投資用不動産とは
投資用不動産社畜営業マンのグミです。
今回は皆さんに不動産投資のメリット・デメリットのご説明、それでは不動産投資に失敗しない為には物件を選ぶ際にどの様な注意点があるのかをご紹介していきたいと思います。
現場の営業を10年間続け、年間100件以上の成約件数を出してきたからこそぶっちゃけた内容にて赤裸々にフラットな目線にてお届けします。
長々と書いてありますが、きっと皆様の為になる内容と思いますので是非最後までご購読ください。
そもそも、不動産投資とはなんでしょうか。
バブルが弾ける前までの不動産投資のイメージは物件を購入し高く転売し儲けるキャピタルゲインメインの投機目的でした。
それがバブルが弾け多くの投資家の不動産の価値は半額以下になり、金利は高いままのため月々のキャッシュフローも数万円以上の赤字、売るとしてもローンを現金にて補填することもできず不良債権へ、その為金融機関の投資用不動産のイメージは最悪にまで落ち込み暫く実需以外の不動産への融資は打切りとなりました。
もう一つ、土地活用をしてアパートの大家さんになりましょう！30年一括借り上げなので賃貸面も安心です！
これは某会社さんの売り文句でしたね。
結果地方の土地に暴利の値段でアパートなんか建てたので大したプラスも出ずに入居者が入らないと借り上げのはずが『何年かに一度相場に合わせて借り上げ金額を見直します』などと言われ価値も目減りし相続をした方々は全く価値のない建物の取り壊し料に約500万円を渋々支払う……これが皆さんの持っている不動産投資のイメージかと思います。
今、皆さんがメインに行っている不動産投資は昔とは状況が全く異なってきています。
何故こんな事を最初にご紹介するかと言いますと皆さんの現在運用されている不動産投資、これから検討をされている方の根本の考え方が間違っている可能性があるからです。
僕の考えている不動産投資の運用方法や何を目的として運用していくべきか、どこに着目して運用をしていくべきなのかを一つ一つご紹介していきます。
全てご紹介したところからがスタートです。
これから運用をしていく方向けの物件の選び方、賃貸管理会社の選び方、不動産会社の選び方、既に運用されている方々へは賃貸の付け方、賃料のあげ方、物件を売る際に高値で売る方法、これらは僕のテクニックの一部に過ぎません。
それらを理解していただくためにまずは投資用不動産のメリット、リスクを知っていただきます。本来の皆さんが説明を受けている様な簡単なメリットの説明で終わらせてしまいますとツッコミどころ満載のお話になってしまうため少し長くなってしまいますがご了承ください。
是非ご自身が未来に裕福な生活を少しでも送るために僕と一緒に勉強していきましょう。
『不動産投資のメリット・リスク』
投資用不動産の購入をご検討されている方の殆どは現金ではなくローンでの購入を検討されているかと思います。
物件の担保価値が100％出る物件を選べばレバレッジを利用し不動産を購入することが可能です。
今現時点(2020年7月)での金利は大体1.6％にて皆さんにご紹介しております。
例として2,000万円/賃料80,000円の物件を35年ローンにて1.6％で購入したとしましょう。
・月の支払額は62,221円、・管理費、修繕積立金の合計金額が10,000円、・不動産管理料を平均値の賃料5％ 80,000円×5%=4,000円
月の総支払額76,221円、賃料が80,000円入ってきますので毎月3,779円のプラスで回しながら35年後にはローンが完済されて自分の資産となりますやったー！！
・・・なりますか？？35年後に完済される事を見越して運用している人など誰もいません。いや、
いないはずです。
では本来のレバレッジをかけられるメリットとはなんでしょうか。
『レバレッジ』
それは【自己資金10万円にていくら回収できるかと言う事です。】
毎月のキャッシュフローでもいいです、売却した際の利益でもいいです、確定申告した際の節税額でも良いです、最終的に自分の手元に全てのランニングコストを含めて計算した上で10万円以上残っていればその運用は成功です。では、実際に毎月のキャッシュフローで考えてみます。
上記の計算の様に毎月3,779円のプラスでは固定資産税でマイナスになってしまいます。ではどのくらいの利益を出せる物件であれば良いのでしょうか。上記の物件は実質利回り4.2％の物件でした。(※実質利回りとは支払った総金額に対して実際に入ってくる収入の回収率：（80,000-10,000）×12÷20,000,000＝4.2％)最低限でも100,000円を35年（420回）で回収するためには固定資産税も踏まえると一月約3,571円プラスにする必要があります。後にもご説明しますが様々なリスクやコストを踏まえ、固定資産税は平均4万円、賃料は90％掛け(※同築物件相場と同じ場合リスクを踏まえる必要があります。)、金利上昇リスクは10年はないと見ますがそれ以降のことを考慮し月の支払額約1.2倍（10年間で金利が3％まで上がった例）の74,665円にて計算しますと現時点で20,000,000万円の物件を購入する場合、後に下がるリスクも踏まえますと賃料が現時点にて92,700円取れている物件でなければいけません。
後の損をしない物件の選び方に賃料の高い物件、相場と誤って付いている物件の見分け方も記載してますので今回は賃料90%掛けのリスクは含めない物として計算いたします。・月の支払額は74,665円・管理費、修繕積立金の合計金額が10,000円・不動産管理料を平均値の賃料5％なので 92,700×5%=4,635円・固定資産税約40,000円利回りに直しますと驚異の4.96%です。
今の東京都内の不動産で5％を超える物件は恐らく築20年を超える物件かよほど場所が悪い物件、戸建てなどをリフォームして貸し出す物でしか無いと思います。それでは月々のキャッシュフローを求めるのは無理なのか、そんなことはありません。
最近では金利を上乗せするとローン年数を84歳、最長45年まで伸ばすことが出来ます。(金利は1.8%に上がります)上記の例にて再度計算をしてみましょう。固定資産税は平均4万円、金利上昇リスクはから月の支払額約1.2倍にて20,000,000万円の物件を購入する場合の賃料は82,500円です。
・月の支払額は64,879円・管理費、修繕積立金の合計金額が10,000円・不動産管理料を平均値の賃料5％なので 82,500×5%=4,125円・固定資産税約40,000円利回りに直すと4.35%ですね。
このくらいの利回りの物件であればありますが月の支払額を抑える分、残債の減りが遅くなってしまい余計な利息の支払いが増えてしまいますので一長一短という訳です。※35年と45年ですと10年後の残債が147万円増えるので上記の月の支払額の差と比べますと30万円程ローンを延ばす方が損をします。
その為私の結論としましては、ワンルームマンションの次のキャッシュフローでは自己資金10万円を回収することすら『しっかりとした物件』でなければ難しいと考えます。通常ではなので不可能ではありません。それではどの様な物件を選べば可能なのか…それは後の『損をしない物件の選び方』を是非購読ください。
『節税効果』
結論から先にお伝えしますと、不動産を所有すると節税は出来ます。
まずはその仕組みからご説明していきましょう。
不動産を持つと賃料が発生します。その賃料には税金がまだ取られておりません。
そもそもサラリーから取られる税金には大きく二つあります。
一つ目は所得税、二つ目は住民税です。
所得税の税率はこちらを参考にしてください。
課税される所得金額 税率 控除額
〜195万円 5％ 0円
195万円〜330万円以下 10％ 97,500円
330万円〜695万円以下 20％ 427,500円
695万円〜900万円以下 23％ 636,000円
900万円〜1,800万円以下 33％ 1,536,000円
1,800万円〜4,000万円以下 40％ 2,796,000円
4,000万円〜 45％ 4,796,000円
住民税は一律10％です。
…本当にひどい話ですね。このように改めてみますと本当にバカバカしくなってきます。
最高税率は二つ合わせますと55％と半分以上国に納めなくてはなりません。
それに国民年金、健康保険、社会保険…頭が痛くなってきますのでこの辺にしておきましょう笑
この様に税率がそれぞれの課税対象税額によって決まっております。
課税対象税額は簡単に言いますと額面の金額から給与所得控除、社会保険料、医療費控除、寄附金控除、扶養控除、基礎控除などを差し引いた金額ですね。こちらはまた確定申告、ふるさと納税のテクニック項目にて詳しくお話しできればと思います。
例としまして年収600万円の方、給与所得控除など諸々差し引きますと約320万円ほどになります。（企業によって社会保険料の金額が多少異なりますので概算にて計算いたします）
320万円が課税対象税額ですと320万円の税率は10％-97,500円なので所得税は222,500円、住民税は10％なので320,000円、合計542,500円となります。
ですが賃料が年間100万円あったとしましょう。
そうしますとこの100万円に対しての税金はまだ発生していないので税金を調べて納税をする必要があります。
そこで皆さんがよく耳にされる確定申告の出番です！
確定申告とは『二つ以上の所得が発生した際に正しい税率を計算し納める、もしくは還付を受け取る方法』です。
この場合、320万円の所得に対して100万円の賃料収入を得ますので420万円の課税対象税額になります。
税率は20％-427,500円なので412,500円、住民税は変わらず320,000円、合計732,500円と190,000円も賃料分の税金がとられてしまいます。
これが確定申告の仕組みです。
ですが、皆さんふと頭に浮かぶと思います。
なんでサラリーには控除がいくつもあるのに賃料にはないんだろう。。。
それが不動産購入の節税の仕組みにつながります。
不動産を所有することによって不動産業として不動産に関わる経費が認められます。
こちらは僕が個人の確定申告の際に出している勘定項目なので皆さんとは異なるかもしれません。
減価償却費、借入金利子、租税効果（固定資産税など）管修費、賃貸管理業務委託料、その他雑費、を経費として出します。
大体雑費を出さない場合では新築マンションで15年の間20万円〜30万円、中古マンションで3年〜7年の間約100万円前後年間で不動産所得を赤字としてとして出すことが可能です。
その為結論、『新築マンションを購入すると節税になる』は嘘です。
中古マンションの方が節税になります。
大体の売り文句としては新築マンションの減価償却が15年間ありますのでその分長く節税になると言われてきていると思いますが、もう一度言いますが嘘です。
全てはその他雑費にて誤魔化して節税になっていると思わせているまやかしでしかありません。
その為、節税をしたいのでしたら中古マンションにて築年数が7年〜12年の物件を購入しましょう。
一番減価償却費が取れ、赤字を出すことが出来ます。
以上が節税の仕組みですが（長くなってしまいすみません）
本題の10万円を取り戻すことができるのかという点ですが、結論経費を出さない不動産単体の節税額では難しいかと思います。
月々のキャッシュフローをリスクを持った際の金額で計算しますと35年間で約500万円のマイナスです。
※上記の物件をリスク込みだと月▲8,665円かつ固定資産税を込み
マンション単体の所得が▲1,00万円仮にあったとしましても500万円回収するには年収で考えると流石に無理があります。
その為、回収はほぼ難しいでしょう。
それではどの様な物件を選び、確定申告を利用して節税を最大限のメリットとして引き出すことができるのか。
ふるさと納税、確定申告のテクニック編にていくつか実際に税務署の受領印のある確定申告書と共に解説をしていきたいのでそちらを是非ご購読ください。
『売却益』
最後に売却して今までのマイナス分や自己資金の回収！と考えるかと思います。物件の価格の査定値は今金融機関の間にて大きく二つの方法がとられております。
一つ目が積算法、二つ目が収益還元法という方法です。
積算法は簡単に言いますと土地の価格に上物の簿価の金額から平均値として周辺相場と照らし合わせて算出する方法です。
こちらは現在ほとんどの金融機関では取り扱いがなくなっており昔の算出方法となってます。
今、メインに使われている算出方法が収益還元法という方法です。こちらは場所、築年数、実質手取り賃料、利回りの4点から金額を逆算する方法です。図にまとめましたので参考にしてください。
例といて上記の事例物件ですと板橋区、築10年の物件を例としておりました。
その物件を20,000,000円35年1.6％にて10年間持ちますと残債は15,334,779円となります。
築年数20年の板橋区の今の金融機関の査定利回りは4.5％です。（僕は5％〜5.5%くらいにしましょうとお客様に伝えておりますが）
さて、売却値の計算方法ですが（賃料-管修費）×12÷利回り＝売値
という計算式になります。
今回の事例の物件にて考えてみますと
（80,000円-10,000円）×12÷4.5％＝18,666,666円となります。
ここから仲介手数料3％+6万円を引いても18,046,666円残るので約2,711,887円の回収ができます！
この様なご説明を受けているかと思います。
全く嘘ということもありませんが、この事例は金利が全く上がらず、賃料も10年間下がらず、4.5％という周りと同じ利回りにて出して競争を勝ち抜いた場合に限ります。
2020年7月時点の状況から10年間は金利の上昇リスクはほとんど無いので参考にならないかもしれませんが念のため金利3％に10年後に向けて平均的に上昇した場合の10年後の残債は約15,777,485円に少し増えます。
また、賃料を10％下落したと仮定しますと72,000円となり、4.5％ですと16,533,333円、、、怪しくなってきましたね笑
最後に5％という安定的な相場に勝つ利回りにて計算をしますと14,880,000万円、、、完全に残債を下回りましたね。
その為、売却益を得るには金利上昇よりも賃料の下落リスクを抑える必要があります。
結果、売却益にて自己資金の回収は物件によっては可能と考えます。
『まとめ』
さて、皆さんにて3つの項目である
・月々のキャッシュフロー
・節税
・売却益
にて10万円という自己資金を回収できるかを長々と議題としてきました。
結論ここまで読んでいただいた方々のほとんどは10万円の回収すらリスクをかなり取ると難しいと思われたと思います。
ですが、考えてみてください。
そもそも自己資金10万円でマンションを購入できる、自分のものに将来なるという話自体が虫のいい話です。
ですが話しを別の考え方に変換してください。
自己資金10万円で購入でき、金利が3％まで上がって賃料が10％下がっても毎月約1万円の支払いで済み、節税は短期間ではあるが100万円前後でき、最悪売ったとしても200万円ほどの損失で済み、35年間持ち続ければ約500万円の手出し（毎月1万円の支出と固定資産税）のみでマンションが購入できる。
当然完済後には物件を売却すれば500万円程度であれば回収できますし（仮に実質利回り11%で売却でも賃料が6万円まで下がっても回収）年間約70万円の収入が入ってくると仮定しましたら8年間で回収ができます。
ここまで皆さんにリスクの話をしていき、その話しをひっくり返した話を最後にしていき、結果何が言いたいのかと考えられる方も多いと思います。
『それは、知識のない人は口の上手い営業マンに簡単に騙されるということです。』
最後の話しを聞いてそれだけリスクをとってもそれだけの損失で最悪済むならマシな運用だな。と感じた貴方は特に危険です。
ここでは上記の内容にも入れておりましたが皆さんがこの世の中にいる優秀な営業マンに騙されない様に情報をお届けいたします。
もし既に騙されて何か改善したいと感じられている方は是非参考にしてください。
まだ間に合います。
これから一項目ごとに初心者向け〜玄人向けまで情報をお届けいたします。
是非、不動産投資を行い頭を悩ませているそこの貴方、不動産投資を検討しており今まさにやろうか悩んでいるそこの貴方、もう一度言います。
『まだ、間に合います！！』
不動産投資はしっかり物件を選び、その後運用をしてけばかなりの確率にて儲かります。
1部屋10万円の自己資金にていくつもの収益に変えることも可能です。
少しでも僕の声が多くの方に届き、間違った運用をして苦しまない様に、誰か大切な方と笑って過ごせる様に。
『今後のコンテンツ』
第一章 損をしない物件選び
第二章 付き合うべき賃貸管理会社
第三章 融資を引っ張るために利用
すべき金融機関の順番
第四章 物件の損のしない購入の仕方
第五章 確定申告のテクニックとその他
節税方法
第六章 空室はピンチではなくチャン
ス！賃料を高くつける方法
第七章 物件を100万円以上高く売る
方法
第八章 1物件の自己資金10万円で30
万円不労所得を作る方法
以上八章にてお届けします。
先に第一章のみこの先の記事にて先に公開いたします。
第一章を見ていただき第二章以降も購読したい場合は徐々にコンテンツを増やしていきますので少々お待ちください。
また、まだ始める前の方から既に始められている方までお役立ちする内容には全てなっているかと思いますが、章節ごとの講読も可能にしますので是非ご自身にあった形で参考にしてください。
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