出口戦略、売却タイミングを考える

不動産投資の利益（損失）って、売却して初めて確定します。
いくら毎月のキャッシュフローが潤沢に出ていても、売却の際に残債が返せなかったらこれは問題ですよね？
だから、いつ売って投下資金を回収するか、ある程度の計画を立てておく必要があります。
これが出口戦略の意義です。

出口戦略なんて考えても意味ない。どうせその通りにはいかないから。
そんな声が聞こえてきそうです。
当然、計画は変わっていいわけですけど、不動産は買うこと自体が目的ではなくて、最終的に売却して結果儲かることが目的ですから、仮のイメージでも考えておく必要があるのだと思います。
売りたいときに売れないリスクを抱えないためにも、「いつでもこの価格なら現金化できる」という感触を持っておくことは重要です。

決算書を良くするには売却が大きなチャンスです。
可能であれば、購入価格より高い価格で売却を狙いたいですよね。

では、いつ売るのがいいのでしょう？
いくつかの考え方があると思います。
まず、個人で買った場合、短期譲渡税率が終わった時点で売るという考え方はあると思います。税率が39％から20％に変わったタイミングですね。

もう一つは、耐用年数が残りｘｘ年を切ったところで売るという考え方です。
これは、買い手の資金調達を意識しています。
例えば、RCだと築17年で耐用年数が残り30年になります。
それ以降は融資期間が30年で組めないことが多くなります。
よってこの年を境に物件価格が下がることが多いんですね。
だから少し余裕をみて、耐用年数が残り15年を切ったところで売ろうとか考えるわけです。

築古だと、減価償却費がゼロになった時点というのもあります。
前述したように、このタイミングでキャッシュフローが急激に悪化するからです。
銀行との関係を重視して、融資を完済したところとか、キャッシュフローがマイナスになった時点とかもあります。
後者はデッドクロス到来とか言ったりもしますね。

もう少し攻めの視点で考えると、高い家賃で貸せてるうちに売却するというのもあります。
高利回りなら高く売却できますよね。
不動産価格が過熱すると短期金利が上がるので、金利の上昇局面で売るという考え方もあるし、区分だとオーナーチェンジで買って、空室になったら実需に売るというのもアリです。
投資利回りより、実需の方が高く買ってくれるからですね。

売却タイミングの仮のイメージ、出来ましたか？