【投資】不動産投資。はじめましたぁ

2022年は投資家にとっては受難の年になりそうです。もしかしたら2023年もかな？戦争とかが深刻化しなければ、恐慌まではいかないのかもしれませんが、利上げやインフレによって景気がわるくなっていく姿は、ここ数十年の中では異質な印象も受けますね。

そんななか当方のポジションは、円安のなかで為替リスクを全力で取っているのと、持ち前の分散投資で何とかプラスを維持している上状況です。

いつぞや入れてしまった少額のレバナスが完全に塩漬けになっていますが、一方でREITや長期に入れっぱなしのGlobal株のインデックスなどはまだまだ含み益ポジション。やられるハズの債券も長期で持っているからなのか耐えています。

とはいえこんななかで有価証券投資ばかりやっているのもどうなのよ？ということで、この度不動産投資を始めたわけでございます。これが正解だったのか、愚かな選択だったのかはまだまだわかりませんが、とりあえず定期的なキャッシュフロー源は明白に増えました。

レバレッジに惹かれて投資を検討

30代くらいの立ち位置で不動産投資をみたときの魅力は「レバレッジ」をFxのようなハイリスクを負わずに掛けられること。

これは実は以前不動産関連の記事を書いたときに、レバレッジをかける＝リスクが上がると書いたことで怒られたことが根底にあるんですが、レバレッジをかけるとリスクが上がるのは価格変動がリターンの源泉となっているから。Fxはその最右極ですね。

不動産投資の場合は家賃収入-ローン支出が持つならいけるんじゃないか？との思いから、今回フルローンにできるだけ近い額で初めてみようとおもったわけですね。うまくローンを返済して将来の資産規模を増やすことができれば、資産運用の選択肢も増えるだろうとおもったのです。

キャッシュフロープラスのアパート一棟買い

そんな感じで気軽に不動産会社いくつかの提案をうけました。正直以前から当方は数多くの営業が来ていたので、これまで即断っていました。

今回もそういったアヤシイ電話を聞くのではなく、あまりしつこい電話営業はしないとのことで、実際先方からの電話を受けたことがない複数社に問い合わせてみたわけです。

区分マンションと一棟アパートで悩んでいたのですが、区分はどうやってもフルローンでは月々が手出しとなります。他の人はわかりませんが、当方は不動産投資においてキャッシュフローは絶対だと思っていたので、今回はアパート購入にしました。

件数を増やすことができるのか？

とりあえず1棟6区画のアパートを買いました。初期費用はなかなか引き下げることができて、すぐ元が取れてしまいそうですが、修繕とかが将来想定されるので、キャッシュフローは換金性が高くリスク低めの運用に入れていこうと考えています。

さて次なる着眼点は、件数を増やすことができるのかどうか？早速新たな物件の営業的なものも受け始めているのですが、果たして与信がもつのかどうか・・できれば、数件抱えて、キャッシュフローのあつみをふやしたり、副次的に購入して数年の間の節税効果も享受したいのですが。

何にしてもポートフォリオの一角に不動産投資が加わりました。これをどのように回していくのか、新たなチャンスであり、リスクが加わったのです。

増えない資産とキャッシュフロー重視に

今年は相場がおもわしくなく、不動産投資のためのキャッシュアウトや税金支払いの重さなどもあって資産がなかなか増えていません。もしかしたらこのまま横ばいでいってボーナス分で増えるだけになってしまうかもしれんな、、などとも危惧しながら運用をおこなっています。

そのような中、少しキャッシュフローを意識した運用に少しだけ軸足を移しています。多少なり手残りが定期的にある方が、それを活用してリバランスに使いやすいという感覚や、月々の収入の代わりとして資金管理の自由度が上がると感じたからですね。

不動産投資の開始もその一環ですが、すこし高配当株などを購入してみたりしています。本当はキャピタルゲインに任せた方が（理論上は）強いと思いながらも、実際にはすべてのエネルギーと資本を投資だけに使うわけにはいかないので、やっぱり定期的な収入がある方がいいと感じ始めています。