Q246:不動産投資と税金 減価償却のワナ　デットクロス　

A:節税できる支出よりも節税できない支出が増えてしまう現象をデットクロスと呼びます。

◆節税できる支出1　：　減価償却

固都税などの毎年かかる税金や管理費、修繕費、募集の時のADも経費として売上げと相殺することができます。でも一般的な不動産賃貸業において一番大きい経費として減価償却があります。
ところが減価償却には計上できる年数が決まっています
木　　造：22年
軽量鉄骨：19年
重量鉄骨：34年
R　　　C：47年
この年数を超えてそれでも保有している不動産では
決算で減価償却費が計上できなくなるので
その分利益が大きくなります

◆節税できる支出2　:　利息

原価償却の次に大きなウェイトを占める経費が
金融機関に支払う利息です
ただ利息の場合は注意が必要で

融資を引く際に
元利均等返済にしていると
返済の最初は元金に比べて利息の割合が多くなりますが
徐々に元金の割合が増えて行きます

利息が減る　＝　計上できる経費が少なくなるというわけです

◆節税できない支出　：　元金

同じ税金でも、所得税や住民税、均等割り等は経費として
計上できないものです。
ですが一番ウェイトが大きいのは
融資返済の元金となります

上でもお伝えしましたが
融資の返済方法が元利均等の場合
支払う金額はずーっと同じでも
その内訳である
利息と元金のバランスが変わります

元金は年月とともに増えるので
節税できない支出が徐々に増えてくるとなります

つまり
購入してすぐの頃

お得な状態

これが徐々に

お得が減っていく

利息が減り、元金が増えます

デットクロスになる

ここに減価償却も無くなると、、、

こんなイメージです
この考えを元に売却時期を決めることがあるますが
そこはまた出口戦略のときに

どうせ支出をするならお得な時に

https://note.com/cast25/n/ne8a0dc0b2e3d

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