管理員の方、また、連携して動いている管理会社フロント担当の方とのコミュニケーションを密にとって、状況を把握すること、そして対策を考えることが重要です。
2点目はマンションの警備関係です。
マンションでは日々様々な事象があるため、事前の防犯対策はもちろん、何かトラブルがあった時は証拠を収集することが重要になります。
そのため、当マンションでは、マンションのエントランスを中心にしっかりと防犯カメラを設置しています。
しかしながら、現状エントランスがフリーに出入りできる状態で、警備の観点から将来的にはエントランスにオートロック設備を備える必要性を感じています。
エントランス
◇現状を観察し対処するのがベスト
渕ノ上：大きな修繕工事は、これまでにどんな内容で実施されましたでしょうか？。
上田理事長：今まで大きな修繕は4回ほど実施しています。
直近では排水管をパイプ・イン・パイプ工法(※)で修繕を行っています。また、前回の大規模修繕工事では、バルコニーの手すりが鉄素材で古くなった為、見た目がよく、耐久性も高いアルミ素材に変えてデザインを一新しました。
※パイプ・イン・パイプ工法
配管の更新の際に、古い劣化した管の中に新しいパイプを敷設するという工法。大規模修繕工事実施は12年毎〜が目安とされていますが、当マンションでは、当然に12年毎に修繕するわけではなく、都度不具合のある箇所を確認した上で、必要な修繕を選択していくのが望ましいと考えています。
◇工事費用はクオリティと金額のバランスが大事
渕ノ上：工事発注の際に気をつけていらっしゃることはありますか。
上田理事長：工事については、基本的には管理会社である大京アステージさんにお願いしてますが、工事発注等で特に気をつけていることは、”見積もりを最低３社”から取ることです。
そして、工事業社を選ぶ基準については、ただ安い金額だけでは無く、クオリティと金額のバランスを重視して選んでいます。
◇マンションの再生について
渕ノ上：現在、理事会で検討している課題について、差し支えない範囲で教えて頂けますと幸いです。
上田理事長：現在はマンションの再生について検討しています。
マンションの再生は皆さんの総意で実施されるものですので、皆様の意見をお伺いし、丁寧に合意をいただくことが大事です。
その中で一番重要課題になっていることが、マンションの耐震適合性です。
耐震適合性については既に調査を行っているのですが、一部耐震診断適合基準に満たない可能性がある箇所の存在が想定されています。
実際どのようになっているかの調査が難しいため、現状としては耐震適合性基準をクリアできていないとされてしまう状況ですが、建物の前面が特定緊急輸送道路に指定されている為、耐震適合性基準に合致するように対応をしなければならないと思います。
現在、耐震診断適合基準をクリアする為にマンションの再生を検討しており、その結果、耐震適合基準をクリアするための方策として、耐震基準適合工事・建て替え等、どの選択肢を採用するかを検討しています。
その中で資産価値を上げることができれば望ましいと思いますので、これから再生の実施に向けた検討を、皆さんの総意のもと進めていけたらと思っています。
◇資産価値向上について
渕ノ上：資産価値向上のために、どのようなことに気をつけて管理組合運営のお取り組みをされていますか？。
上田理事長：常にマンションが”綺麗であるべき”だと思いますので、ゴミなど落ちていない状況が望ましいと思います。そのため、管理人さんの力が一番大きいと思います。
◇住みやすさの実現
人形町の街並み
有名な水天宮があります
上田理事長お薦めの地元の洋食屋さん
渕ノ上：この街の魅力を教えてください。
上田理事長：全て素晴らしいですね（笑）。
例えば、交通の便も良いですし、すぐ近くには人形町があり美味しいお店も多く、また小学校もあり、非常に住みやすいと思います。
今後は町会などがより活発になり、地域住民間でのコミュニケーションが増えることによる、”住みやすさの実現”ができたらと思います。
◇長年この街を見てきて感じた変化
渕ノ上：長年この街をご覧になってらっしゃると思いますが、変わったことはありますか？
上田理事長：やはり交通の便が良くなりましたね！地下鉄が増えて何処にでも行きやすくなりました。
ただ車の交通量が増え、お子様が走り回るには気をつけなければならないかもしれませんね。
渕ノ上：確かに利便性は非常に高いですね東西線・茅場町駅、日比谷線・浅草線・人形町駅、そして、半蔵門線・水天宮前駅が使えますし、更には日本橋も徒歩圏内ですね。ちなみに私はよく銀座や東京駅から歩いて来ています（笑）
◇管理は管理会社の実績×フロント担当者
渕ノ上：管理会社について教えていただけますか？
上田理事長：長きに渡り大京アステージさんにお願いしています。
マンション管理運営において、様々な問題が起こるのはしょうがないので、その中で大京アステージさんの魅力は、今まで管理業務を継続して行ってきたという実績があることですね。
また、管理はフロント担当者さんの腕にもかかっていると思います。、その中で担当の片山さんは今まで関わってきたフロント担当者の中で一番頑張っていると思います。
今までの実績に感謝し、コミュニケーションをとってより良い管理組合運営を一緒に行っていきたいと思っています。
◇オープンな体質の管理組合
渕ノ上：最後に理事長から何か一言いただけますでしょうか？
上田理事長：ここの建物ができた当時は、当初の地権者の皆様を中心に管理組合の理事会が構成されていましたが、現在は理事も変わり、様々な背景を持つ皆さんで、意見を出し合えるようになりましたが、更にオープンな管理組合にしていけたらと考えています。
渕ノ上：本日はお時間を頂戴しありがとうございました！
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