【住宅購入基礎講座】　私はいくらまでローン通るの？？

住宅を検討する際に
「どんな土地が良いのかなぁ」
「どこのハウスメーカー・工務店にお願いしようかなぁ」
の前にすべきなのが「いくらの予算の中で探していくか」です。

予算の中で検討すべきなのが
　①自分はいくらまでローンが通るのか？？
　②月々○○万円の支払に抑えたい
という2つの悩みです。

今回はその中の「自分はいくらまでローンが通るのか？」に焦点を当てて説明します。

結論　→条件によって違うが、変動金利なら年収の約7.5倍

住宅ローンが厳しい人の条件

住宅ローンの検討の際に、あなたがスムーズに融資を受けられるかどうかを確認する必要があります。

一番大事なのは「健康」であるかどうかです。
それは「体の健康」もありますが、「心の健康」も含まれます。
私も今まで「体の健康」「心の健康」で住宅ローンを組むことができずに住宅購入を諦められたお客様を見てきました。

住宅ローンの中には「団体信用生命保険（通称：団信）」という保険に加入することが必要だからです。一般団信の加入が難しい場合、状態によって「ワイド団信」でカバーできる場合もあれば、団信なしのフラット35＋保険でカバーするなどの方法もあります。

体も心も健康だけど、ローンがスムーズに受けられないパターンも多いです。
地域性にもよりますが、感覚的には3組に1組は何かしらローンがスムーズに進みにくい印象があります。

ローンがスムーズに受けられないパターン↓↓
　①持家を持っている（既に住宅ローンがある）
　②車やカードローンなどの借入があり、自己資金で抹消できない
　③転職して間もない
　④個人事業主や法人代表で所得を下げている
　⑤過去に借入を延滞したことがある
　⑥日本人以外で永住権がない

このパターンの場合はスムーズに住宅ローンが借りることができない為、
ハウスメーカーの担当者と相談しながら、
　①条件に合う銀行を探す
　②フラット35の利用を検討する
　③借入できるようになるまで待つ
を選択する必要があります。　

必殺「収入合算」の技

家探しをされている方の中には共働きの家庭もあると思います。
その時は「収入合算」という形でローンを通すのもありです。

例えばご主人が年収400万円だと借入可能額が3000万円くらいですが、
奥様が年収300万円あれば借入可能額をもう少し増やせるというものです。

その際に出てくる言葉が
　①連帯保証
　②連帯債務
という2つのキーワード。言葉を覚える必要はありませんが、中長期で考えてどちらが良いのかは営業担当に聞いてみてください（これが答えられない担当はNGです）。

収入合算をする→夫婦のパワーを合体させるので金利が良い条件になる可能性が上がります。

例えば、
　①主人単独だと金利0.925%になる
　②夫婦合算だと金利0.725％になる
という条件で4000万円のローンを組むと
　①の場合の総支払額（35年）→4683万円
　②の場合の総支払額（35年）→4530万円
となり、130万円も総支払額が変わってきます。

但し、収入合算で注意すべきポイントもあります↓
　①奥さんは旦那さんと同じようにローンに向き合う覚悟が必要
　②日本の離婚率は35％（3組に1組が離婚する）
ということです。

家を購入する場合、②のケースは少ないかもしれませんが、無いとは言い切れません（縁起の良い話ではありませんが、確率論では高いのでごめんなさい）。
　①連帯保証の場合→ご主人が返済不能に陥ると奥様に請求が来る
　②連帯債務の場合→名義が夫婦で入るため、財産分与の話が出る
いずれも売却を見据える必要があります。

家の購入を検討されるご夫婦なら①②は問題ないとは思いますが、そういう見えないリスクを受け入れる認識は必要です。

また、奥様が35年継続して働くことができるとは限らないので、夫婦収入合算ギリギリで住宅ローンを組むことも慎重になった方が良いです（特にこれから子供が増える可能性がある場合）。

銀行によって、奥様の収入を100％合算して見てくれるのか、育休・産休時の収入をどう見るのかは異なりますので、詳細はハウスメーカー担当者・銀行と相談してみてください。

借入可能額を計算する際に抑えるべき3つのポイント

さて、いよいよ自分がどれくらい住宅ローンを組むことができるのかの具体的な計算に入ります。銀行によって細かな条件は違いますが、抑えるべきポイントは3つのみ。

計算時に抑えるポイント
　①借入期間
　②返済比率
　③審査金利

◆借入期間

殆どの金融機関は完済時年齢80歳を上限として最長35年を借入期間として計算します。例えば、
　①30歳の人→66歳完済（35年ローン）※
　②50歳の人→80歳完済（29年ローン）※
　　　※…借入期間＝80歳－申込者の申込時の年齢（1歳未満切上げ）

◆返済比率

返済比率とは「年収に占める年間返済額の割合」と定義されます。

銀行や借りる人の属性（年収・勤務先・勤続年数）によって異なりますが、
一般的には30％〜45％となります。

年収×返済比率→自分が毎月いくらまでローン返済できるかを計算していきます。
年収500万円、返済比率40％なら
　・500万円×40％＝200万円（ローン返済限度額/年）
　・200万円÷12ヶ月＝16.66万円（ローン返済限度額/月）

よって年収500万円の人は毎月16.66万円まで住宅ローンに充てられるということです。

◆審査金利

審査の際に利用される住宅ローンの金利のことです。
実際に適用される金利とは別で、将来のリスクも考えて高めに設定されています（借りる側としては不利側の審査になるがその分安心できます）。

例えば、実際は0.525％で借りられる人でも、審査の場合は4％などで計算されます（銀行によって異なります）。

審査金利4％・35年で100万円を借りた場合を想定して計算すると　
　・100万円借りる→4427円/月の返済

となるので、
　・1000万円借りると44270円/月
　・4000万円借りると177080円/月
の返済になることを想定して計算してきます。

具体的なローン借入可能額

以上を踏まえて計算していきます。

30歳、年収500万円、車ローンなど借入を阻害する要素が無い人の借入可能額が
　・借入期間：35年
　・返済比率：40％
　・審査金利：4％
で借りるとすると

先程の返済比率の計算で「毎月16.66万円を払える人」が「月々4427円の商品（100万円の借入枠）」を何個買えるかを計算し、

　・166600÷4427≒37.63個となります。

つまり、37.63個×100万円≒3760万円がこの人の借入可能金額となります。

これを計算式で当てはめると
　【年収×0.4÷12÷0.4427×100＝借入可能金額】
→【年収×7.5＝借入可能金額】となります。

但し、金融機関や条件によって「借入期間」「返済比率」「審査金利」が異なりますので、あくまで目安として捉えてください。
また、携帯電話の割賦払いなども住宅ローンに僅かながら関与するので、併せて留意お願いします。

フラット35の場合

先程は民間金融機関による変動金利でのシミュレーションでしたが、
もう一つの借入方法「フラット35」という固定金利を選択されるお客様も多いです。

フラット35の場合は金利が35年間固定になるので、審査金利＝現在の実行金利で計算します。

借入期間：80歳まで
返済比率：35％（年収400万円以上）、30％（年収400万円未満）
審査金利：①フラット35→1.290％（9割融資まで）
　　　　　②フラットα  →3.195％（残り1割融資）
①と②の加重平均をとると審査金利は1.480%
→月々の支払額は100万円あたり3052円/月

よってフラット35での借入可能金額を計算すると
　　【年収×0.35÷12÷0.3052×100＝借入可能金額】
　→【年収×9.5＝借入可能金額】となります。

まとめ

以上を整理すると

　変動金利：年収の7.5倍が借入可能金額
　固定金利：年収の9.5倍が借入可能金額

となります。

年収500万円の人の場合、借入期間35年とすると
　変動金利：3750万円
　固定金利：4750万円

が借入可能金額となります。

つまり、借入可能金額を伸ばそうと思うとフラット35の方が有利です。
但し、固定金利（フラット35）の場合は借入額が増えるが
　・借入額が増えると月々の支払額が多くなる
　・変動金利に比べると金利が高いので、同じ借入額でも返済額は多くなる
ことを注意する必要があります。

私個人の意見としては変動金利でローンが通らずに固定金利でローンを通そうとするのは危険です（大手ハウスメーカーは借入額を増やしたいので良く使います）。

フラット35を使うときは
　・団体信用生命保険が通らない時
　・個人事業主などで民間の住宅ローンが通らない時
　・勤続年数が浅いなどで民間の住宅ローンが通らない時
などで使うべきであり、「借入金額を伸ばしたいからフラット35を使う」という考えは要注意だと思います。

今回の記事はあくまで「考え方」「目安」として参考になるように書きました。

細かくは　①金融機関、②物件、③個人の属性（年収、勤務先、勤続年数、借入状況）によって変わってきますので、ハウスメーカー・工務店の担当者や銀行と相談しながら慎重に進めていきましょう！！

あなたの家さがしがうまくいきますように！！