不動産業のビジネスモデル

皆さん、こんにちは。

今回のテーマとして、まず皆さんにお聞きしたいのは、

不動産業の収入源はどちらだと思いますでしょうか？

土地や物件を持っていて、家賃収入で得ているのでしょうか？

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こういう認識の人がたまにいらっしゃいますが、

不動産会社はアパートの管理料と仲介手数料が主な収入源となります。

では詳しく見ていきましょう。

アパートの管理料とは？

不動産会社はアパートの管理を請け負っており、所有者ではございません。

このお話はこちらの記事でご確認ください。

アパートの管理料とは、アパートの所有者からアパートの管理を不動産会社に委託する場合の委託料のこと指します。

管理の内容としては、主にクレーム対応や清掃、客付から契約までが主な業務になります。

不動産会社へ委託をする場合は、管理料として、アパート1部屋の家賃分から毎月5%～10％ほどが管理料となります。

家賃4万円のお部屋であれば、毎月2,000円ほどです。

家賃4万円のお部屋が6部屋あれば、毎月24000円が管理料となります。

相場は5%～10％と決まっており、どこの会社も大きく変わることはありませんので、管理料が膨大な金額であったり、管理料が安すぎる場合には何かあると疑っていただいて大丈夫です。

管理料のビジネスモデルは簡易的ですので、ここまでにしたいと思います。

不動産の仲介手数料とは？

次に仲介手数料についてです。

仲介手数料は不動産の売買、不動産の賃貸（アパート借りる際）に発生し、不動産を売る方、不動産を買う方、不動産を貸す方、不動産を借りる方で各人が不動産会社へ仲介手数料を支払う義務があります。

仲介手数料の金額は国土交通省で金額が定めており、

■売買金額が200万円以下

売買金額×5％×消費税の金額内

■売買金額が200万円～400万円以下

売買金額の4％+2万円×消費税の金額内

■売買金額が400万円を超える場合

売買金額の3％+6万円×消費税の金額内

例えば1000万円の中古住宅の取引があった場合には、

1000万×0.03+6万＝36万

36万円×1.1（消費税）＝39万6000円が手数料になります。

つまり1000万円の中古住宅を売る方は仲介手数料として39万6000円、

1000万円の中古住宅を買う方は仲介手数料として39万6000円お支払いします。

しかし不動産の取引では元付業者と買付業者の2社が存在します。

まず元付業者ですが、不動産の売買を始める場合は、売主から媒介契約を結んでから広告の掲載と進んでいきます。

大手不動産ポータルサイトで物件を掲載する場合は、物件情報と一緒に「この物件を管理している会社」の名前があると思いますが、その会社さんが元付業者さんになります。

※掲載元：at-home

https://www.athome.co.jp/

では客付業者とは何ものでしょうか？

客付業者とは不動産を買いたい方の依頼により、無事取引に繋がった場合の業者のことを指します。

わかりづらいですが、大切な内容になりますので次の例をよくご確認ください。

例えば物件の購入を検討している方が、不動産会社のB社条件等をお伝えして、条件に合う物件があるかどうかを確認したとします。

次に不動産会社はat-homeを確認し、自社ではないがA社で掲載されている物件を紹介し、購入を検討しておる方がかなり条件面と一致したので、購入をしたいという話まで進みました。

ここでのA社が元付業者、B社が客付業者となります。

この物件は中古住宅の1000万円で無事取引が完了し、売主・買主はそれぞれ仲介手数料をお支払いします。

上記の例を確認すると、売買金額が1000万円と400万円を超えるので、

売買金額×3％（0.03）+消費税（1.1）で算出します。

つまり売主は元付業者のＡ社に39万6000円、

買主は依頼をしたＢに39万6000円の支払いです。

ではこの例をもとに、

元付業者のＡ社がat-homeを見たお客さんから直接お問い合わせがきて、

中古住宅の1000万円の物件が無事取引まで完了した場合はどうなるのでしょうか？

仲介手数料は売主だけお支払い、買主だけお支払いというのはほとんどなく、両者ともに支払う義務があります。

つまりA社は売主・買主から仲介手数料の39万6000円が支払われ、

39万6000×2＝79万2000円がA社の収益となります。

※個人的な見解になりますが、一見手数料の金額が大きいように感じますが、物件を購入する際の重要事項説明書の説明義務と説明までの資料準備、そして説明後に調査不足等があると、最悪宅建業者の免許取り消しとなり宅建業者としての商売が全くできなくなりますので、それなりにリスクを背負っている面を考慮すると妥当かと思われます。

賃貸アパートに関しては、賃料によって手数料を定めており、アパートによっては、アパートを借りる方は「仲介料無料」という打ち出し方をするので、手数料はまちまちです。

以上、ご参考にいただけますと幸いです。