チサンマンション新大阪で漏水発生し２年間直してもらえなかった件について
人の裁判事について、いちいち説明されるのは他人にとって迷惑な話だし、こちらとて口べたで、文章力がないので何言っているかよくわからない文章が出来上がると思う。だだ、裁判の結果と今やっている裁判で、こんなことがあった。管理組合と管理会社、区分所有者の関係について読者に知っておいてほしいことだけでもまとめられればと嬉しい。
事の経緯
平成３０年（２０１８年）７月９日私の祖父が所有している区分マンションの天井から漏水が発生し畳と布団に黒い水で濡れてしまいました。
祖父は、平成３０年１１月１０日に亡くなり、私がこのマンションを引き継ぎました。
管理会社は穴吹コミュニティという会社でした。あとで知ったのですが、この穴吹コミュニティという会社は東証スタンダード上場8928穴吹興産の子会社じゃないんですね。Wikiによると、大京グループの子会社で大京はオリックスの１００％出資と書いてあります。大阪市淀川区に位置している本マンションに２０年近く住んでいた私としては、大正区にある大阪ドームを本拠地にしているオリックスを応援していたのですが、今年は日本シリーズ阪神頑張れってなりました。私に被害を与えた企業球団を応援するわけにはいかないっていう思いです。
山本由伸が先発で、平野佳寿が２００セーブを挙げた試合
管理組合穴吹コミュニティに漏水が発生したから見に来てくれと電話しました。漏水発生から１回目屋上防水を施工した会社でない工務店が見に来てくれたのですが、そっから修繕がいっこうに開始されません。
ただ、この穴吹コミュニティという会社が曲者でした。穴吹コミュニティという会社の石川（仮名）という担当者1名がついていたのですが、二か月に一度進捗状況を尋ねるのですが、屋上防水を施工した高分子株式会社が来てくれない。そういう返答でした。そうしている間に、担当者が精神的にいっぱいいっぱいになり、体調不良でやめてしまいました。（2018年7月から2018年12月末まで）次に、駒井と川島（仮名）が担当者についた。
穴吹コミュニティは、管理組合から、共用部分の事故等の連絡がないとして２０１９年末をもって契約を打ち切られました。
高分子株式会社は高分子で、見にきて、自身が施工した防水層に問題はないとの返答で漏水原因を特定することは２０１８年中はしませんでした。高分子自体が散水しての試験は2019年にならないとしなかった。
管理組合 管理会社 区分所有者との関係
管理会社と契約しているのは、管理組合法人であるというは重要な点だ。
区分所有者は管理会社との直接契約していないので、管理に不備があっても債務不履行が問えず、問えたとしても不法行為責任でハードルが高い。
（それなのに、マンション管理の問い合わせ窓口が管理会社なのって問題じゃない？特に穴吹コミュニティみたいに管理会社の業務である総会、理事会の議事録作成、管理費滞納者への督促および共用部、設備トラブルについての事故報告及びその後の経過報告もありません。担当者の退職に伴い業務の引き継が行われていないため、今後の円滑な管理業務が困難と判断されるような管理会社の場合）
管理会社に電話をして修繕対応を求めていましたが、修繕を判断する主体は管理組合にあると後になってわかった。修繕を求めても、遅々として進まず漏水発生から１年後には訴訟で漏水している期間の家賃相当額を請求することは決めていた。本来なら、管理会社である穴吹コミュニティに対して電話で問い合わせるのではなく、管理組合に対して問い合わせすべきでした。ここでいう問い合わせは、内容証明郵便もした方がよかった。
管理会社と区分所有者は直接の契約関係にないため、管理会社に不作為や債務不履行があったとしても、それは管理組合と管理会社との契約であって
区分所有者に対して何か認められるには相当ハードルが高いそうです。
被告となるべき候補者たち
1 管理会社 穴吹コミュニティ
2 屋上防水施工会社 高分子株式会社
3 管理組合 チサンマンション管理組合法人
4 区分所有者全員
訴訟をするにあたって、被告とすべき相手はこの上記の１，２、３，４にいずれかを考えました。
共有部分からの漏水で判例を検索した結果、シャンボール第二西公園事件（漏水事故と管理組合の責任 共用部分の欠陥による漏水について、管理組合は責任を負わなければならないか 〔福岡高判平成12・12・27判タ1085号257頁〕を見つけて、この判例では「その損害が最終的には全区分所有者間でその持分に応じて分担されるとしても、先ずは管理規約に基づいて管理組合に対して請求できると解するのが相当である」とあったので、まずは穴吹コミュニティと高分子株式会社らが問題のある対応だとしても直接の契約の相手方でないため請求は厳しいと考え管理組合に対して、物的損害として３８万５６００円、逸失利益（賃料相当額）として２１６万を請求した。
まず初めに、大阪地裁で調停を申し立てた。その時には８０万円以内の金額で和解に応じるとの相手方の申し出があった。しかしながら、１か月あたり２万３０００円前後の管理費修繕積立金を支払っていることを考えると２３，０００×24月で５５万２０００円の費用を支払っていると思うと十分ではないと思い、申出を断り調停は終了した。
訴訟では、物的損害（もともと相手方も認めている３８万５６００円）は工作物責任で認められたが、しかし、逸失利益（賃料相当額）として２１６万について、賃貸できた蓋然性（可能性）がないとして大阪地裁で認められず、高裁に控訴するとその判決に加えて、管理規約に緊急を要するときは区分所有者が保存行為ができる（修繕できる）との内容を付け加えて賠償責任を否定し、最高裁で棄却され訴訟は終了した。
ここの部分が全く不満な判決分です。
マンション管理規約２１条 敷地および共用部分の管理については管理組合がその責任と負担で行う
３２条管理組合は建物並びに敷地及び付属施設管理のため次の各号に掲げる業務を行う ①管理組合が管理する敷地及び共用部分の保安、保全、保守 ②組合管理部分の修繕
とあるのに、ここの条文を無視して修繕しないことの責任を直接負わなって？あほなの？
判例等によると判決は管理規約を重視して判決を出すようだ。しかし、屋上は施錠されていて一般の区分所有者は入れない屋上をいち区分所有者が保存行為ができるとの判決常識的に考えられない。
結局２年間、漏水が止まるまでの間リフォームも売却もできず待っていた間固定資産税約２年で２０万、管理費修繕積立金５５万はこちらの持ち出しになった。
神奈川弁護士会（神奈川県弁護士会 専門実務研究16号）で民法７１７条の工作物責任の責任主体は管理組合なのかマンションの所有者全員なのか実務上問題となっているとある。私が管理会社を訴えたときは管理会社の主張は、工作物責任は、区分所有者全員であって、マンション管理組合ではないと言っていた。マンション管理組合に対して、２年間修繕してもらえなっかた損害を認めれれなかったのだから、今度は、マンション所有者全員を被告にして訴訟することにした。しかし、全員では敗訴した時に送達費用が高額になるので、区分所有者を代表してマンション管理組合法人の理事長１名、管理会社であるる穴吹コミュニティ、マンション屋上防水の施工会社である高分子化学を３名を被告にして、訴訟を今現在やっている。
https://www.kanaben.or.jp/profile/gaiyou/torikumi/study/pdf/16/professional_practice_research16_7.pdf
まとめ
長々と書いたが、結局言いたいことは
マンションでトラブルになっても、裁判所はよっぽどじゃないと被害を認めないのできよつけなはれや！
判例も、区分所有者に厳しい！
https://www.ik-law-office.com/case/category/%E6%BC%8F%E6%B0%B4%E4%BA%8B%E6%95%85/
早めに（漏水したらすぐに）内容証明郵便を管理組合に送りましょう！
穴吹コミュニティの管理に問題があっても、人員がいないのか管理をしない！
高分子株式会社施工会社が保証をしたくないのか、なかなか見に来てくれない。漏水
箇所を見つけない！（１回目は間違えた）（２０１８年当時からある傷を見つけて、ここが原因だと書いた報告送ってきた）
管理組合法人は施工会社にタダで直してもらいたいのか、遅々と対応しない！
この板挟みにあって２年も漏水直してもらえないマンションなんてこりごりだと思い売却しました。
本文章の目的は、訴訟では勝てそな雰囲気がありません。クソ物件2023で全宅ツイのみなさんの力を借りて区分マンションの共用部分の修繕の問題点を広めてもらいたい。穴吹コミュニティと高分子株式会社がレピュテーションを気にして、穴吹コミュニティと高分子株式会社、区分所有者全員の対応がまずかったことを認めてもらい今やってる訴訟で和解でききたらとの思いで書いてます。
和解したいな♪
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