［自己紹介］米国不動産投資の秘密を全てお伝えします。

初めまして、米国での不動産投資について、より多くの日本の方に情報を発信できるよう、私自身の不動産投資経験を綴るのとともに、新たに日々学んでいく情報を発信していく予定です。週数回の更新を目標としており、個別の相談も受け付けております。

また質問がありましたらコメントいただければ、そのコメントのピックアップ解説も行いますので、どうぞコメントください。
実際のディールの詳細な会計内容も公開します。

注記：私は会計士・税理士・弁護士ではないので、税制や法律に関する記載は、あくまで私自身が各分野のプロフェッショナルと話し、解釈をした結果ですので、投資の際の自身の財務へ影響はご自身の会計士・税理士・弁護士にご相談ください。

私自身のプロフィールとしては以下の通りです。

2001年：カナダに移住
2011年：カナダ大学卒業後東京の外資系金融機関で債券商品企画・営業に従事
2017年：米国MBA修了後米コンサルで勤務
初めて米国で（一軒家）Single Family Homeを購入
2018年：購入した一軒家の地下室を半年かけて大幅にレノべし、2LDKの部屋にアップグレード
2019年：米国のヘルスケアスタートアップに転職
2020年：コロナ禍2棟(4室アパートと7室アパート）、合計11ユニットのアパートをシアトルの北側に購入
2021年〜：目標は100区分への投資です！

そして私自身不動産が大好きです。延々と不動産語れます。実際一日のレジャータイムは不動産関係のリサーチや修繕のプラン作りなどに費やしているほど、「寝ても起きても」と形容するに相応しいくらい日々不動産のことを考えています。

興味を持ったのは中学生のころにカナダのバンクーバーに引っ越したことがきっかけでした。バンクーバーは日本人留学生も多いのですが、北米では割とマイナーな都市にしては過去20年の不動産上昇率が圧倒的に高い都市で、中学高校時代から不動産の話題が身近にありました。（NYと比較して2000年以降成長率がNYの不動産を200%＋上回るというデータも：https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-home-prices-global-comparison-2019）

私自身留学生としてアメリカに来て、就労ビザの身分での不動産購入は初めはハードルが高かったです。ただ、仕組みを理解すれば理解するほどわかってきたことがあり、それはアメリカに住んでいなくとも外国人が不動産を購入することもできますし、ローンを組みより大規模な投資を実践することもできます。

2020年がその第一歩となりますが、私自身の失敗を面白おかしく、購入する際の経緯、物件の絞り方、ローンの種類や組み方なども話していきたいと思っています。

このブログを始めるにあたって、色々な日本の米国不動産投資のブログを読んできましたが、米国不動産は成長が見込めるなどは十分書かれているので、割愛させていただきます。私自身は不動産ブローカーでもないので、特に商用で書いているわけではなく、売りポイントよりも解説に注力したいと思っています。

まずは米国不動産の既成概念から順にお話ししていきます。私自身既成概念に囚われて、長い間米国不動産投資を躊躇していたのですが、自分で経験してやっと既成概念が覆されて、より投資に積極的になったという経緯がありますので、しばらくはまず真実を紐解くところから始めさせてください。

既成概念１：日本在住の投資家が米国の不動産を購入する際ローンは組めない？
不動産の種類によります。Residential（居住用不動産）ですと基本購入の際にはローンが組めませんが、後ほどHELOC(Home Equity Line of Credit)としてローンを出すことはできます。そして、Commercial（商業用不動産）ですと、あくまで銀行は物件の財務状況を見るので、ローンは組めます。

が、一筋縄で行かないのが海外不動産投資ですので、以下に定義をそれぞれ説明します。
Residential = Single Family Home (いわゆる一戸建て）から4-plex(4区分)までの物件。基本的にはアメリカに住んでいてSocial Security Numberを持ち、Credit Scoreがあり（スコアが良くなくても借りれる）、収入があることが前提となります。
Commercial = 居住用でも5-plex(5区分)以上の物件は全てCommercial扱いです。その他、倉庫、工場、ホテル、モール、オフィスなどは全てCommercial扱いになります。
HELOC = Home Equity Line of Creditと言って、不動産の価値を担保に最大不動産市場額の90%まで借りる事ができます。レートは2020年12月時点で3%台から6%程が一般的です。またこのローンの面白いところは、銀行によっては元本を返さなくてもよく、HELOCが下りたら貸付枠が付与され、その枠内で自由に借用、及び返済ができます。
例：$1,000,000の不動産を担保に$800,000で利率5％(利子のみの支払い)で貸付枠が付与された場合、$800,000以内であれば自由に資金の出し入れができ、借りた金額分の利子のみを月々払うことになります。

銀行がそれぞれの種類の不動産に貸与を行う場合に見ている条件について、次回のエントリーは深堀りしたいと思います。

今週は年末ということもあり、本業もそこまで忙しくないのでエントリーが多くなると思いますが、質問いただければお答えできると思います。